[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임차점포에 원인불명의 화재가 났을때 책임관계는

건물의 일부 점포를 임차해 치과의원으로 사용하던 중 해당 점포에서 화재가 발생해 점포는 물론 같은 건물의 인접 점포까지 불에 타버렸다. 불은 치과소독실에서 처음 발화돼 번진 것으로 확인됐으나, 경찰의 화재감식 결과 원인은 불명이었다.

임차인은 불타버린 치과점포에 대해 건물주인 임대인에게 상당한 기간을 정해 임차목적인 치과운영에 필요한 상태로 수선해 줄 것을 청구했으나 임대인이 수선공사를 해 주지 않았다. 그래서 임차인은 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 임대차계약 해지통고를 하고 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했다.

이에 임대인은 수선의무를 지체한 사실이 없다는 이유로 계약해지의 효력이 없고, 임대인이 치과를 다른 임차인에게 임대한 날 비로소 임대차계약이 종료됐으므로 반환할 보증금에서 그때까지 연체차임 및 관리비, 연체가산금, 위약금 등을 공제한 돈만 반환하겠다고 했다. 또한 임대인은 임차인의 과실로 화재가 발생한 것이어서 화재로 인한 손해도 공제하겠다고 주장해 대법원까지 갔다.

과연 대법원은 임차인의 계약해지가 효력이 있는지 여부와 임대인의 화재로 인한 손해공제 주장에 대해 어떤 결론을 내렸을까.(대법원 2010.4.29. 선고 2009다96984 판결)

먼저 임대인의 수선의무에 관해 ‘임대차 계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무, 즉 수선의무를 부담한다(민법 623조). 따라서 위와 같이 임대점포에 화재가 발생해 불타버렸다면 수선해 줘야 마땅함에도 정당한 이유 없이 수선의무를 지체했으므로 임차인의 계약해지는 정당하다’라고 보아 연체차임 등의 공제주장을 받아들이지 않았다.

한편, 화재로 인한 손해의 공제주장에 대해 ‘임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 인한 것이 아님을 입증할 책임이 있다. 따라서 임차건물이 화재로 소훼된 경우, 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는데, 그런 점을 입증하지 못했으므로 임차인에게 손해배상책임이 있다. 한편 건물의 방화구조상 일체 불가분관계에 있는 다른 부분에까지 연소되었다면 그 부분에 대한 손해까지 책임져야 한다’라고 해 화재 및 연소로 인한 손해는 보증금에서 공제돼야 한다고 판단했다. (759-6611)

<다음카페 부동산 건설법률상담실>

영남일보(www.yeongnam.com), 무단전재 및 수집, 재배포금지