[김재권 변호사의 부동산 읽기] 소규모 재건축 전성시대...성공의 열쇠는

김재권 변호사

요즘 대규모 재건축·재개발사업에 이어 소규모 재건축사업이 가히 전성기라 할 정도로 활성화되고 있다. 대규모로 재건축·재개발을 하기에 부적당한 작은 규모이지만 노후·불량화로 정비사업이 필요한 지역, 즉 소규모 저층 아파트나 다세대·연립·단독 주택이 주로 대상이 된다.

소규모주택정비사업은 이처럼 노후·불량 주거지역을 소규모로 정비해 공동주택을 공급하는 사업으로 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업으로 나뉘는데 2018년 2월에 시행된 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 주로 규율하고 나머지는 도시 및 주거환경정비법이 규율한다.

여기서 '자율주택정비사업'이란 10호 미만 단독주택 또는 20가구 미만 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 사업이고, '가로주택정비사업'은 도로와 인접한 1만㎡ 미만 가로구역(街路區域)의 10호 이상 단독주택 또는 20가구 이상 공동주택을 대상으로 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업이다. '소규모재건축사업'은 1만㎡ 미만, 200가구 미만의 다세대·연립주택 단지를 정비하는 사업이다.

이러한 소규모주택정비사업이 최근 활성화되는 데는 그만한 장점이 있기 때문이다. 대규모 재건축·재개발사업보다 이해관계자가 매우 적고, 인허가 절차가 대폭 간소화됐기 때문에 사업이 아주 빠르다는 점이 특장점이다.

통상 재건축사업 절차에서 기본계획수립, 안전진단, 정비계획수립 및 정비구역지정, 조합설립추진위원회 구성을 생략하고 △주민합의체 신고(또는 조합설립인가) △건축심의(통합심의) △사업시행인계획인가 △착공 및 준공으로 간소화하다 보니 사업 기간이 평균 2~3년으로 재건축·재개발 평균인 8~10년보다 2~3배나 빨라졌다.

또한 주택도시기금 저리 지원은 물론 각종 건축 규제를 완화해 준다. 건축물의 높이 제한, 건폐율, 공지기준, 조경기준, 주차장 기준 등 건축기준을 최대 50%까지 완화할 수 있고 공공임대주택을 10% 이상 공급하면 사업면적, 가로구역, 용적율, 분양가상한제 등의 규제가 완화된다. 자율주택정비사업과 가로주택정비사업은 '일반분양물량 매입 지원', '이주 지원', '사업 컨설팅' 등 추가 공공 지원도 받을 수 있다.

하지만 단점도 있다. 사업 규모가 작아 사업성이 떨어져 우수 브랜드 건설사가 참여하기 어렵고 주변 가로 등 기반시설을 그대로 이용하는데, 세대수는 증가하고 주차 기준은 완화하므로 교통체증, 주차난 등이 예상된다. 결론적으로 소규모 재건축사업의 승패는 주민 간 조속한 합의의 도출 여부와 경험 많고 역량 있는 시공사 선정 여부에 달렸다 해도 과언이 아니다.
법무법인 효현 변호사

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