김재권 <법무법인 효현 대표>

최근 지역주택조합 사업 현장에서 총회 결의 없이 체결된 '확정분담금 약정'이나 '할인분양 약정', '환불보장약정'의 무효를 이유로 조합원이 가입계약 자체의 무효·취소를 주장하며 납입금 반환을 청구하는 소송이 잇따르고 있다.

법적으로 총유물의 관리·처분에 해당하는 중요 약정이 총회 결의를 거치지 않았다면 무효가 될 수 있고, 민법 제137조에 따라 계약 전부의 무효로 이어지는 것이 일반적인 법리이며 하급심 판례들의 경향이다.

그러나 최근 대법원 판례(대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다202158 판결 등)는 지역주택조합사업이 순조롭게 진행되면 '확정분담금 약정'이나 '할인분양 약정', '환불보장약정'의 무효나 취소사유가 존재하더라도, 조합의 주택건설사업이 순조롭게 진행되면 가입계약의 무효나 취소 주장은 신의성실의 원칙에 반한다는 이유로 불허하는 입장으로 돌아섰다.

지역주택조합 사업이 분담금반환 등으로 무산되어 전체 조합원들에게 피해가 돌아가는 것을 막고 원활한 사업진행을 위해 대법원이 최근 태도를 전환하여, '확정분담금 약정'이나 '할인분양 약정', '환불보장약정'의 무효나 취소사유보다 신의칙 위반의 점에 방점을 두고 사업이 제대로 진행되기만 하면 약정의 하자가 있어도 분담금반환청구를 허용하지 않겠다는 입장을 분명히 한 것으로 보인다.

즉, 대법원은 "조합원으로 주택건설사업이 순조롭게 진행돼 당초의 조합가입계약과 확정분담금 약정에서 목적한 신축아파트의 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상되는 상황에서, 중대한 손해 발생을 방지할 필요성이 없거나 크지 않으면서 확정분담금 약정의 목적과 취지를 일탈해 오로지 지역주택조합과의 관계에서 벗어날 목적으로 조합가입계약 무효 또는 취소를 주장하는 것은 신의성실 원칙에 반하여 허용되지 않는다"라고 판시하고 있다.

대법원은 조합가입계약의 궁극적 목적이 '신축 아파트의 소유권 취득'에 있음을 분명히 했다. 총회 결의 없는 약정을 무효로 보는 취지는 사업 재원 유출을 막아 나머지 조합원 전체를 보호하기 위함이지, 일부 조합원이 손실 없이 탈퇴하는 도구로 쓰이도록 방치하는 데 있지 않다는 점을 명확히 한 셈이다.

결론적으로 위 대법원의 판시경향대로라면 조합으로서는 조합사업이 원활히 진행되는 상황을 잘 입증하기만 하면 조합원이 '확정분담금 약정'이나 '할인분양 약정', '환불보장약정'의 무효나 취소사유를 들어 분담금반환청구소송을 하더라도 충분히 대응 가능하게 된다는 결론이다.

김재권 법무법인 효현 대표

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