[김재권 변호사의 부동산 읽기] 주택법상 매도청구에서 '3개월 이상 실질적 매수협의' 기준

김재권 법무법인 효현 대표

주택법(제22조 제1항)에 따르면 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용 권원을 확보하지 못한 대지(건축물)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 그런데 매도청구의 중요한 요건으로서 대상 대지 소유자와 매도청구를 하기 전에 '3개월 이상 협의'를 하도록 규정하고 있는데, 실무상 어느 정도 협의를 해야 적법한지 여부가 문제가 된다.

대법원은 "이때 '협의'는 '사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의'를 뜻한다"고 봤다.(대판 2011다101315, 101322 판결 등)

그렇게 엄격하게 보는 이유로 "주택법이 사업주체에게 매도청구권을 부여한 것은 주택의 건설·공급을 통해 국민의 주거안정과 주거수준 향상이라는 공익을 달성하기 위해 대지 소유자의 의사에 반해 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것이다. 헌법상 공용수용과 같아서 대지 소유자의 재산권을 보장해 줄 필요가 있기 때문"이라는 점을 들었다.

그래서 '협의 요건 충족'에 엄격한 기준을 요구한다. 즉 '사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시했는지, 사업주체가 협의 진행을 위해 노력하였는지, 대지 소유자가 협의에 어떤 태도를 보였는지' 등의 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 하고, 요건 충족의 증명책임은 사업주체에게 부담시켰다.

그런데 실무상 대법원의 기준은 여전히 추상적이므로 관련 하급심 판례를 종합해 3개월 이상 실질적 협의요건을 좀 더 구체화하면 다음과 같다.(부산지법 2016가합51272 판결 등)

즉, 먼저 단순한 법원감정평가액을 제시하면서 그 금액으로 매수하겠다고 하는 것만으로는 부족하고, 감정가격을 상당히 상회하는 매수금액을 제안하는 정도의 협의는 되어야 한다. 감정가격에도 미치지 않는 금액으로 매수협의하는 것은 효력이 없다고 본다.

내용증명으로 매수협의를 하는 경우, 구체적인 매수금액 외에도 그 구체적인 산출근거도 기재해야 한다. 또한 협의취지의 내용증명 우편물 발송만으론 안 되고, 사업승인 이후 법원 내에서 조정절차의 진행, 법정 밖에서 구체적인 협상 등을 시도한 사실이 있어야 한다.

구두로 매매대금을 제시하는 경우에도 매매대금을 산정한 근거 또는 구체적인 협의방법, 협의기간 등을 알려줘야 한다. 나아가 법원에 시가감정 신청을 하고 그에 따라 산정된 감정가액을 공탁하는 것 외에 시가감정 결과를 기초로 다시 구체적인 협의를 해야 한다고 본다. 한편 사업계획승인을 받기 이전의 매수협의는 적법한 매수협의가 아닌 점에 유의해야 한다. <법무법인 효현 대표>