내주 초 발표 부동산 대책, 어떤 내용 담길까

 정부가 다음 주 초 대출 규제를 포함한 부동산 안정 대책을 발표할 예정인 가운데 이번 대책은 집값 급등 지역을 주 대상으로 하는 선별적 맞춤형 규제가 될 것으로 보인다.

 김동연 경제부총리는 15일 기자들과 만난 자리에서 "경제관계장관 간담회에서 말했듯 선별적·맞춤형 대책을 만들되, 실수요자 거래는 위축되지 않도록 하겠다"고 말했다.

 김 부총리는 "부동산시장은 살아 움직이는 생물 같아서 깔끔하게 마무리되지 않을 수 있기 때문에 대책을 낸 뒤에도 시장을 모니터링하면서 각 시나리오에 맞게 (추가로) 필요한 대책을 가져가겠다"고 밝혔다.

 이는 곧 과열지역은 투기수요를 차단하되, 일반 수요자들에게는 피해가 가지 않도록 '핀셋 규제'를 하겠다는 의미로 풀이된다.

 김현미 국토교통부 장관 후보자도 15일 열린 인사청문회에서 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제에 대해 "금융규제는 지역별, 대상별 맞춤형규제가 이뤄져야 한다"며 선별 규제의 필요성을 강조했다.

 이에 따라 대출 규제의 경우 규제 완화 이전으로 환원하되, 강남4구 등 집값이 급등한 곳은 기준을 추가로 강화할 가능성이 있다.
 현재 LTV·DTI는 부동산 경기 침체가 심각했던 2014년 8월의 완화 조치가 그대로 적용되고 있다.

 그 이전까지는 수도권 아파트의 경우 대출 만기나 주택가격에 따라 LTV 50∼60%가 적용됐지만 규제 완화를 통해 LTV가 70%로 일괄 상향 조정됐다.

 특히 수도권 6억원 초과 아파트의 LTV가 50%에서 70%로 상향조정됐고 서울은 DTI도 50%에서 60%로 완화됐다.
 정부는 이 기준을 당초 완화 이전으로 환원하는 것을 원칙으로 하되, 강남권을 비롯해 과열이 우려되는 곳은 대출을 축소하는 방안을 검토되고 있는 것으로 전해졌다.

 계층별 대출 차별화 방안이 이번 대책에 담길 것인지도 관심이다.
 그동안 LTV·DTI 규제가 계층별로 차등없이 획일적으로 적용돼 정작 대출을 지렛대 삼아 내 집 마련을 하고자 하는 서민들에게 피해가 간다는 지적이 많았기 때문이다.

 생애최초주택구입자와 신혼부부 등 내 집 마련 실수요자에게는 LTV·DTI 기준을 완화해주고, 주택을 2, 3가구 이상 보유한 다주택자들에게는 대출 기준을 강화하는 방안이 도입될 수 있다.

 주택 구입 가격에 따라 LTV 한도를 차등 적용하는 방안도 검토 대상이다. 3억원이하 서민주택의 LTV는 높이고 9억원 초과 고과주택의 LTV는 낮추는 식이다.

 정부는 가계부채 관리 차원에서 집단대출에 DTI를 적용하는 방안도 유력하게 논의중이다. 금감원은 신규 분양 물량부터 집단대출에 DTI를 적용하는 방안과 기존분양 물량에도 적용하는 방안의 시뮬레이션을 실시한 것으로 전해졌다.

 다만 실수요자에 대한 숨통을 틔워주기 위해 분양권 1개 보유자에게는 적용하지않고 분양권을 2개 이상 보유하고 있는 사람에 한해 DTI를 강화할 가능성도 있다.

 청약규제는 과열지역에 대해 규제가 확대, 강화될 전망이다.
 국토부는 작년 11·3 대책에서 설정된 서울, 부산 등 청약조정대상 지역에서 제외된 지역 가운데 최근 집값이 불안한 곳에 대해 분양권 전매 제한 등 청약규제를 확대할 계획이다.

 11·3 대책을 통해 서울 강남4구와 과천은 소유권이전등기 때까지, 서울 나머지지역과 성남은 1년 6개월까지 전매제한 기간이 늘어난 바 있다.

 정부는 강북 지역에서도 마포구와 성동구, 용산구 등 도심지역의 아파트값이 급등한 만큼 이들 지역의 분양권 전매를 입주 때까지 금지할 방침이다.
 '풍선 효과(풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩해지는 것처럼 어떤 부분의 문제를 해결하면 다른 부분에서 문제가 발생하는 현상)'를 감안해 서울 전역에 걸쳐 분양권 전매를 금지하는 등 청약 규제를 강화할 가능성도 크다.

 국토부는 현재 국지적 과열 등에 신속하게 대처하기 위해 법령 개정이 아닌 주거정책심의위원회 심의만으로도 11·3 대책과 같은 청약규제를 조정할 수 있도록 주택법 개정을 추진 중이다.

 이 법이 통과되면 시장 상황에 따라 수시로 규제를 강화, 또는 완화할 수 있다.

 이와 함께 청약조정지역에서는 현재 청약통장 가입후 1년이면 발생하는 1순위 자격을 2년으로 확대할 가능성도 있다.

 강남권 등 과열지역을 투기과열지구 지정하는 것은 유보될 가능성이 크지만 정부 내에서 여전히 논란도 있는 것으로 전해졌다.
 금융당국은 규제의 효과를 높이기 위해 강남권을 투기과열지구로 지정해야 한다는 입장이다. 국토부는 조합설립인가 이후의 재건축 추진 단지 거래가 중단되는 등 주택시장이 급랭할 가능성이 있어 조심스러운 입장이다.

 투기과열지구로 지정하면 분양권 전매가 입주때(최장 5년)까지 금지되는 것은 물론 재건축 조합원 지위 양도금지, 조합주택 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 규제 강화(40%), 재건축 조합원 분양 1주택으로 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 시행된다.
 부동산 전문가는 "금융규제와 청약규제 강화로 강남권 주택시장이 진정되지 않으면 다음 카드로 투기과열지구가 검토될 수 있을 것"이라고 말했다.     연합뉴스

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