[김재권 변호사의 부동산 읽기] 계약갱신요구기한 5년 지나면 묵시적 갱신도 안 되나

상가건물임대차보호법은 불과 19개의 조문으로 복잡한 상가임대차를 규율하다보니 해석상 헷갈리는 것이 적지 않다. 결국 판례를 통해 정리되는 수밖에 없는데, 그중 하나의 사례를 살펴보자.

상가건물임대차보호법은 10조 1, 2항에서 임차인에게 5년 기한의 계약갱신요구권을 보장하고, 4항에서는 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절을 하지 않으면 묵시적 갱신으로 간주해 1년 더 존속된다고 규정하고 있다.

이처럼 같은 법조에 5년간의 계약갱신요구권과 묵시적 갱신규정을 두다 보니 해석상 의문이 생길 수 있다. 임대인 입장에서는 5년이 지나 더 이상 계약갱신요구가 안됨에 따라 따로 갱신거절 통지 등을 하지 않고 내버려 두어도 무조건 기간만료시 임차인에게 인도를 요구할 수 있느냐란 의문점이 든다.

이런 문제점이 대법원까지 가서 결론이 난 사례를 소개한다.

결론부터 말하면, 대법원은 묵시적 갱신(법정갱신)이 돼 임차인이 1년 더 임차할 수 있다고 봤다.(2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결)

상가건물임대차보호법 10조 1, 2항의 계약갱신요구에 의한 갱신제도와 4항의 묵시적 갱신제도는 그 취지와 내용이 서로 다르므로, 임차인의 갱신요구권에 관해 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 2항의 규정은 4항에서 정하는 법정갱신에 적용되지 않는다고 본 것이다.

즉, 임차인의 계약갱신요구권은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다.

이에 비해 묵시적 갱신제도는 임대인이 제때 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면, 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로, 기간의 만료로 인한 임대차 관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다.

따라서 임차인의 계약갱신요구권에 의한 갱신제도는 임차인이 주도적(적극적)으로 조치를 취하면 권리를 얻게 되는 제도인 반면, 묵시적 갱신제도는 임대인이 주도적(적극적)으로 조치를 취하지 않으면 의무(부담)을 떠안는 제도란 차원에서 취지가 상반된다.

결론적으로 임대인 입장은 5년간의 임차기간이 끝났다고 무조건 임차인이 비워줘야 할 것이라고 방심하지 말고, 반드시 기간만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절의 통지를 내용증명우편으로 발송할 필요가 있음을 유념해야 한다. (053)759-6611 다음카페 부동산 건설법률상담실

영남일보(www.yeongnam.com), 무단전재 및 수집, 재배포금지