[김재권 변호사의 부동산 읽기] 계약금 일부만 지급돼도 위약금 기준은 전체 계약금

A씨는 2013년 3월 B씨에게 서울 서초구 서초동에 있는 아파트 한 채(147.86㎡)를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억1천만원으로 정했다. 계약서에는 ‘매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상한다’는 위약금 조항을 두었다. A씨는 계약당일 계약금 1억1천만원 중 우선 1천만원만 받고, 나머지 1억원은 다음날 송금받기로 했다.

그런데 A씨는 너무 싸게 팔았다는 생각에 계약을 해제하기로 하고 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 B씨에게 계약해제를 통보한 다음, 받은 계약금 1천만원의 2배 금액인 2천만원을 법원에 변제공탁했다. 그러나 B씨는 해제에는 동의하면서 원래 약정된 계약금이 1억1천만원이므로 1억1천만원이 위약금이라고 주장하며 손해배상소송을 냈다.

그렇다면 위약금은 계약금 일부로 실제 받은 1천만원이 기준일까, 약정된 계약금인 1억1천만원이 기준일까. 이에 대해 최근 서울중앙지법은 “계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다”고 보았다.(서울중앙지법 2013가합528346 판결)

자세한 판결이유를 보면 “매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다”거나 “매매계약의 매도인에게는 계약금의 일부만 받은 상태에서는 해제할 권리가 생기지 않는다”는 것이다. 또 “A씨가 계약금으로 정한 1억1천만원을 다 받고 나서야 받은 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지, 계약금의 일부인 1천만원만 받은 상태에서는 2배 금액인 2천만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수는 없다”고 판단했다.

다만 법원은 위약금 1억1천만원이 과다하다는 이유로 30% 정도로 감액한 결과 3천300만원만 인정하여, 결국 B씨는 반환금 1천만원을 포함하여 4천300만원을 지급받게 됐다.

결론적으로 부동산 매매를 할 때, 계약금 일부만 받았다고 함부로 해제하면 계약금 전부를 기준으로 위약금을 물어야 할 수 있음을 유의해야 한다. (759-6611)

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