[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가임대차의 '차임'에 부가세·관리비도 포함되나

<법무법인 효현 대표>

상가건물임대차보호법상 차임을 증액 또는 감액청구하거나 계약해지사유로서 3기 이상의 연체차임을 계산할 경우, 월 차임에 '부가세'나 '관리비'를 포함하여 계산하는지 아니면 순수한 월 차임에 한정해 계산하는지 여부가 문제 된다.

먼저 부가가치세액이 상가임대차법상 차임에 해당하는지 여부와 관련해 수원지방법원은 "임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 별도'라는 약정을 했다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 이 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하다"고 전제했다.

따라서 "임대인과 임차인이 이러한 약정을 했다고 해 정해진 차임 외에 이 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조제2항에 정한 '차임'에 포함시킬 이유는 없다"고 판결했다(수원지법 2009년 4월29일 선고 2008나27056 판결, 확정). 다만 법무부 법무심의관실 유권해석은 부가세는 월 차임에 포함된다고 유권해석을 한 바 있다(2008년 4월14일).

한편, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 포함'이라는 약정을 하였거나 아무 말이 없었다면 부가세도 차임에 포함된다고 본다.

다음으로 차임에 관리비가 포함되는지 여부에 대해선 임대차 당사자 간에 약정을 함에 있어서 차임 외에 관리비 별도라고 정하거나 따로 관리비를 받는 것으로 했다면 부가세와 같은 이유로 차임에 관리비는 포함되지 않는다고 보는 게 법리상 맞다고 본다. 당사자 간에 약정을 할 때 관리비에 대한 아무런 언급이 없는 경우에도 관리비는 차임에 포함된다고 볼 수 있다.

결론적으로 임대차계약서에 '부가세나 관리비가 별도'로 돼 있거나 관리비를 별도 징수한다면 차임에 포함되지 않는다. '부가세나 관리비 별도'란 문구가 없거나 관리비를 따로 징수하지 않는다면 차임에 포함되는 것으로 보면 된다.

결국, 차임증감청구를 할 때 증감기준이 되는 차임이나 3기의 차임연체로 계약해지를 할 경우, 연체차임을 계산하는 기준이 되는 차임에 부가세나 관리비가 포함하거나 제외되는지 여부는 이 같은 기준에 의해 판단하면 된다.

<법무법인 효현 대표>