[김재권 변호사의 부동산 읽기] 과장된 상가분양광고와 계약금 반환

K씨는 서울시 은평구 소재 복합상가에 대한 분양광고 전단을 보고, 전단에 적힌 분양회사 상담직원에게 분양에 대해 문의한 후 분양회사에서 전용면적 4.97㎡를 분양받기로 하고, 총 분양대금 9천525만3천원에 계약금 1천905만600원으로 계약을 체결하고, 계약금을 지불했다.

당시 전단에는 ‘10년간 임대보장’ ‘2001아웃렛, 킴스클럽 10년간 임대확정’ ‘실투자금 5천만원대, 연 약 10% 확정수익 보장’ ‘수익보장기간 5년’ 등의 광고가 실려 있었다.

분양계약체결 당시 분양회사는 ‘분양금 10% 할인’ ‘이랜드에 임대하여 수령하는 수익금 지급보장’ 등의 조건을 추가한 확인서·수익금지급보장 동의서 등을 작성하여 K씨에게 교부했다. 그런데 K씨가 분양회사가 제시한 조건을 꼼꼼히 분석해 보니, 분양금 할인금액·수익금 보장기간 등이 약속과 달라 상담직원에게 항의하니 “계약금을 수령했으나, 계약이행의 하자로 계약취소되면 반환하겠다”는 취지의 서면을 작성해 주었다. 그 후 K씨는 분양회사를 상대로 분양계약을 취소·해지하고 계약금반환소송을 제기했는데, 반환받을 수 있을까.

K씨는 소송에서 “분양직원의 말과 계약서 내용이 달라 분양계약이 성립하지 않았다”거나 “분양계약은 통정허위표시로서 무효” “불법적인 허위·과장광고에 의한 계약이어서 사회상규에 반하여 무효” “사기나 착오로 분양계약을 취소한다”는 주장을 했으나 법원은 받아들이지 않았다.

그래서 K씨는 “분양회사 직원이 분양계약을 취소하고 분양대금을 돌려주겠다고 약속했으므로 돌려주어야 한다”고 주장했으나, 법원은 “분양회사직원은 분양당사자가 아니고, 그에게 해제권한이 있다고 볼 증거도 없다”는 이유로 역시 받아들이지 않았다.

K씨는 마지막으로 계약금을 포기하고 해제하는 해약금에 의한 해약을 주장하면서, 매매대금의 10%를 초과하는 계약금은 과다하여 감액되어야 하므로 일부는 반환되어야 한다고 주장했다.

그런데 법원은 분양계약에 따라 K씨가 지급한 계약금은 해약금의 성질과 손해배상액의 예정의 성질을 동시에 갖고, 손해배상예정액으로서의 계약금이 과다하면 반환해야 한다는 법리에 따라 계약금 1천905만600원 중 500만원만 몰취하고 나머지 1천405만600원은 반환하라고 판결했다.(서울북부지법 2013년 4월3일 선고. 2012나6415 판결) 판결이유를 보면, 계약금이 분양대금(10% 할인)의 22%인 점, 수익보장기간 등에 어느 정도 사실과 다른 광고를 한 점 등을 들었다. (759-6611)

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