전월세 전환율 낮아야 세입자 월세 부담 줄어

저금리 기조가 지속되면서 부동산시장에서 전세보다는 월세물량이 증가하고 있다. 월세 전환시 세입자는 한국감정원의 전월세전환율을 꼼꼼히 살펴 적정한지를 알아둘 필요가 있다. (영남일보 DB)

저금리 기조로 집주인이 전세보단 월세를 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다.

23일 국토교통부와 한국감정원에 따르면 2011년 33%였던 월세 비중이 지속적으로 상승해 올해 6월엔 46%로 뛰었다. 주택임대시장에서 2가구 중 1가구 꼴로 월세인 셈이다.

최근 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2016 한국 부자 보고서’를 살펴보면, 투자용 주택(아파트, 오피스텔 등) 임대자의 ‘전세를 월세로 전환하겠다’는 의향이 지난해보다 10% 이상 증가하기도 했다.

세입자들이 자발적으로 반전세나 월세로 전환하는 경우도 있다. 주택매매가격이 전세금보다 낮아지는 ‘깡통전세’를 우려한 일부 지역에선 임차인이 보증금을 최대한 보호받기 위해 월세로 전환하는 사례도 나온다.

집주인이 전세를 월세로 전환한다고 하거나 깡통전세가 우려돼 반전세로 돌리려는 경우, 보증금과 월세를 각각 얼마로 해야 할지 판단 기준이 모호하다.

이때 꼭 알아둬야 하는 게 ‘전월세전환율’이다. 이 비율이 높으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이며 낮으면 반대다.

가령, 대구에서 전세금 2억원인 아파트의 임대료를 보증금 1억원에 월세 70만원으로 전환할 경우 전월세전환율은 8.4%다. ‘(월세 70만원X12개월)÷(전세금-월세보증금)X100=8.4’라는 전월세전환율 계산식에 따른 것이다.

이 임대료가 어느 정도 수준인지 알려면 한국감정원 등에서 매월 발표하는 전월세전환율과 비교하면 된다. 한국감정원이 지난 5일 발표한 6월 주택종합 전월세전환율을 살펴보면 대구는 8.0%, 경북은 10.1%였다. 전국 평균은 6.8%. 위 사례에서 본 전월세전환율 8.4%는 대구지역 평균을 다소 웃돈다. 그만큼 월세 부담이 높다는 의미다.

주택임대차보호법은 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 경우, 전환금액의 10% 또는 한국은행 기준금리의 4배수 중 낮은 것을 곱한 금액을 초과할 수 없다고 규정하고 있다. 현재 한은의 기준금리가 1.25%이므로 여기에 4를 곱하면 현행 전월세전환율 상한선은 5%다.

이를 적용해 사례로 든 아파트의 연간 임차료를 구하면, 500만원(2억원-1억원X5%)이 나온다. 500만원을 12개월로 나누면 월세는 41만6천이다. 집주인이 요구한 70만원보다 28만4천원 낮은 것이다.

하지만, 이처럼 집주인이 전월세전환율 상한선을 웃도는 임차료를 요구해도 처벌할 근거가 없다. 또 전월세전환율 상한제는 임대차 계약기간에 전세를 월세로 전환할 때만 적용되고 재계약이나 신규 계약엔 적용되지 않는 점도 유의해야 한다.

진식기자 jins@yeongnam.com

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