[부동산] 도시형 생활주택 이것만은 알고 투자하자

은행 예금금리가 1%대까지 떨어진 초저금리시대다. 이자소득세(15.4%)와 소비자물가 상승률을 감안하면 사실상 마이너스 금리라는 자조가 나온다. 실질적 제로금리 시대, 매달 월세를 받는 수익형 부동산에 대한 관심이 높다.

지역 부동산전문가들은 “저금리 기조가 장기화되면서 마땅한 투자처를 찾지 못하는 가운데 임대수익에 관심을 갖고 부동산 투자를 하려는 사람이 많아지고 있다”고 말했다.

최근 들어 아파트단지내 상가가 지역 부동산시장에서 품귀현상을 빚고 있을 정도로 인기다.

도시형생활주택도 한때 오피스텔과 함께 소액 투자가 가능한 수익형 상품으로 각광을 받았지만 최근 대규모 물량이 공급되면서 공급과잉에 따른 우려의 목소리가 높아 투자를 기피하는 경향도 나타나고 있다. 게다가 공급이 소형주택에만 쏠리는 부작용이 나타나면서 관련 규제가 다시 강화되기도 했다.

하지만 지피지기면 백전백승이라는 말이 있다. 공급과잉에 따른 우려로 도시형생활주택에 대한 투자를 무조건 꺼리기보다는 투자 포인트를 잘 따져서 공략하면 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

■ 공급과잉 문제 해결해야

도시형생활주택은 1~2인 가구 증가와 전·월세난 해소를 위해 2009년부터 도입됐다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 도시지역에만 건축할 수 있고 난개발이 우려되는 비(非)도시지역에는 지을 수 없다.

2009년 시행당시에는 150가구 미만으로 지을 수 있었으나 2010년 주택법 개정을 통해 20가구 이상 300가구 미만으로 관련법이 완화됐다. 주택 면적은 국민주택 규모(1가구당 주거전용면적 85㎡ 이하) 이하 공급이 가능하다. 아파트 등 일반 공동주택과 달리 청약통장이 필요 없고 전매 제한을 받지 않는다. 어린이놀이터와 관리사무소 등 부대시설 및 복리시설, 외부 소음과 배치, 조경 등의 기준도 적용받지 않는다.

■ 투자 포인트 알아야 성공한다

첫째, 공급과잉 지역은 피하는 게 상책이다

도시형생활주택의 종류는 단지형연립·단지형다세대·원룸형으로 구분되며, 기숙사형 주택이 있었지만 2010년에 폐지됐다.

도시형생활주택투자에 있어 가장 큰 문제점으로 지적되는 것은 공급과잉이다. 도시형생활주택은 2009년 4월 도입된 이후 올해 6월까지 총 32만8천175가구가 인허가됐다. 이 중 수도권이 20만192가구, 지방은 12만7천983가구 정도의 물량이다.

공급과잉이 우려되는 것은 원룸형 주택의 쏠림이다. 10채 중 8가구 정도가 원룸형주택으로 공급될 정도다. 원룸형주택이 단기간에 공급이 집중되면서 주차장 부족 등 각종 부작용이 나타나 지난해에는 원룸형주택의 주차장 설치기준(전용면적 20㎡당 0.3대→30㎡ 미만 0.5대, 30~50㎡ 0.6대)이 강화되기도 했다.

그렇다면 공급과잉에 따른 우려가 나오는 도시형생활주택의 투자전략은 뭘까.

도시형생활주택은 최근 인허가 물량이 급증한 데다 오피스텔 입주물량도 크게 늘고 있다. 따라서 도시형생활주택과 오피스텔 공급 물량이 많은 곳은 우선적으로 피하는 게 현명하다.

둘째, 각종 세제 혜택을 꼼꼼히 챙겨야 한다

도시형생활주택의 세제혜택은 임대주택 등록시 각종 감면이 있으나 임대주택으로 등록하지 않으면 취득세나 재산세 등의 세제혜택이 없다. 임대주택으로 등록하면 취득세는 전용면적 60㎡ 이하는 면제 대상이며 재산세는 2가구 이상, 그리고 전용면적 40㎡ 이하는 면제된다. 종합부동산세는 분양받은 주택이 6억원 이하에 전용면적 149㎡ 이하이면 합산에서 배제된다.

셋째, 임대수요 풍부한 곳을 골라야 유리하다

다른 부동산 상품도 마찬가지지만 도시형생활주택 역시 안정적인 임대수익을 확보하기 위해서 매입 전에 현장을 답사하고 입지여건을 철저히 따지는 것이 필수다. 수요분석 시 우선적으로 역세권·대학가 근처·상업 및 업무시설 밀집지역 등 임대수요가 풍부한 지역을 검토하는 것이 좋다. 또 수요 특성에 맞는 주택을 선택하는 것도 중요하다. 대학생 및 사회초년생의 수요가 많은 곳은 원룸형 주택이 유리할 수 있고 신혼부부 수요가 몰릴만한 곳은 투룸 이상인 단지형주택이 수요를 찾는 데 유리할 수 있다.

넷째, 수익과 직결…공실률도 신경써야 한다

임병철 부동산114 리서치센터 책임연구원은 “도심 및 역세권과 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 수익과 함께 공실의 부담을 크게 덜 수 있다. 간혹 공실률 리스크 관리를 소홀히 하는 경우가 있는데 공실률 관리가 곧 수익과 직결됨을 간과해서는 안 된다”고 조언했다.

통상 1년 단위로 적정 공실률은 3%, 연간 11일 이하일 경우가 가장 이상적이다.

다섯째, 전문 관리업체 위탁관리도 검토하라

소형 임대주택의 경우 세입자의 거주기간이 짧아 관리에 어려움이 있다.

이런 경우 전문관리업체에 위탁해 맡기는 것도 생각해 볼 필요가 있다. 전·월세 계약부터 임대료 및 관리비 수납, 시설관리 보안, 입주자 불만사항 처리 등을 신경쓰지 않아도 되기 때문이다.

여섯째, 시행사·시공사 실적을 살펴봐야 한다

재무상태가 부실하거나 시공능력이 떨어지는 건설사의 경우, 분양 이후 입주 시점까지 문제가 발생할 가능성이 있기 때문이다. 시행사와 시공사가 소규모인 경우 분양 주택의 땅 매입, 주택보증 등의 여부를 더 꼼꼼히 체크할 필요가 있다. 또한 향후 발생하는 유지보수 비용을 줄이기 위해 내·외장재 등 내구성 있는 자재를 썼는지를 잘 살펴보는 것이 좋다.


일곱째, 수익률과 시세차익을 고려해야 한다

임대 수익률도 중요하지만 향후 집값이 오를만한 호재가 어떤 것들이 있는지도 확인해 보는 것이 좋다. 새로운 교통망이 생길 예정이거나 대형 개발 계획이 진행되고 있다면 더할 나위 없다. 당장에 수익률이 좋지만 집값이 떨어지면 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다.

임 책임연구원은 “도시형생활주택은 아파트에 비해 전용률이 낮은 것이 일반적이라 분양 시 분양면적과 전용면적도 체크할 것을 권한다”면서 “도시형생활주택의 특성상 1~2인 가구가 많이 거주하게 되는 만큼 보안도 신경을 써야 한다. 아무래도 수요자 입장에서는 보안이 철저한 집에 대한 선호도가 높을 수밖에 없기 때문”이라고 설명했다.

박주희기자 jh@yeongnam.com▨도움말=부동산114

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