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김민수12 기자

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[김재권 변호사의 부동산 읽기] 분양상가에 기둥 있으면 분양취소나 손해배상 청구되나
분양받은 상가가 완공된 후에 가보니 내부에 기둥이 여러 개 설치돼 있다면 기둥이 있는 부분의 면적을 사용할 수 없고, 공간 활용 및 동선 확보에 있어 상당한 제약이 발생하며,상가의 가시성도 저해될 수밖에 없다. 이처럼 분양받은 상가 내부에 기둥이 있을 때, 수분양자가 분양계약을 취소하거나 아니면 가치하락에 따른 손해배상을 청구할 수 있을지 여부에 관해 최근 대법원이 판결한 내용을 알아보자.(대법원 2024년 6월27일 선고 2024다230626 판결)사례를 보면, 경기도 하남시 미사강변도시 중심상업지구에 위치한 상가건물에 대한 수분양자 12명이 "상가 내·외부에 설치된 기둥에 대해 제대로 알리지 않았다"며 이 상가건물을 신축·분양한 A사와 신탁사 'S자산신탁'을 상대로 분양계약 취소에 따른 분양대금 반환 또는 불법행위로 인한 손해배상을 청구했다. 이 소송의 상고심에서 피고 측의 상고를 기각하고, 분양계약취소를 청구한 6명에겐 분양대금 등을 반환하고 손해배상을 청구한 6명에겐 4억4천700여만원∼1억5천500여만원을 지급하라고 판결한 원심을 확정했다.항소심 판결이유를 살펴보면 "부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 수분양자들은 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다"는 법리를 전제했다. 또한 재판부는 "분양계약 체결 당시, 공사가 진행되지 않고 차폐시설이 돼 있어 수분양자들은 분양받을 상가 모습을 육안으로 확인할 수 없었고 분양회사 등이 제공하는 자료들과 그 설명에 의존해 각 분양계약을 체결했다. 그런데 분양회사 등이 분양계약 체결 당시 수분양자들에게 기둥 존재에 관해 설명을 했다고 인정할 만한 직접적 증거는 없다"고 지적했다. 또한 "분양회사 등은 수분양자들에게 기둥 존재 여부와 위치, 면적 등에 관해 고지할 의무가 있음에도 이를 고지하지 않았다고 봄이 상당하다"고 보았다.결국 "수분양자들이 상가 내부에 위와 같이 기둥이 설치될 것을 알았다면 분양계약과 같은 조건으로 분양계약을 체결하진 않았을 것으로 보이고, 고지의무 위반은 수분양자들에 대한 부작위에 의한 기망행위로서 불법행위이므로 손해배상의무를 부담한다"고 판결이유를 밝혔다. <법무법인 효현 대표>
[김재권 변호사의 부동산 읽기] 구두로 한 임대차계약, 마음대로 파기할 수 있나
구두로 부동산 매매나 임대차계약을 하고 본계약체결은 후에 하기로 하면서 계약금 일부를 송금한 후 일방적으로 파기하고 지급한 계약금 일부를 반환받을 수 있는지 여부에 대한 분쟁이 많이 일어난다. 이 점에 대해 최근 전주지법의 사례를 살펴 보자.(2024년 1월 11일 선고 2022나12063 판결)A는 공인중개사로부터 B 소유의 펜션을 보증금 1억5천만원, 연 차임 8천만원의 임차 조건으로 소개받았다. A의 배우자가 펜션을 방문해 펜션 위치, 상태를 확인한 후 B의 계좌번호로 1천만원을 이체했다. 이체 시 출금기록사항에 '펜션계약금'으로, 입금기록사항에 'A(계약금)'로 표시했다. 임대차계약서는 며칠 후에 작성하기로 하였고, B는 펜션에 거주하고 있었으므로 A에게 인도해 주려고 다른 주택의 임대차계약을 체결하고 계약금 1천만원을 지급했다.그 후 A는 펜션을 운영할 형편이 안된다며 B에게 임대차계약 자체가 성립하지 않았으니 기지급한 가계약금을 반환하라는 소송을 제기했다.이에 대해 법원은 "계약이 성립하기 위해 당사자 간 의사의 완전한 합치가 있어야 하는 것은 아니고, 본질적 사항이나 중요 사항에 관해 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 된다. 임대차는 불요식의 낙성계약이므로 그 성립에 당사자의 합의 외에 계약서 작성이 요구되지 않는다"라고 전제했다.그리고 법원은 "임차인 A 배우자가 해당 펜션 상태를 직접 확인한 점, 쌍방 간에 임대차계약의 중요 사항인 보증금, 연 차임에 관한 구체적인 의사의 합치가 이루어진 상태에서 펜션계약금이라고 기록해 1천만원을 지급한 점, 이 1천만원은 임대차보증금의 1/15에 달해 단순히 계약순위를 보전하기 위한 금원이라고 보기엔 그 금액이 적지 않은 점, B가 A로부터 1천만원을 받은 직후 펜션을 인도하기 위해 다른 주택의 임대차계약을 체결한 점"을 이유로 들었다.결론적으로 "이 같은 사정에 비추어 보면, 아직 임대차계약서가 작성되기 전이라도 쌍방 간에 해당 펜션 임대차계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관해 구체적인 의사 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다고 봄이 타당하므로, 펜션 임대차계약은 성립했다고 해석된다"고 판단했다. 결국 법원은 임대인 B의 손을 들어줘 받은 1천만원은 해약금으로서 반환할 필요가 없다고 결론지었다. <법무법인 효현 대표>김재권 법무법인 효현 대표
[속보] 법무부 "살인예고글·공공장소 흉기소지 처벌규정 신설"
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[오늘의 운세] 5월 2일 ( 음 4월 2일 )(오늘의 띠별 운세) (생년월일 운세)
오늘의 운세 5월 2일 ( 음 4월 2일 )(오늘의 띠별 운세) (생년월일 운세) <쥐띠(子)>96년생: 경솔함이 실수를 만드는 날, 매사 주의. 84년생: 연장자의 의견을 따르면 무리 없다. 72년생: 자존심 때문에 일을 망칠 수 있다, 얼굴에 나타내지 말라. 60년생: 본인이 적극 나서야 큰 역할을 할 수 있는 날. 48년생: 편법을 쓰면 잡음 따른다, 남쪽에서 좋은 소식. <소띠(丑)>97년생: 신중을 기하면 기대 이상의 결과 얻는다. 85년생: 자신의 분수에 맞는 일 외에는 욕심을 버려야 허물 없다. 73년생: 금전상의 분쟁이 생길 수 있으니 특히 주의해야 한다. 61년생: 일상의 사소한 일로 즐거움이 가득하다. 49년생: 도움을 받기보다 베풀어야 순조로운 날. <호랑이띠(寅)>98년생: 옆도 보지 말고 앞만 봐야 하는 날. 86년생: 수고에 비해 결과가 부족하다. 74년생: 말과 행동을 조심하라, 소문은 더 커진다. 62년생: 마음의 안정을 생각하라, 이동은 불리하다. 50년생: 예절을 지켜 바름을 따져야 하는 날. 38년생: 믿고 의논할 수 있는 이를 찾아라. <토끼띠(卯)>99년생: 말로 실수할 수 있는 날. 87년생: 친화력 발휘하라, 노력한 만큼 결실 있다. 75년생: 후배에게 베풀어야 뒷말 없다. 63년생: 만성적 위장병, 속탈에 주의해야 하는 날. 51년생: 아랫사람의 충고를 소홀히 여기지 말라. 39년생: 상대를 배려하라, 후회할 일은 하지 말라. <용띠(辰)>00년생: 상대를 이기려 한다면 일이 커진다. 88년생: 장거리 운전은 피하라, 피곤하면 쉬어가라. 76년생: 원하는 대로 순차적으로 진행된다. 64년생: 집안에 좋은 소식으로 기쁨이 따른다. 52년생: 인간관계 고민은 시간이 해결한다. 40년생: 분쟁에 말리면 손해, 피하는 게 상책. <뱀띠(巳)>01년생: 수고에 비해 결과 미약하다. 89년생: 마음 맞는 친구를 만나 마음을 열 수 있는 날. 77년생: 만사 느긋해야 손실을 줄인다. 65년생: 어려울 때 돕는 이 생긴다. 53년생: 허리 아래 건강에 무리, 병원 찾아라. 41년생: 조급함으로 일을 망칠 수 있으니 천천히 진행하라. <말띠(午)>02년생: 작은 일은 이뤄지고 큰 것은 다음에. 90년생: 출비 줄이고 절약에 힘써라. 78년생: 순서 지켜 천천히 따져라. 66년생: 걱정 가운데 집안에 기쁜 소식 들려온다. 54년생: 믿는 사람에게 배신당할 수 있는 날. 42년생: 작은 일일수록 쉽게 넘기지 말고 꼼꼼히 따져라. <양띠(未)>91년생: 지인의 도움을 받아 여유 가지고 천천히 진행하라. 79년생: 자신의 고집만 내세우면 의견 일치 어렵다. 67년생: 입은 선과 악의 관문이다, 말을 주의하라. 55년생: 지갑을 열어야 하는 날, 야간 운전 주의. 43년생: 상대의 마음이 나와 같지 않아 상처가 될 수 있는 날. <원숭이띠(申)>92년생: 앞이 보이지 않아도 늦추지 말고 진행해야 하는 날. 80년생: 도박이나 승부에 마음을 빼앗기면 몸을 다칠 수 있다. 68년생: 적극적인 행동이 오늘의 행운을 부른다. 56년생: 금전의 융통은 가족에게 의논함이 유리하다. 44년생: 가정의 불화는 본인의 양보가 답이다. <닭띠(酉)>93년생: 사전 준비 없이 도전하는 일은 피해야 손실 줄인다. 81년생: 자세의 균형과 마음의 평정을 잘 유지하라. 69년생: 첫 단추를 잘 끼워야 바른 길로 갈 수 있다. 57년생: 마음의 안정이 필요한 날, 흔들림 많이 따른다. 45년생: 사실무근인 소문은 입에 담지 말아야 한다. <개띠(戌)>94년생: 금전의 분쟁으로 얼굴을 붉힐 수 있으니 신중하라. 82년생: 매사에 느긋한 행동과 마음을 잃지 않아야 유리. 70년생: 본인이 직접 나서지 말고 중재자를 세우면 순조롭다. 58년생: 애쓰지 않아도 이익이 따르는 날. 46년생: 장거리 이동은 불리한 날, 일정은 변경하라. <돼지(亥)>95년생: 준비되지 않은 상태에서 성과를 기대하지 말라. 83년생: 주변을 경계하고 잘 살펴야 하는 날. 71년생: 처음 목적한 대로 진행되지 않아도 득은 따른다. 59년생: 자신의 자리나 경우에 맞는 일만 하라. 47년생: 노력하라, 자신에게 과분한 일이라 하더라도 순조롭다. 죽평철학원 이경묵

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