[김재권 변호사의 부동산 읽기] 직거래 매매계약도 중개업자가 결정적 역할했다면 수수료 지급

공인중개사의 중개행위로 매매계약이 이뤄졌다면 약정한 중개수수료를 지급해야 마땅하다.

공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 32조 1항은 ‘중개업자는 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만 중개업자의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다’고 규정하고 있다.

따라서 중개행위로 매매계약이 체결된 후 중개업자의 귀책사유가 아닌 거래 당사자 간의 사정으로 계약이 해제, 취소·무효됐다면 중개사는 중개수수료를 청구할 수 있게 된다.

그런데 중개의뢰를 받은 공인중개사가 매매계약 성립에 결정적 역할을 했음에도 매매당사자가 중개사를 배제하고 자기들끼리 직거래로 매매계약을 체결하는 사례가 종종 있다. 이때 매매계약체결에서 배제된 중개사는 중개수수료를 받을 수 있을까. 최근 서울서부지법 판례를 살펴보자.(2016. 12. 23. 선고 2016가단245312 판결)

아파트를 매도하려던 A씨와 매수하려던 B씨가 2014년에 각각 중개사인 C씨에게 매도중개와 매수중개를 의뢰해 C씨의 소개로 매매대금을 절충하다 결렬됐다.

이에 B씨는 2016년 1월 다시 C씨에게 A씨의 아파트 매수중개를 부탁해 매매대금과 인도시기에 관해 조율했다. 당시 매도인 A씨는 매매대금으로 18억8천만원을 요구하는 한편 임대기간이 2016년 7월인 임차인과 이사날짜를 협의하겠다고 했고, 매수인 B씨는 임차인이 3월15일까지 이사를 갈 수 없다면 매매대금할인을 요구했다.

그러다가 얼마 안돼 B씨는 3월15일까지 입주할 수 있는 조건이 아니면 계약을 체결할 수 없다면서 C씨에 대한 중개의뢰를 철회하겠다고 했다. 이후 2016년 3월21일 C씨를 배제하고, A씨와 직접 계약을 체결했고, 이를 안 C씨가 A씨와 B씨에게 중개수수료를 요구했으나 거부하자 중개수수료 청구소송을 제기했다.

법원은 위와 같은 사실관계를 종합해 A씨와 B씨 간의 매매계약은 사실상 중개사인 C씨의 중개행위를 통해 체결된 것으로 봤다. A씨와 B씨에 의해 C씨가 계약서 작성에 관여하지 못하게 된 것이므로, A씨와 B씨는 C씨에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다고 본 것이다. 다만 중개수수료 요율 약정이 없다고 봐 매매대금의 0.4% 정도를 지급하라고 판결했다.

결론적으로 중개사의 중개역할에 대해 정당한 대가를 지불하는 것이 법적 의무이자 마땅한 도리라는 관점에서 중개수수료를 면탈하려는 행위에 대해 경종을 울린 판례라 할 것이다. (053)759-6611 다음카페 부동산 건설법률상담실

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