2∼3년을 번갈아가며 전세난과 그 반대현상인 역전세가 나타나고 있는 대구지역 전세시장에서 내집을 갖지 못한 전세수요자에게는 올해 전세시장이 전체적으로 어떤 흐름으로 방향을 잡을지 파악하는 것이 중요하다. 흐름을 잘 타서 적은 돈으로 좋은 집을 구하는 것도 재테크의 한 방법이기 때문이다.

먼저 2000년대 들어서부터 지금까지의 전세흐름을 살펴보면 전세난과 역전세가 명확하게 나타나는 것을 알 수 있다. 2000년대 초반 외환위기의 영향으로 부동산 매매시장은 침체의 늪으로 빠져 들어가게 되는데, 이때 전세시장은 매매시장과 달리 과열양상을 나타내면서 극심한 전세난과 전세가 상승이라는 연쇄작용을 보였다.

그러나 이렇게 절정을 향하던 전세시장도 2003년과 2004년에는 아파트 입주물량의 증가와 함께 하락세로 돌아서면서 역전세 현상이 나타났다.

2년여 동안 침체를 보이던 전세시장은 다시 2004년 9월이후 상승세로 돌아서기 시작한다. 이 시점은 대구에서 재건축아파트의 이주멸실이 본격화되는 시기로 볼 수 있는데, 이때 1만세대 가까운 물량의 전세가 없어지면서 전세가격은 급등하게 된다.

치솟았던 전세시장은 거짓말처럼 다시 2년후 내리막으로 돌아서는데, 2006년 8월 황금아파트재건축물량이 입주를 시작하면서 입주물량이 증가하는 대신 전세시장은 침체기를 맞게 되고 2008년 입주물량 3만가구와 맞물리면서 전세시장은 급락한다. 이때 사상 초유의 반값 전세가격이라는 기현상까지 생겨난다. 특히 대형 건설사들이 전세물량을 기존 전세가격의 50∼70% 정도까지 낮추면서 전세시장은 혼돈속으로 빠져든다.

회복기미를 보이지 않던 전세시장은 아이러니하게도 아파트시장의 불안으로부터 불꽃을 살리게 되는데, 2008년말부터 2009년초까지 사상 최대의 미분양과 매매시장의 불안은 시장수요를 전세시장으로 돌아서게 만들고 다시 전세시장이 본격적으로 회복되기 시작한다. 2009년 하반기 이후 회복된 전세시장은 2011년까지 높은 상승세를 이어왔다.

특히 2010년부터는 전세시장의 모든 악재들이 합쳐지면서 이상가격상승이 나타났다. 몇 가지 악재를 살펴보면 다음과 같다. 먼저 불안한 수요들이 전세시장으로 돌면서 전세가격이 상승하고 있는 상황에서 외지 투기성자금들이 본격적으로 시장에 유입돼 전세가격상승에 불을 지폈다. 여기에 건설사들의 미분양 전세만기가 합쳐지면서 전세시장은 최악의 상황을 맞았다.

이같은 전세시장의 어려움은 소비자에게는 심리적인 불안으로 이어져 통상적으로 전세시장의 경우 한달에서 길어야 두달전에 수요자들이 움직이는데 반해 2010년부터는 6개월 전부터 수요자들이 전셋집을 찾아, 이로 인한 과수요가 발생하면서 전세시장을 더욱 어렵게 만들었고 2011년까지 이런 현상은 쭉 이어져 왔다.

지역 부동산 전문가들은 올해 전세시장은 다행스럽게 지난해까지 이어지던 과수요현상에서 벗어나 상승세가 수그러들 것으로 보고 있다. 실제로 최근 들어 전세가격 상승세가 많이 주춤해졌다. 월별 상승률도 지난해 9월이후 상승세가 계속 둔화되면서 12월의 경우 월별 상승률로는 사상 최저 상승률을 기록했으며 올해도 상승세 둔화가 이어지고 있다.

겨울방학 이사 시즌과 봄 이사 시즌으로 이어지면서 다시 전세수요가 증가하게 되겠지만 전세시장의 수요자는 시장에 조심스럽게 접근할 필요가 있다. 우선 지난 2년간 전세가격 상승률이 부담되는 점도 있지만 일부 중소형 전세, 특히 외지 투기성자금이 들어온 물량의 경우에는 시장에서 문제가 되었을 때 전세가격을 담보하지 못할 위험성이 있다. 따라서 매매가격대비 전세비율이 90%이상까지 올라간 단지는 특히 신중하게 선택해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.

특히 올해는 전체적인 입주물량이 줄어들기는 했지만 다세대나 다가구주택의 경우 물량이 많아 아파트 전세를 고집하기 보다는 매매나 월세 및 다가구·다세대 주택으로 눈을 돌렸다가 내년이후 시장이 어느 정도 안정을 찾은 후에 살펴보는 것도 좋다.

전영기자 younger@yeongnam.com

전영

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