[서경규 교수의 부동산 에세이] 토지거래허가제의 내용과 평가

서경규 대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수
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입력 2025-04-02 | 수정 2025-04-02 08:29 | 발행일 2025-04-02 제18면

(대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수)

서울시는 강남구 및 송파구 일부 지역에 지정된 토지거래허가구역을 재산권 보호 취지에서 지난 2월 해제했다. 해제 이후 집값이 상승하자 한 달여 만에 이를 번복하고 다시 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구의 모든 아파트단지로 확대해 토지거래허가구역을 지정함으로써 부동산시장에 많은 혼란을 야기했다.

토지거래허가제는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 규정된 제도로, 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하거나 우려가 있는 지역에 대해 국토교통부장관 또는 시·도지사가 토지거래허가구역으로 지정할 수 있다. 허가구역으로 지정되면 그 구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당)하는 계약(예약을 포함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.

토지거래허가제는 1978년 12월 옛 국토이용관리법 개정 때 도입된 제도로 당초에는 토지 투기로 인한 비합리적인 지가 형성을 방지하는 것이 주요 목적이었다. 따라서 주로 미개발지역 개발사업 예정지를 중심으로 시행돼 왔고, 주거지역 180㎡ 등 기준면적을 초과하는 토지거래를 허가대상으로 했다. 2008년 9월에는 제도를 강화해 기준면적보다 작은 면적에 대한 투기를 억제하고자 허가대상의 면적 범위를 기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 지정권자가 따로 정할 수 있도록 개정했다. 따라서 주거지역의 경우 토지면적이 18㎡를 초과하면 허가대상이 될 수 있었다.

한편 문재인정부 때인 2020년 발표된 주택시장 안정을 위한 관리방안(이른바 6·17 부동산대책)에서 개발호재로 인해 집값 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근지역에 대해 토지거래허가구역의 지정을 추진함으로써 기개발지역의 주택가격 안정화 수단으로 토지거래허가제를 활용했다. 또 2022년 2월에는 허가 대상 기준 면적을 주거지역 60㎡ 등으로 더욱 낮춰 허가 구역의 대부분 부동산 거래가 허가 대상에 포함됐다. 따라서 아파트의 대지 지분이 6㎡를 초과하면 허가대상에 포함되도록 함으로써 토지거래허가제가 사실상 주택거래허가제로 활용된 셈이다.

토지거래허가제는 정부가 직접적으로 경제주체의 부동산거래에 개입하는 제도로, 헌법상 보장된 거주 이전의 자유 및 재산권의 침해 논란이 많았다. 비록 헌법재판소에서 합헌이라는 결정을 했지만 제도 시행에 신중할 필요가 있다. 토지거래허가제는 지가 안정이 목적인 제도이므로 주택가격을 안정시키는 수단으로는 부적절하다. 따라서 주택가격의 안정을 위해서는 새로운 제도를 신설하거나 투기과열지구제도를 보완해 활용할 필요가 있다.

〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉

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