보증금 못받아내는 ‘깡통전세’되면 어쩌지…

치솟는 전셋값
매매가 대비 전세가 고공행진
전국 69%-대구 80%까지 올라
보증금 회수 어려움 겪을 가능성

보증상품 활용
전세권 설정해도 순위 밀리면
전액 보장못받을 경우 생길수도
소액의 수수료 내면 걱정 싹∼
계약종료후 집주인 돈 안내줘도
보증사가 전세금 모두 해결해줘

대구 달서구에 사는 장모씨는 S아파트 전세 계약을 하면서 전세금보증상품에 가입했다.

장씨는 “매맷값이 1억9천만원인 주택에 1억3천만원을 주고 2년 전세를 들었다. 전세가율이 70% 정도 되다 보니 혹시나 전세금을 떼일까 걱정스러운 마음에 보증상품에 가입했다. 2년에 약 51만원을 내면 집주인이 전세금을 돌려주지 못하더라도 보증사에서 책임지고 전세금을 100% 돌려주니 한결 안심이 돼 좋다”고 말했다.

최근 전셋값 고공행진에다 전세가율(매매가 대비 전세가)이 80%를 웃도는 아파트가 많아지면서 집주인이 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 이른바 ‘깡통전세’에 대한 우려가 높아지고 있다. 이에 깡통전세 위험에서 벗어나 전세보증금을 지키는 전세보증상품에 대한 관심도 한층 커지고 있다.

박우주 대한주택보증 대구경북지사 주임은 “전세권 등기 설정을 하더라도 집이 경매로 넘어가거나, 집가치가 떨어졌을 때는 전세금이 전액 보장되지 않는 경우가 있다. 또한 전세보증상품의 보증료가 전세권등기 설정 비용보다 저렴한 경우도 있으니 미리 체크해보는 것이 현명하다”면서 “대한주택보증 전세금보증상품의 경우 지난 9월부터 전세보증금 한도가 수도권 이외 지역의 경우 2억원에서 3억원으로 1억원 상향돼 보증가입 대상이 되는 세대가 증가하면서 문의가 잦아지고 있다. 전세금이 많이 오르고 집주인이 친화적이지 않은 아파트 세입자의 가입률이 높다”고 말했다.

◆ 전셋값 고공행진에 전세가율 높아 깡통전세 ‘우려’

KB국민은행 부동산 통계에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율은 69.2%로 전달보다 0.01%포인트 상승했다. 이는 국민은행이 관련 통계를 작성한 1998년 12월 이후 최고치인 69.5%(2001년 10월)에 근접한 수치다.

대구의 전세가율은 이보다 높은 80%에 육박하고 있다. 대구지역 부동산 관계자는 “대구지역 아파트의 전세가율이 지난해 70%에서 올 들어 일부는 90%까지 올라갔다”고 귀띔했다.

최근의 전세가율 상승은 전셋값이 오르는 속도가 매맷값 상승 속도보다 빠르기 때문에 발생하고 있다. 이에 따라 일각에서는 깡통전세를 우려하는 목소리가 속속 나온다. 전문가들은 통상적으로 전셋값이 매맷값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 전락할 위험이 높아진다고 진단한다.

박원갑 국민은행 수석 부동산전문위원은 “전세가율이 높아질수록 집주인이 집을 팔아 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’의 위험이 커지는 등 서민들의 거주 환경이 열악해질 우려가 있다”고 걱정했다.

◆ 전세금 지키는 전세금보증상품에 관심 쏠려

이에 전세보증금을 안전하게 되돌려받을 수 있는 방안에 대해 관심이 쏠리고 있다.

보증금을 지키기 위해서는 임대차 계약을 결정했다면 전입신고 뒤 확정일자를 받아 우선순위를 확보하는 것이 중요하다.

전세권 등기 설정을 해두면 전세기간이 끝난 뒤 집주인이 전셋값을 돌려주지 않더라도 소송절차 없이 경매신청을 할 수 있고, 낙찰가에서 배당순서에 따라 보증금의 전액 또는 일부를 받을 수 있다. 다만 집주인에게 사전 동의를 받고 인감증명서와 주민등록등본 등의 서류를 갖춰야 한다.

전세보증상품에 가입하는 것도 전세금을 지키는 방법으로, 최근 가입자가 늘면서 인기를 구가하고 있다. 전세권 등기 설정을 해둬도 전세금의 100%를 보장해주지는 않지만 전세보증금상품은 보험료를 내면 전액의 전세금을 안전하게 지켜준다는 것이 강점이다.

전세금보증상품은 SGI서울보증의 ‘전세금보장 신용보험’과 대한주택보증의 ‘전세보증금반환보증’ 등 두 가지다.

SGI서울보증의 ‘전세금보장 신용보험’은 2011년 7천500건(7천200억원) 수준이던 신규가입 규모가 2012년 9천800건(9천300억원), 2013년 1만1천건(1조2천억원)으로 증가했다. 올 들어 6월말까지도 6천400명이 계약하면서 신규 가입금액이 8천억원에 달했다.

지난해 9월 처음 출시된 대한주택보증의 ‘전세보증금반환보증’도 지난 10일까지 6천592명이 가입해 1조1천634억원의 가입실적을 보이고 있다.

SGI서울보증 관계자는 “전세가율이 70%를 웃도는 주택이 속출하는 데다 전셋값도 치솟고 있어 전세금 보증상품 가입자가 더 늘어날 것으로 보인다”고 말했다.

◆ SGI서울보증의 ‘전세금보장 신용보험’ vs 대한주택보증의 ‘전세보증금반환보증’

두 상품은 모두 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한달 안에 전세금을 돌려주지 않거나 경매·공매가 실시돼 보증금을 반환받지 못할 경우 보증사가 책임지고 전세금을 대신 주는 방식이다.

대한주택보증 상품은 집 주인의 동의없이 가입이 가능하고 보증수수료가 전세금의 연 0.197%로 낮다는 것이 강점이다. 예를 들어 2억원의 전세라면 1년에 39만4천원을 내면 된다는 얘기다. 또한 지난 9월부터 ‘9·1부동산 대책’의 일환으로 전세보증금의 한도를 수도권의 경우 기존 3억원 이하에서 4억원 이하로, 수도권 이외 지역은 기존 2억원에서 3억원 이하로 각 1억원씩 상향했다.

하지만 전세금 보증 한도 제한이 SGI서울보증보다 높다. 아파트의 경우 전세금과 대출 등을 합한 금액이 집값의 90% 이하여야 가입할 수 있고, 주거용 오피스텔·연립·다세대는 80% 이하, 단독·다가구 주택은 75% 이하여야 가입 대상이다.

이에 비해 SGI서울보증의 ‘전세금보장 신용보험’은 주택유형에 상관없이 전세금과 대출 등을 합한 금액이 집값을 넘지 않으면 가입할 수 있다. 이와 함께 대출 등 선순위설정최고액이 아파트의 경우 시가의 60% 이하, 아파트 이외 주택의 경우에는 시가의 50% 이하여야 한다. 다만 보험료율이 아파트는 연 0.232%, 이외 주택은 0.263%로 상대적으로 높은 편이고, 보험가입안내문을 집주인에게 받아 제출해야 한다.

‘전세보증금반환보증’은 대한주택보증 전 지사 및 우리은행 전국 영업점에서 상담과 신청이 가능하고, ‘전세금보장 신용보험’은 지점 방문 없이 SGI 서울보증 홈페이지를 통해 가입할 수 있다.

한편, 대한주택보증은 전세금반환보증에 저금리 주택자금대출상품을 하나로 묶은 ‘전세금안심대출’을 올 1월부터 출시해 운영하고 있다. 3%대의 저렴한 금리로 전세자금을 대출받으면서 전세계약 만료시 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 보증상품이다.

박주희기자 jh@yeongnam.com

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