[김재권 변호사의 부동산 읽기] 무허가 건물대장에 등재된 소유자의 추정력

무허가 건물대장은 무허가 건물의 정비나 세금부과 등 행정 사무 처리상 편의를 위해 작성, 비치되는 공부다. 무허가 건물대장에 소유자로 등재되면 해당 건물의 적법한 소유자로 추정되는 효력이 있을까. 무허가 건물대장상 소유자에게 시유지 무단사용에 따른 변상금을 부과해 문제 된 사례를 살펴본다.

서울 서대문구청장은 A씨가 서울시 소유의 토지에 무허가 건물을 소유하면서 4년간 무단 점유했다는 이유로 1천500여만원의 변상금을 부과했다.

이에 A씨는 서울행정법원에 서대문구청장을 상대로 변상금부과처분 취소소송을 제기했다. 무허가 건축물대장에 A씨가 B씨로부터 무허가 건물을 매수한 것으로 등재돼 있으나, 실제 매수한 것이 아니라 자신의 B씨에 대한 채권을 담보할 목적으로 대장명의만 변경해 둔 것이며 실제로 무허가 건물을 사용·수익한 적이 없다고 주장했다.

서울행정법원은 ‘공유재산 및 물품관리법 81조1항에 의하면, 구청이 변상금을 부과하려면 A씨가 해당 토지를 사용·수익하거나 점유하고 있어야 하고, 타인의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유한 자는 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 봐야 하므로, 변상금 부과처분이 적법하려면 먼저 A씨가 무허가 건물의 소유자여야 한다’고 판단했다.(서울행정법원 2017. 11. 21. 선고 2017구단71669 판결)

이어 ‘무허가 건물대장은 무허가 건물의 정비에 관한 행정상 사무처리의 편의를 위해 작성, 비치된 것이어서 대장 기재에 의해 권리의 변동이 초래되거나 공시되는 효과가 생기는 것이 아니다. 무허가 건물대장에 소유자로 등재됐다는 사정만으로 무허가 건물에 대한 소유권 등 기타의 권리를 취득하거나 권리자로 추정되는 효력은 없다’(대판 91다29347 등 참조)며 무허가 건물대장에 소유자로 등재됐다는 이유만으로 소유자로 볼 수 없다고 봤다.

결론적으로 ‘A씨와 B씨 사이에 작성된 지불각서에서 A씨가 B씨에게 5천700만원을 빌려준 데 대한 담보조로 B씨가 무허가건물을 이전하고, 돈을 갚으면 도로 이전해 준다는 내용이 기재돼 있는 점 등을 종합하면, 무허가 건물의 적법한 소유자는 B씨이므로 A씨에 대한 변상금 부과처분은 취소돼야 한다’고 판결했다.

참고로 미등기 건물, 무허가 건물은 그 상태로 매매가 이뤄져도 적법한 소유자는 매수한 자가 아니라 신축한 자라는 점을 유의해야 한다. (053)759-6611 다음카페 부동산 건설법률상담실

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