[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가 임대차 기간 5년 경과해도 권리금 회수 가능하다

최근 상가임차인의 계약갱신요구기간이 상가건물임대차보호법 개정으로 인해 10년으로 늘어났지만, 개정 전에는 임대차 기간이 계약갱신요구기간인 5년이 경과한 경우에도 권리금을 회수할 기회가 보장되는지를 두고 전국적으로 하급심 판례가 엇갈렸고, 주류적 판례는 5년이 경과된 임대차는 권리금 보호대상이 아니라고 보았다.

그래서 대법원이 교통정리를 해야 할 필요성이 컸는데, 마침내 대법원이 상가임대차 기간이 5년이 지나 임차인에게 추가적인 계약갱신요구권이 없더라도 권리금을 회수할 기회를 보장해 주어야 한다는 첫 판례를 내놓아 그동안의 논란을 잠재웠다.(2019년 5월16일 선고)

대법원은 “임대차 기간 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다”고 그 이유를 밝혀 임차인의 손을 들어 준 것이다.

사례를 살펴보면, A씨는 B씨 소유의 상가건물을 임차해 식당을 운영하던 중 임대차 기간이 5년이 지나 계약갱신을 할 수 없게 되자 C씨와 식당의 시설, 거래처 등을 권리금 1억4천500만원에 양도하는 계약을 맺었다.

그리고 임대인 B씨에게 C씨와 새 임대차 계약을 체결해달라고 요청했지만, B씨가 집을 헐고 새로 지어야 한다는 이유로 거부하자 B씨를 상대로 권리금 회수기회가 침해당했다는 이유로 손해배상소송을 제기했다.

이에 1·2심 법원이 “임대차 기간인 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 필요가 없다”며 원고 패소 판결을 하자, 상고해 위 대법원 판결을 받아낸 것이다.

지금은 계약갱신요구기간이 10년으로 늘어나 있는데, 위 판례의 취지대로라면 10년 경과한 후에도 권리금회수 주장이 가능하다는 결론이 되어야 할 것 같지만, 5년이 아니라 10년이란 장기간이 경과되어 감가상각이 충분히 이뤄지는 점을 고려하면 반대의 결론도 가능할 수 있다.

아무튼 이제는 대부분의 임대차가 10년으로 계약갱신요구기간이 늘어났다고 볼 것이므로, 5년 기간 경과한 임차인의 권리금 회수 가능여부에 대한 논란이 별 실익이 없어보이지만, 현재 재판에 계류 중인 사건에서는 임차인에게 당연히 유리하게 작용할 것이 분명하다.

그러나 권리금을 회수하기 위해서는 5년 기간 경과 문제 외에도 여러 가지 추가적인 요건을 충족해야 하므로, 위 대법원 판결이 났다고 곧바로 쉽게 권리금이 회수되는 것이 아님을 유의해야 한다.

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