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“월세·반전세로 원룸 계약해야…근저당액·선세입자보증금 사전 확인 필수”

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  • 권혁준기자
  • 2019-06-26
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■‘깡통 전세’ 피해 막으려면

갭투자 방식으로 산 원룸 한채

융자·보증금 비중 집값의 80%

임대차계약서 제시도 요구해야

대구 수성구에서 시작된 ‘깡통원룸’ 전세 피해가 대구 전지역으로 확산되는 등 파장이 일파만파로 커지고 있다.

집주인 A씨(44)가 수성구를 비롯해 동·서·남·달서구지역에 총 13개 동(棟)의 다가구주택을 보유한 사실이 알려지면서 A씨 소유의 다가구주택에 거주하는 세입자들이 잇따라 고소장을 경찰서에 제출하고 있다.

원룸 건물 동당 7가구에서 13가구가 살고 있어 피해자만 100여명에 달할 것으로 예상되며, 피해금액은 50억원에 육박할 것으로 추정된다.

지역의 한 부동산 중개인은 “최근 인터넷 등에서 광고를 많이 하는 원룸은 갭투자방식의 수익형 부동산이다. 주변에 보이는 원룸 건물 10개 중 7~8개는 이 같은 원룸이라고 보면 된다”며 “15가구를 기준으로 건물가격이 10억원이면 4억8천만원 이상 융자가 있고, 총 전·월세 보증금까지 모두 받으면 1억~2억원이면 매매가 가능하다. 3~5년 정도 보유하고 있으면 월세 수익 및 양도세 감면 등으로 어느 정도 수익을 볼 수 있어 몇 해 전부터 많은 사람들이 투자를 하고 있다”고 설명했다.

그는 이어 “원룸 전세를 찾는 대부분이 갓 취업한 청년세대, 신혼부부다. 이런 분들은 경제적으로 여유가 없어 아파트 매매 등을 하기 어렵다. 또 당장 집을 구하는 것이 중요하기 때문에 깡통 원룸 전세 피해를 입을 가능성이 높다”고 말했다.

이에 부동산 전문가들은 원룸 건물에 전세로 들어갈 경우 건물에 대한 정보를 꼼꼼히 챙기는 것이 중요하다고 강조한다.

한 부동산 중개업자는 “원룸 전세 계약을 할 때는 권리분석을 통해서 해당 원룸 건물의 근저당권 설정이 얼마나 돼 있는지, 선세입자보증금이 얼마인지 확인하는 것이 무엇보다 중요하다”면서 “집주인과 계약시 집주인에게 반드시 건물에 대한 임대차계약서를 보여 달라고 요구하고, 선세입자보증금이 얼마나 되는지를 ‘호실별’로 확인해 줄 것을 요구한다면 깡통전세로 인한 피해를 줄일 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

한 부동산학과 교수는 “부동산 계약에 대해서 잘 모르기 때문에 계약자들이 깡통 전세로 인한 피해를 보는 것이다. 전세계약을 할 때는 보증금을 받을 수 있는지, 그 가능성에 대한 검증이 꼭 필요하다”며 “원룸 건물에는 웬만해선 전세로 들어가지 않는 것이 좋다. 지역별로 상이하지만 대개 전세금액은 최우선변제금액보다 높기 때문에 만약의 경우 전세보증금을 받지 못할 수 있어서다. 꼭 들어가야 하는 상황이라면 보증금을 최우선변제금액 수준으로 설정하고 반전세 또는 월세로 들어가는 것이 자신의 보증금을 보호할 수 있는 한 방법”이라고 설명했다.

그는 등기부등본상으로 선세입자보증금을 확인할 수 없는 현 등기부등본 제도의 문제점도 꼬집었다. 그는 “우리나라 등기부등본은 외국과 달리 모든 권리를 볼 수가 없다. 전세계약 시 볼 수 있는 등기부등본상에는 근저당권 외에 선순위 보증금은 전세 세입자가 전세권 설정을 하지 않는다면 알 수가 없다”며 “확정일자 제도나 보증보험을 이용하는 것도 전세보증금을 지키는 방법이 될 것”이라고 말했다.

권혁준기자 hyeokjun@yeongnam.com

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