[부동산 공부방] - 부동산 매매 계약 파기(해지) 대처법은?

Q. 요즘처럼 하루가 다르게 아파트가격이 급등하는 시기에는 아파트를 팔려고 매매계약까지 체결했다가 매도인이 계약금 배액을 반환하고라도 계약을 파기하려는 경우가 많다고 하는데, 실제 그런가요?

A. 아파트 시장은 광풍 그 자체입니다. 서울 등 대도시와 일부 지방의 아파트는 신고가 행진을 계속하고 있다고 합니다. 심지어 자고나면 억대가 오른다고 하네요.
이처럼 아파트 등 부동산 가격이 상승기로 돌아서 하루가 다르게 가격이 뛰게 되면 부동산 매매시장에 으레히 생기는 현상이 있습니다.

즉, 매매계약을 체결한 매도인과 매수인간 계약해제와 관련 분쟁이 봇물을 이루게 되는데, 최근 필자도 수십건의 관련 상담을 하고 몇건의 소송도 진행하고 있습니다.

■ 매도인의 계약파기

Q. 그렇다면 매도인은 어떤 방법으로 계약을 파기하려고 하나요?

A. 아파트를 파는 매도인의 입장에서는 통상 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 후 중도금을 받기 전에 받은 계약금의 배액을 반환하고 계약을 파기하려고 시도합니다. 아파트 매매시 통상 매매대금의 10%에 해당하는 계약금은 계약 당일 날 받고 중도금, 잔금을 2~3개월 정도의 텀을 두고 지급일을 정하는데, 계약금만 받고 아직 중도금을 지급받지 않은 기간 동안 해제통지를 하여 파기하는 거지요.

이는 민법상 해약금 해제 규정에 의한 파기(해제)인데, 민법은 매매계약을 체결하면서 계약금이 교부된 경우 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정합니다. “당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다”고 해 해약금에 기한 해제권 행사를 인정하고 있습니다(제565조 제1항). 해약금 해제는 무슨 해제할만한 이유가 있어야 하는게 아니라, 아무런 이유없이도 받은 계약금의 배액만 반환하면 해제할 수 있는 제도여서 매도인이 이 방법을 이용하는 겁니다.

Q. 매도인이 해약금에 의한 해제를 하려면 주의해야 할 점이 있다던데?
A. 매도인이 해약금 해제를 하려면 우선 계약상 약정된 계약금 전액이 교부돼야 하고, 계약금의 일부만 교부된 상태에서는 해제를 할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다.

또한 해약금에 의한 해제는 상대방이 ‘계약의 이행에 착수하기 전이라야’ 가능한데, 중도금 전액이나 일부라도 지급이 되면 매수인이 ‘이행의 착수’를 한 것이 되어 더 이상 해약금에 의한 해제가 불가능해집니다. 매수인이 중도금이나 잔금 일부를 매도인 계좌로 일방적으로 송금했거나 중도금이나 잔금 전부를 공탁했을 때에도 이행의 착수가 된 것이어서 더 이상 해제를 할 수 없습니다.

따라서, 매도인으로서는 해약금 해제의 통지가 매수인에게 도달하기 전에 매수인이 중도금 일부를 일방적으로 송금할 수 있으므로 매도인 자신의 계좌도 막아 둘 필요가 있습니다.

그러나 중도금, 잔금의 일부 지급액이 소액(중도금 약정액의 30% 이하, 예컨대 중도금이 1억 원인데, 20%인 2,000만 원만 지급한 경우)에 불과할 때에는 중도금, 잔금 지급의 효력이 없다고 볼 수 있으므로, 이 때에는 여전히 해약금 해약통지를 하면 됩니다.

나아가 매도인이 해약금 해제를 하려면, 단순히 받은 계약금 배액을 상환하고 해제한다는 통지만 하면 되는 게 아니고, 상대방이 이행에 착수하기 전, 즉, 해제권 보유기간 내에 ‘계약금 배액의 적법한 이행의 제공’이 있어야 합니다. 즉, 해제통지를 하면서, 계약금 배액을 준비하여 상대방에게 실제 지급하거나, 수령할 계좌를 알려달라, 일정기한(1~2주)까지 알려주지 않으면 공탁하겠다고 통지하여야 합니다. 그런 경우에는 공탁이 특별히 장기간 지연되지 않는 한 유효하고, 공탁이 되기 전에 중도금 일부를 지급해도 효력이 없다고 볼 것입니다.
대법원도 “계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.”라고 판시했지요(대판 92다31323)

해제통지는 내용증명우편으로 하는 것이 바람직하지만, 일부러 안 받는 경우도 있으므로, 그 외 읽는 즉시 도달의 효력이 생기는 문자나 카톡, 이메일로도 통지해 둘 필요가 있는데, 해제통지서의 도달일과 중도금 지급일이 같은 날이면 해제가 어려울 수 있으므로, 가능한 신속히 문자메시지나 카톡 등을 보낼 필요가 있지요.

특히 유의할 점은 해제통지 당시 매도인의 계좌에 계약금 배액에 해당하는 돈을 입금하여 두고 해제통지를 해야 적법한 이행의 제공이 될 수 있다는 겁니다.

이처럼 매도인이 계약금 배액을 마련하여 매수인에게 이행의 제공을 하려고 계좌를 요청해도 매수인이 수령계좌를 알려주지 않거나, 막아 둔 경우에는 수령을 거절한 것이므로, 이행의 제공으로 충분하고 공탁까지 할 필요는 없다는 것이 판례입니다.(대판 80다2784)

그러나 매도인이 확실히 해제하려면 상대방이 계좌를 알려주지 않거나 막았을 때에는 조속히 법원에 중도금 또는 잔금을 공탁하는 것이 좋겠습니다. 이때 법원은 중도금이나 잔금의 일부 공탁은 받아주지 않으므로 전액 공탁을 해야 하는 점 유의해야 합니다.

매도인이 해약금 해제를 통지하지 않고 그냥 계약금 배액을 공탁만 한 경우에는 공탁원인사실에 계약해제의 의사가 포함되어 있다고 할 것이므로, 매수인에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다 보아야 합니다.(대판 92다31323) 그러므로 매수인으로서는 공탁통지가 도달한 이후에는 중도금을 지급해도 해제를 막을 수 없게 되겠지요.

매도인으로서는 해약금에 의한 해제를 확실히 할 수 있으려면, 계약서에 특약으로 “매수인은 매도인의 동의나 승낙없이는 약정한 기한 내에 중도금이나 잔금을 지급해서는 아니된다.”라는 문구를 넣어 두는게 가장 확실한데, 실제 사례에서 그런 문구까지 넣는 경우는 거의 없지요. 즉, 계약서의 약정한 지급기한만으로는 부족하고, 위와 같은 별도의 특약을 두어야 효력이 있다는 거지요.

대법원은 “채무 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에 이행을 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등과 같은 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있으며 이행기 전의 이행의 착수가 허용돼서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있다고도 할 수 없다”라고 하여, 위와 같은 이행기 전 착수를 불허하는 특약이 없는 한 매수인은 이행기 전에도 중도금 일부를 송금하는 등으로 이행의 착수를 할 수 있고, 그런 경우, 매도인은 해약금 해제를 할 수 없다고 본 것입니다.(대판 2004다11599 등).

매도인이 매수인이 중도금을 지급하여 이행의 착수를 한 사정을 모르고, 해약금 해제의 통지를 한 경우에는 해제여부가 문제되는데, 대법원은 “매도인이 이행의 착수를 인식한 것까지 요하지 않고 객관적인 이행착수가 있다면 더 이상 해제를 할 수 없다”고 보았네요.(대판 91다22322)

변종현 기자

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