[부동산 공부방] 공유자 일부가 무단으로 건물 지어 수익 시 다른 공유자는 어떤 조치 취할 수 있나?

● 공유자 일부가 무단으로 건물지어 사용수익 시, 인도, 철거, 부당이득반환청구되나

부동산 공유관계의 공유자는 자신의 지분비율에 해당하는 권리가 있으므로, 공유부동산을 협의에 의해 제3자에게 임대하거나 일부 공유자가 단독으로 사용수익하게 되면 그 수익을 공유자끼리 지분비율로 나누게 됩니다.

그런데 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의없이 무단으로 건물이나 시설을 지어 사용수익(직접 또는 임대)을 하고 있다면 다른 공유자는 어떤 조치를 취할 수 있을까요.오후 6:10 2022-07-01오후 6:10 2022-07-01
즉, 해당 공유자를 상대로 무단으로 지은 건물을 철거하고 점유부분을 인도하고, 인도할 때까지 지분비율에 해당하는 임대료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있을까 여부의 문제이지요.

먼저 민법에 따르면, “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분비율로 사용수익 할 수 있으며, 다만 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. 그리고 공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.(263 내지 265조)

● 무단점유 공유자에 대한 지분비율에 따른 부당이득반환청구
민법상 공유지분권자는 공유물 전부를 지분비율로 사용수익할 수 있다고 규정하므로, 일부 공유자가 다른 공유자의 승낙이나 동의 없이 공유부동산을 단독으로 사용수익 한다면 지분비율에 따라 부당이득으로 반환청구를 할 수 있습니다.

무단 점유한 공유자가 직접 사용수익을 했다면 그 사용수익으로 인한 이득금 중 자신의 지분을 초과하는 부분을 반환해야 하고, 다른 사람에게 임대를 했다면 수령한 임대료를 반환해야 하겠지요. 물론 반환할 부당이득을 계산할 때, 무단점유 공유자가 부당이득금에서 낸 세금 등 각종 경비는 공제되어야겠지요.

다만, 무단 점유한 공유자의 실제 이득이 불분명할 경우(입증이 곤란할 경우) 공유토지 중 사용수익한 부동산 부분에 대한 임대료 상당액에 대해 법원에 감정을 신청하여 나온 임대료 감정액 중 자신의 지분초과금액이 반환대상이 되겠네요.

● 무단점유 공유자에 대한 건물철거, 토지인도 청구
다음으로 다른 공유자는 무단점유 공유자를 상대로 공유물 보존행위로서 건물의 철거와 토지의 인도까지 청구할 수 있을까 여부가 문제됩니다.
민법은 “공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

따라서, 공유관계에 있어서 과반수(50% 초과)지분을 가진 공유자는 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 50% 미만의 지분을 가진 소수지분권자를 상대로 공유토지상의 건물의 철거는 물론 토지의 인도도 구할 수 있게 됩니다.

그런데 공유자 중 어느 누구도 과반수가 안 되는 경우, 즉, 소수지분권자 사이(각 50%인 경우 포함)에 철거와 인도를 청구할 수 있느냐 여부에 관하여 최근 대법원 판례가 변경된 일이 있습니다.
즉, 종전 대법원 판례는 소수지분권자 사이에는 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용·수익할 수 없으므로, 서로 공유물의 보존행위로서 철거, 인도청구를 할 수 있다고 보았습니다.(대판 9392, 9408 전원합의체, 대판 88다카19002,19003 등)
또한 각 2분의 1씩 지분을 가지는 공유자 간에도 각자 상대방에 대해 공유물보존행위로서 배타적 사용을 배제할 수 있으므로 철거, 인도청구가 가능하다고 보았습니다.(대판 88다카19002, 19003 등)

그러나 최근 대법원은 전원합의체 판결로 위 종전 판례를 변경하여 소수지분권자(각 50%인 경우 포함) 간에도 무단 사용자에 대해 방해배제청구로서 방해물의 철거나 수거, 제거청구만 할 수 있을 뿐, 그 토지에 대한 인도청구까지 할 수는 없다고 판결했습니다.(2020. 5. 21. 선고 2018다287522 판결)

사례를 보면, A씨와 B씨 등 7명은 경기도 파주시에 있는 땅 7천732㎡를 공동소유하고 있었는데, 모두 과반수 미만의 지분을 가졌습니다. 그런데 B씨가 A씨 등 다른 공유자와 협의 없이 이 토지의 80%에 달하는 6천432㎡에 소나무를 심어 점유·사용하자, A씨는 B씨를 상대로 "소나무 등 기타 일체 지상물을 수거하고, 점유한 땅을 인도하라"며 소송을 냈습니다.

대법원의 판결 이유를 보면 "모든 공유자는 지분 비율에 따라 토지를 사용·수익할 수 있고 이는 B씨도 마찬가지인데, B씨가 토지를 독점한 것은 위법하지만, 적어도 자기 지분 범위 내에서는 권한이 있음에도 토지 전체에 대한 인도 청구를 허용하면, B씨의 권리를 전부 빼앗아 그의 지분 비율에 따른 사용·수익권까지 박탈하게 된다", "A씨는 방해배제 청구를 통해 이러한 위법 상태를 충분히 시정할 수 있다"라고 이유를 들었는데, 결론적으로 소수지분권자는 다른 소수지분권자가 무단으로 건물이나 수목 등을 설치하여 점유하는 경우 인도청구는 하지 못하고, 다만, 방해배제청구로서 건물철거나 수목의 수거, 제거 등만 청구할 수 있다고 본 것입니다.

이러한 대법원 판례에 대하여, 무단점유하는 소수지분권자로부터 토지의 인도는 받지 못하면, 방해금지나 간접강제만으로 위법상태를 시정하기 어렵고, 결국 부당이득이나 손해배상을 청구할 수밖에 없는 점에서 비판도 있습니다.

● 80% 이상 가진 공유지분권자, 나머지 공유지분 감정가로 매수가능
요즘 경매시장이나 공매시장에서 공유지분투자가 큰 인기를 끌고 있습니다.
공유지분이어서 처분이나 관리상 제한이 많다보니 단독소유 부동산보다 상당히 저가에 매수할 수 있어 소액투자도 가능하고, 경매나 공매로 취득한 후에는 다른 공유자에게 차익을 남기고 팔거나, 다른 공유자를 상대로 공유물분할소송을 제기하여 경매분할판결을 받은 후 전체를 경매에 넣은 후 시가로 낙찰되면 상당한 시세차익을 챙길 수 있기 때문입니다.

그런데 보통 상속받은 부동산이나 종중이 여러명의 종중원에게 명의신탁한 토지는 공유자가 많고 수십명이 되기도 합니다. 이처럼 상속받은 부동산이나 종중 부동산은 일부 지분이 경매 등으로 넘어가더라도 가족인 다른 상속인들이나 종중에서 나서서 다시 매수하려고 하는 경우가 많습니다. 경매나 공매에서 공유지분을 투자하는 사람들은 이런 점을 노리고 낙찰받은 후 가족들이나 종중에 상당한 차익을 남기고 되파는 것입니다.

문제는 다른 상속인이나 종중에서 공유지분 투자자가 낙찰받은 공유지분을 사주지 않으면 경매로 분할하여 낙찰대금을 나누어 갖자는 공유물분할청구소송을 제기하고 판결을 받아 전체를 경매에 부친다는 점입니다. 그렇게 되면 그 경매절차에서 제3자가 낙찰받아 가버리면 대부분의 지분을 가진 상속인들이나 종중이 보존해야 할 부동산을 상실하게 되고 다시 낙찰자로부터 되살려면 큰 손해를 보게 될 수 있는 것입니다. 이처럼 소수지분을 취득한 공유자들의 욕심 때문에 대다수 지분을 가진 공유자들이 보존해야 할 소중한 부동산을 상실할 위험이 크기 때문에 그 위험으로부터 지켜줄 안정장치가 필요하겠지요.

그래서 대법원은 재판으로 공유물분할을 할 경우에도 현물분할의 의미를 확대해석하여 대다수 지분권자가 일부 지분권자를 상대로 합리적인 가격을 배상해주고 1인 단독소유(또는 수인소유)로 하는 방법을 인정하고 있습니다. 즉, 2004년 대법원이 ‘현물분할의 한 방법’으로, 처음 인정한 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’이 그것입니다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결)

대법원은 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’을 인정하는 이유에 대해, “공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.”라고 판시하고 있습니다.

위 대법원 판례가 인정한 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’이 인정된 하급심 판례 등을 종합하면, 적어도 80% 이상의 지분을 가진 공유자들이 20% 미만의 지분을 가진 공유자들을 상대로 공유물분할소송을 제기한 후 법원에 시가감정을 신청하여 그 감정가격으로 매수할 수 있게 된 것입니다.
 

결론적으로 공유물분할청구를 하더라도 실제로 토지를 분할하는 현물분할은 어렵고, 경매분할을 할 경우 제3자가 낙찰받게 되면 지분을 상실할 수 있다고 걱정만 할게 아니라, 80% 이상의 다수지분을 가진 공유자들이라면 나머지 20%미만의 공유자의 지분을 감정가격으로 매수하여 전체 부동산을 유지보존할 수 있음을 알고 지혜롭게 대처할 필요가 있습니다.

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