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청약 궁금증 알려줍니다…종합안내서 개정판 발간

한국부동산원은 주택청약에 대한 이해를 돕고, 단순 실수에 따른 부적격 당첨자 발생을 방지하기 위한 주택청약 종합안내서 '주택청약의 모든 것' 개정판을 발간했다고 29일 밝혔다.'주택청약의 모든 것' 2025~2026년 개정판은 지난 3월 개정된 주요 청약제도부터 공급유형별 신청 자격, 당첨자 선정 방법, 자주 묻는 질문 및 유의사항까지 총망라한 주택청약 종합안내서로 작년 7월 전면 개정판 발간 이후 약 9개월 만에 나왔다.개정판은 총 5개의 장으로, 세부적으로는 △신혼부부 특별공급 물량 확대 및 무주택 요건 완화 △신혼부부 특별공급 내 신생아 우선공급 비율 상향 △공공주택 신생아 우선공급 신설 △혼인·출산 특례, 청약통장 전환 등을 중점 소개했다.또 개편된 청약제도를 보다 쉽게 이해할 수 있도록 서두에 주요 청약제도 개정 내용을 요약한 '한눈에 모아보기'와 독자 스스로 자격 여부를 진단할 수 있는 공급신청유형별 '신청 자격 점검표'를 구성했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.30

[김재권 변호사의 부동산 읽기] 지역주택조합 가입계약 무효라면 분담금 전액 반환받나

김재권 <법무법인 효현 대표>지역주택조합 가입 계약이 자격 요건 결여로 무효가 되면 납입한 분담금은 전액반환을 받을 수 있을까.지역주택조합 가입자격요건으로 무주택자나 1주택자여야 하는데, 당초부터 자격요건이 안되는데 가입한 무자격자의 경우도 지역주택조합 가입계약의 무효 시점은 조합설립인가 신청일까지이므로, 조합설립인가 신청일 이전에 내야 할 분담금은 반환 대상이 되지 않는다는 대법원 판결이 나왔다. (대법원 2025년 1월 9일 선고 2023다209403 판결)사례를 살펴보자. A는 2017년 1월 B조합과 조합원 가입계약을 체결했고, B조합은 2017년 8월 조합설립 인가를 받았으며, A는 2018년 9월 조합에 분담금 4천657만 원을 납부했다. A는 조합설립인가 신청일 이전에 내야 할 1차 계약금 3천만원과 인가 신청일 이후에 내야 할 2차 계약금 1천657만원을 조합설립인가 후에 한꺼번에 냈다.그런데 가입당시 A는 2주택자여서 무자격자였다는 이유로 가입계약이 무효이므로 납부한 분담금 전액을 반환하라는 소송을 제기했고, 1심은 A가 패소했으나 2심은 승소했으며, 대법원이 파기해 다시 재판하라고 돌려 보냈다.한편 원심은 B 조합설립인가 신청일에 그때까지 이행기가 도래했는지 여부와 관계없이 A의 가입계약에 따른 일체의 분담금 납부의무가 소급적으로 소멸함을 전제로 B 조합의 A에 대한 부당이득반환의무를 인정하여 A가 납부한 4천657만원 전액을 반환하라고 판결했다.그러나 대법원은 "계약 체결 당시부터 당연 무효가 아니라 조합설립인가 신청일까지 조합원 자격을 취득하지 못해 무효가 된 것이므로, 조합설립인가 신청일 이전에 이행기가 도래한 분담금은 반환청구할 수 없다"라고 판단했다.즉, 조합가입계약 체결 시는 물론 조합설립인가 신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못해 조합원 지위를 취득하지 못했다고 하더라도 그 효력은 장래에 향해서만 미치므로, 조합설립인가 신청일 전에 이행기가 도래한 분담금인 1차 계약금에 대해서는 조합설립인가 신청일 후에도 여전히 납부의무가 존재한다고 보았다.결론적으로, 비록 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격을 갖추지 못했더라도 계약이 당연 무효가 아니므로, 분담금 지급의무가 남아 있어 1차 계약금 부분(3천만원)은 부당이득반환 대상이 되지 않고(위약금으로 조합에 귀속), 조합설립인가 신청일 이후에는 계약이 무효이므로, 2차 계약금 부분(1천657만원)만 부당이득반환 대상이 된다고 본 것이다. <법무법인 효현 대표>

2025.04.30

‘보증금 못 받을라’ 대구 월세 비중 64% 역대 최고…전세사기 역전세난 ‘부담’ 영향

전세사기와 역전세난 여파로 올해 1분기 대구의 주택 월세 비중이 64%에 달하며 역대 최고치를 기록했다. 연간 월세 비중은 2021년 처음으로 전세를 앞지르며 50%를 넘기 시작한 후 해마다 소폭 오름세를 나타냈다. 높은 전세보증금과 대출금리로 인한 이자 부담과 더불어 2022년 수면 위에 오른 '빌라왕' 사태와 같은 전세사기 여파가 더해진 이유로 보인다. 29일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 대구에서 확정일자를 받은 아파트와 연립·다세대 등 주택 임대 계약 총 2만284건 가운데 월세 계약은 1만2천934건이다. 월세 비중이 63.8%로 대법원이 확정일자 정보를 취합하기 시작한 2014년 이후 분기 기준으로 가장 높다. 월세 선호 현상은 2021년 이후 선명해졌다. 2020년까지만 해도 대구의 월세 비중은 40%대에 머물렀으나 집값 상승기 전셋값도 덩달아 오르면서 2021년부터 월세 비중이 높아지기 시작했다. 월세 비중은 1분기를 기준으로 2020년 46.4%, 2021년 48%로 소폭 올랐고 2022년에는 53.3%로 월세 비중이 전세를 처음으로 앞질렀다. 전세사기 문제가 급증했던 2023년에는 1분기 60.1%까지 치솟았고 지난해는 59.7%로 소폭 줄었으나 올해 다시 63.8%까지 상승했다. 세입자들의 월세 선호는 빌라 등 다세대·연립을 중심으로 한 전세사기 우려가 커지면서 고액 보증금 기피 현상이 커진 이유로 해석된다. 여기에 2023년 이후 아파트·빌라 등 집값이 떨어지며 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 '역전세난'이 심화된 것도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.29

6월부터 전월세 계약 신고 안 하면, 과태료 최대 30만원

6월부터 전월세 계약 후 30일 이내 신고하지 않으면 최대 30만원의 과태료가 부과된다. 국토교통부는 2021년 6월부터 운영한 '주택 임대차 계약 신고제'의 계도 기간을 다음달 31일 종료하고 6월부터 과태료를 부과한다고 28일 밝혔다. 신고 대상은 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차계약건으로, 임대인과 임차인은 계약 후 30일 이내에 계약 내용을 지방자치단체에 신고해야 한다. 국토부는 과태료 부과에 따른 국민 부담 등을 고려해 4년간은 계도기간으로 정하고 위반 사례에 대해서도 과태료를 부과하지 않았다. 국토부는 임대차 계약 신고율이 95.8%에 이르는데다 부동산거래관리시스템(RTMS) 고도화와 모바일 신고 기능 도입과 같은 제도적 기반도 마련된 만큼 6월 1일부터는 과태료를 부과키로 결정했다. 과태료 규모는 최소 2만원에서 최대 30만원이다. 국토부는 다음달부터 지자체 행정복지센터에 확정일자 부여만 신청하고 임대차 계약을 신고하지 않은 사람을 대상으로 신고 대상임을 알려주는 메시지를 발송할 예정이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.28

오송지역 최대규모, ‘오송역 서한이다음 노블리스’ 점등식

서한은 5월 입주를 앞둔 '오송역 서한이다음 노블리스' 점등식을 가졌다. 오송역 서한이다음 노블리스는 충북 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 일원에 지하 1층~지상 25층, 전용 101~182㎡ 총 1천113세대 규모로 조성됐다. 오송 지역 최대 규모 단지로 2022년 정당계약 기간에 100% 계약을 달성해 시장 이목을 집중시켰다. 모든 세대를 남향으로 배치해 자연 채광과 탁 트인 조망을 극대화했고 수영장 등 차별화된 커뮤니티 시설과 테마가 있는 조경을 갖췄다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.28

‘CR리츠’ 1호 탄생…대구 미분양 288가구 매입

지방의 준공 후 미분양 주택을 매입하는 '기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)'가 드디어 탄생했다. 1호 CR리츠는 '미분양 무덤'으로 불리는 대구지역 미분양 288호를 매입한다. CR리츠 설립은 다음달에도 이어질 전망이어서 대규모 미분양 사태로 장기 침체 국면에 빠진 대구 주택·부동산시장에 돌파구가 될지 관심이 모아진다. 22일 국토교통부와 금융위원회 등에 따르면 JB자산운용이 설립한 '제이비와이에스케이제2호기업구조조정부동산투자회사'가 지난 21일 등록을 완료했다. 정부가 지난해 3월 지방의 미분양 문제를 해결하기 위한 수단으로 CR리츠 제도를 부활하기로 한 지 1년 만에 이뤄진 결과다. CR리츠는 투자자로부터 자금을 모은 뒤 미분양 주택을 매입해 임대로 운영하다가 경기 회복기에 매각하는 투자상품이다. JB자산운용이 설립한 CR리츠는 467억원의 자금을 모집한 것으로 파악됐다. 이 투자사는 조만간 대구 수성구 '수성레이크우방아이유쉘' 288세대를 매입해 임대할 예정이다. 수성레이크우방아이유쉘은 전체 394세대 중 288세대가 미분양으로 남아 있다. 한편 다음달에는 대구를 포함해 전남 광양 등의 미분양 1천500세대를 매입하는 CR리츠가 추가 출시될 것으로 알려졌다. 적체된 대구 미분양을 소진하는 데 도움이 될 것으로 기대된다. 2월 말 기준 대구의 미분양은 준공 후 미분양(3천67세대)을 포함해 모두 9천51세대다. /윤정혜 기자 hye@yeongnam.com

2025.04.22

“입지가 곧 단지명”…대구 ‘아파트 네이밍’ 숨겨진 비밀

건설사마다 아파트 가치를 높이는 수단으로 '네이밍 마케팅'에 공을 들이면서 아파트 이름에 담긴 의미에 관심이 모아진다. 최근에는 건설사의 브랜드보다 입지성을 따지는 수요자들이 늘어난 만큼 입지적 장점을 부각할 수 있는 경우, 지역을 단지명으로 사용해 상징성과 주목도를 높이고 있다. 대구에서는 수성구만 놓고 보면 '범어'와 '수성' 키워드가 포함되는 경우가 일반적이다. 범어동은 전통적인 대구의 부촌으로 수성구 내에서도 주거 선호도가 가장 높은 지역이다. 그 만큼 '범어'라는 단어가 갖는 상징적 의미가 크다. 때문에 행정구역상 범어동에 속하는 대부분의 신축 아파트들이 '범어'를 내세우고 있다. 대구 수성구 범어동에 위치한 포스코이앤씨의 '어나드범어'도 대표적 사례다. 분양을 앞둔 어나드(ANADD)범어는 범어동 1번지라는 주소를 부각한 단지명이다. 'Another Address'의 앞글자를 따서 '차원이 다른 주소'라는 의미에 범어동을 합친 자체 브랜드다. 포스코이앤씨는 아파트 자체브랜드로 주로 '더샵'을 사용하지만 해운대의 '엘시티'처럼 지역을 상징하는 주거타운에는 별도 네이밍을 사용해 상징성을 높인다. 어나드범어처럼 범어동의 신축 아파트 대부분이 '범어'를 단지명으로 활용했다. 범어네거리의 '수성범어W'를 비롯해 지난해 분양한 '범어아이파크1차'와 '범어자이르네', '범어자이', 오는 6월 분양 예정인 우방범어타운2차재건축정비사업의 단지명도 '범어아이파크2차'로 정해졌다. 이외에도 '힐스테이트범어', '범어센트럴푸르지오', '범어에일린의뜰', '빌리브범어' 등 대부분 건설사들이 '범어'를 전면에 내세우고 있다. 범어동을 벗어난 수성구 아파트에는 '수성'이 포함되는 경우가 많다. 동(洞) 이름보다는 구(區)를 내세운 게 유리하다는 이유로 보인다. 수성구 중동, 파동, 지산동 등 수성구 외곽 지역 신축 아파트에 '수성'이 붙는 이유도 같은 맥락이다. 파동에서만 '더샵수성라크에르', '수성더팰리스푸르지오더샵', '수성포레스트스위첸', '수성레이크우방아이유쉘', '수성해모로하이엔' 등이 있다. 중동 역시 '수성오클레어', '수성효성해링턴플레이스', '수성푸르지오리버센트', '수성골드클래스더센텀', '수성데시앙리버뷰', '수성센트럴화성파크드림' 등 '수성'을 부각시키고 있다. 신흥 선호 주거지로 떠오른 동구의 동대구역 주변에는 '동대구'를 붙여 입지적 강점을 부각하고 있다. 지난달 분양한 DL이앤씨의 'e편한세상 동대구역 센텀스퀘어'가 대표적 사례다. 조두석 대구경북광고산업협회장은 “아파트 가치에 가장 큰 영향을 미치는 요소가 입지이고 그 다음이 브랜드, 세대수 등으로 나뉜다"며 “위치적 강점이 강한 경우는 지역 명칭을 단지명에 붙여 가치와 주목도를 높일 수 있다"고 설명했다. 아파트 단지명을 통해 주변 환경의 특징도 유추할 수 있다. 수성못, 신천과 같이 강이나 호수가 있으면 리버(River)·레이크(Lake), 공원이 가까우면 파크(Park), 산 주변은 포레(Foret), 언덕이나 높은 곳에 위치하면 힐(Hill), 도심이나 큰 도로변이 있다면 센트럴(Central)이 붙는다. 최근에는 단지명의 고급화 바람으로 프랑스어를 사용하는 단지도 있다. '더샵 수성오클레어'는 프랑스어로 맑은 물을 뜻하는 '오클레어(Eau Claire)'를 사용해 단지 옆에 흐르는 신천을 상징했고, '수성라크에르(Lacheure)'는 프랑스어로 '호수'를 뜻하는 '라크(Lac)'와 시간 등을 의미하는 '에르(heure)'를 합쳐 만들었다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.22

봄이사철 5월 대구경북 2800여세대 입주…구미만 1700세대 넘어 전세 등 매물 증가 대비해야

다음달 대구·경북에서 2천800여세대의 입주가 이뤄진다. 경북에서는 구미에서만 1천700여세대 물량이 한꺼번에 쏟아져 전세 등 매물 증가로 인한 시장 변동성 대비가 필요해 보인다. 직방이 공개한 '2025년 5월 전국 입주물량' 통계에 따르면 대구는 1천58세대, 경북에서는 1천741세대의 입주가 이뤄진다. 경북 물량은 수도권을 제외한 지방에서 가장 많은 수준이다. 전국의 입주물량은 총 1만6천205세대로 한달 전보다 19% 많은 것으로 집계됐다. 지역별로 경기도의 입주물량이 8천436세대로 전체 입주물량의 52%를 차지하며 가장 많다. 지방은 전월(1만698세대)보다 35% 줄어든 6천928세대가 입주한다. 지방에서는 경북 1천741세대, 강원 1천206세대, 대구 1천58세대, 부산 936세대, 대전 799세대, 전북 704세대, 충북 258세대, 제주 226세대 순으로 집계됐다. 경북 물량은 모두 구미에서 나온다. 구미인동하늘채디어반 2차(907세대)와 원호자이더포레(834세대)가 각각 다음달 입주를 시작한다. 단지수는 2개지만 세대수가 많은 대단지로 구성돼 경북 지역 한달 단위 기준으로 입주물량이 많아 전세물량을 비롯한 매매 물건이 일시에 늘어날 수 있어 주의가 필요해보인다. 대구에서는 중구 동인동 힐스테이트동인(941세대)이 입주를 맞는다. 직방 관계자는 “단기간에 특정 지역에 입주물량이 집중되면 지역 내 수요 여건이나 흡수력에 따라 일시적인 전세 매물 증가와 기존 주택의 매매 거래 부진, 입주 지연 등 다양한 시장 불안 요인이 나타날 수 있다"고 하면서 “지역별 시장 상황을 면밀히 살펴보며 향후 흐름을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다"고 조언했다. 전국 물량의 절반 이상을 차지하는 경기 입주물량은 총 8천436세대다. 이에 따라 수도권 전체의 입주물량도 전월 2천893세대와 비교해 221% 많은 9천277세대로 조사됐다. 서울(841세대)은 소규모 단지 위주로 입주하고, 인천은 입주 단지가 없다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.22

[서경규 교수의 부동산 에세이] 공익사업과 손실보상의 패러다임 전환

우리나라는 정부수립 이후 급격한 도시화·산업화와 더불어 삶의 질 향상을 위해 수많은 공익사업을 시행해 왔다. 대구·경북에서도 지금 많은 공익사업이 시행 중이거나 시행 예정이다. 공익사업이란 공공의 이익을 위해 시행하는 사업을 말하며, 도로·공항·공원 등 기반시설에 관한 사업이 대표적이다. 공익사업의 시행을 위해서는 사업시행자가 먼저 타인의 토지 등 재산권에 대해 정당한 보상을 한 후 취득해야 한다. 재산권을 취득하는 방법에는 협의취득과 강제취득이 있는데, 사업시행자가 타인의 재산권을 강제적으로 취득하는 것을 공용수용이라 한다. 공익사업과 손실보상에 관한 일반법의 연혁을 보면 재산권의 강제취득을 위한 '토지수용법'이 1962년 제정되고, 재산권의 협의취득을 위한 '공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법'이 1975년 제정되어 이원화체계로 운영되다가 2002년 이를 통합한 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(약어로 공익사업법)이 제정돼 오늘에 이르고 있다.그동안 우리나라의 정치·경제·사회·문화 등 환경은 모든 분야에서 큰 변화가 있었다. 대통령 직선제 도입, 지방자치제 부활, 삶의 질과 행복 중시, 1인당 국민총소득의 급증, 세계화와 산업기술의 발전, 고령사회 도래, 총인구의 감소 등이 대표적이다. 환경의 변화를 반영하여 공익사업과 손실보상에 있어서도 혁신이 필요한 시점이나 여전히 사업시행자 중심의 패러다임이 지배하고 있다.공익사업에 있어 타인의 재산권 취득은 협의취득이 우선이며, 강제취득은 예외적인 경우로 엄격하게 제한할 필요가 있다. 그러나 현재 '공익사업법' 이외에 공용수용을 허용하고 있는 법률이 100여개에 이른다. 따라서 사업시행자는 '공익사업법'에 비해 손쉬운 절차를 거쳐 사업인정의제를 받고, 협의취득의 정도에 상관없이 공용수용을 할 수 있다.민간부문이 공익사업의 사업시행자로 지정되는 경우가 빈번한 현실에서 공용수용이 쉽게 허용됨으로써 재산권 보장이 침해받고 있다. 따라서 공익사업에 있어 사업시행자와 재산권자의 권리가 균형을 이루고, 공용수용과 정당한 보상이 조화를 이루도록 해야 한다. 이를 위해서는 우선 '공익사업법' 이외의 법률에 의해 행해지는 사업인정의제제도를 폐지할 필요가 있다. 또한, 재결신청요건도 강화하는 것이 합리적이다. '공익사업법'에 의하면 협의취득의 정도에 상관없이 공용수용을 위한 재결을 신청할 수 있다. 일본의 사례 등을 참작하여 보상대상면적의 일정비율(예: 75%) 이상을 협의취득 해야 만 재결 신청을 할 수 있도록 규정할 필요가 있다. 환경의 변화를 반영하여 사업시행자 중심의 패러다임을 재산권자 중심으로 전환해야 할 것이다.<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>윤정혜기자 hye@yeongnam.com서경규 (대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수)

2025.04.22

[공매정보]대구 수성구 두산동 근린생활시설

관리번호: 2024-18078-001. 대구 수성구 두산동 207-5 외 1필지 제이2078타워 제9층 제9**호. 근린생활시설. 토지 25.4389㎡, 건물 109.679㎡. 감정가 10억3천200만원, 최저입찰가 10억3천200만원.현장입찰 없으며 인터넷 입찰(www.Onbid.co.kr)은 5월 12일 오후 2시부터 14일 오후 5시까지. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.22

[경매정보] 수성구 두산동 집합상가

2024타경116386. 대구 수성구 두산동 집합상가(전체대지 931.90㎡ 중 대지권 9.96㎡, 전용면적 42.94㎡). 2023년 4월 보존등기. 철근콘크리트조 10층 건물(제이2078타워) 중 1층 109호. 근린상업지역. 시가지경관지구(중심). 제1종일반주거지역. 상대보호구역. 임차인 없으나, 현황 및 체납관리비 확인필요. 감정가 12억9천만원, 최저매각가 4억4천247만원. 매각기일 5월 9일. 대구지방법원 본원 경매 7계. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.22

[공매정보] 경북 예천군 호명읍 산합리

관리번호: 2024-15332-001.경북 예천군 호명읍 산합리 1445.나지(일반산업지역).토지 : 4천138.7㎡. 감정가 175억4천808만8천원 최저입찰가 175억4천808만8천원. 현장입찰은 없으며, 인터넷 입찰(www.Onbid.co.kr)은 5월 12일 오후 2시부터 14일 오후 5시까지. 공매는 보류되거나 취소될 수 있음. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.22

‘新주거지’ 동대구로따라 ‘新고가’…똘똘한 한 채가 부른 아파트 양극화

다주택자 취득세 중과 등의 규제로 생겨난 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 대구 주택·부동산시장의 양극화를 부추기고 있다. 아파트 매매가의 장기 하락세 속에서도 이른바 '대장 아파트'라 불리는 각 지역의 고가 아파트는 계속 가격이 올라 다른 아파트와의 차이를 더 벌리고 있다. 특히 이런 현상은 최근 대구의 신(新)주거지역으로 각광받는 동대구로를 중심으로 더욱 두드러지고 있다. 20일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 수성구 범어네거리 '수성범어더블유'의 전용면적 84㎡(38층)는 지난 3월 14억원에 매매거래되며 신고가(新高價)를 기록했다. 같은 평형과 타입에서 직전 최고가는 지난 1월 거래된 13억9천만원(48층)이다. 수성구 황금동 동대구로 '힐스테이트황금엘포레' 역시 신고가가 이어지고 있다. 지난 2일 전용면적 84㎡가 9억1천만원(14층)에, 전용면적 75㎡가 7억5천300만원(17층)에 거래됐다. 동대구로에 인접한 범어동 '범어에일린의뜰'은 지난 17일 전용면적 84㎡(17층) 매물이 10억7천500만원에 거래됐다. 이는 신고가 거래가 아니지만, 1년 전 실거래가가 8억~9억원대였다는 점을 감안하면 1억원 이상 훌쩍 오른 것이다. 신고가 거래는 수성구 외 각 지역 대장 아파트에서도 나타났다. 중구 남산동 '남산롯데캐슬센트럴스카이' 경우 전용면적 84㎡ B타입이 최근 7억9천500만원(24층)에 거래돼 신고가를 찍었다. 이런 흐름과 달리 대구 전체 아파트 평균 매매가격은 2023년 11월 4주차에 하락 전환된 뒤 지금까지 72주 연속 하락하며 단 한 번도 상승하지 못했다. 올해 4월 2주차 매매가격은 한 주 전보다 0.12% 더 떨어져 전국 시·도 가운데 하락폭이 가장 컸다. 구·군별로는 달서구와 수성구가 각각 0.16%, 남구가 0.13% 떨어지며 하락 폭을 키웠다. 올 들어 4월 2주차까지 누계 변동률은 -1.69%로, 지난해 같은 기간 -1.53%보다 하락폭이 더 커 고가 아파트의 신고가 행진과 대비된다. 전문가들은 “양도세와 취득세 등 다주택자에 대한 세금 규제로 '똘똘한 한 채'에 수요가 몰리면서 지금 같은 주택시장 양극화를 부추기는 경향이 있다"고 분석했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.04.20

[기고] 서울 토지거래허가제와 대구 아파트시장

장우석 (한국부동산원 대구경 북지역본부장)서울 강남3구(강남·서초·송파)는 토지거래허가제 해제 이후 가격이 급등했다가 전면 재지정 조치 후 상승세가 주춤했다. 그런데 최근에는 매물 감소로 상승폭이 줄었지만 다시 상승 흐름을 보인다. 특히 반포·잠실·대치 등 선호도가 높은 재건축 단지를 중심으로 이전 고점을 회복하거나 신고가를 기록하고 있고, 올해 1분기 거래량도 지난해보다 늘어나는 흐름이다.다만, 토지거래허가제 재지정 이후는 매도자와 매수자의 눈치보기 장세와 투기수요 유입 불가로 거래량이 감소할 것으로 예상된다. 완화와 규제가 반복되는 상황에서도 강남권 핵심지역 수요는 견고함을 유지하고 있으며, 매물 잠김 현상과 공급 제약으로 가격 조정이 제한적인 모습이다.대구는 어떤가. '대구의 강남'이라 불리는 수성구를 비롯해 대구 아파트 시장은 하락세를 벗어나지 못하고 있다. 한국부동산원 주간아파트가격동향에 따르면 대구 아파트 매매가격은 2023년 11월 4주차에 하락 전환된 이후 2025년 4월 2주차까지 72주 연속 하락했다.하락 원인으로 일부에서는 공급과잉을 지목하지만 공급 외에도 다양한 요인이 복합 작용한다. 첫째는 인구와 수요 감소다. 대구는 최근 몇년간 인구가 감소하고 있으며, 특히 청년층과 구매력 있는 30~40대 유출이 두드러진다. 인구는 줄고 공급은 높은 수준을 유지하는 수급 불균형이 심화됐다.둘째는 대출 및 세제 관련 규제 영향이다. 정부는 생애 최초 주택구입자에 LTV(주택담보대출비율)를 최대 80%까지 허용하는 등 실수요자를 위한 대출 규제를 완화했지만, 동시에 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 강화와 함께 가산금리 등 DSR 규제도 강화했다. 변동금리 대출 중심인 지방 시장에서 DSR 강화는 대출 여건 악화로 이어져 실수요자뿐 아니라 투자 수요 이탈 요인으로 여겨진다.셋째는 지역 인식 차이다. 서울은 실수요와 투자수요가 동시 존재하는 시장으로 강남권 학군과 교통, 브랜드 가치 등으로 인해 외부 충격에도 회복 탄력성이 빠르다. 반면 대구는 특정 단지나 지역을 제외하고는 하락기에 복원력이 상대적으로 낮은 모습이다. 실제 수성구, 중구 등 일부 선호단지나 낙폭이 과도했던 단지를 제외하면 대구 대다수 지역은 매수세가 적고 실거래도 뜸하다. 신축과 구축 간 가격 격차도 확대되고 있다. 5년 이내 일부 신축 단지는 대체로 보합세를 보이거나 반등했지만, 준신축과 구축은 지속 하락하고 있다. 미분양 단지, 선호도가 낮은 입지의 아파트는 실거래가가 분양가 이하로 내려간 경우도 적지 않다. 이는 시장 전반의 약세 인식을 강화시켜 얼어붙은 심리가 시장의 반등 흐름을 억누르게 한다.서울과 대구의 이 같은 차이는 단순한 수급만의 문제가 아니라 지역 간 선호도와 정책 반응, 수요의 집중 정도, 대출 여건, 투자자 심리 이동 등의 변수가 맞물려 나타나는 복합적 결과다. 서울 강남권은 정책적 규제에도 시장 기대와 수요가 구조적으로 존재하는 반면, 대구는 공급 부담과 인구 감소, 외부 수요 이탈, 대출 규제 영향까지 겹쳐 하방 압력이 크다.부동산시장을 바라볼 때 단순히 지표상 변동률뿐 아니라 이면에 있는 구조적 요인도 함께 이해할 필요가 있다. 서울의 토지거래허가제 변화와 대구의 전반적인 하락세 흐름은 이런 구조적 변화를 읽어야 할 시점임을 시사한다. 또 지금은 이런 차이를 정책적으로 조율해야 할 때다. 서울은 공급 확충 중심의 정책, 대구처럼 연속 하락이 고착화된 지역에는 거래 회복을 위한 제도적 신호(취득세 완화, 양도세 면제·감면 등)가 절실하다. 일괄 규제가 아닌, 시장별 체온에 맞춘 정책온도 조절이 필요한 시점이다.2025년 의대 진학 고교 '톱20'이 학부모들에게 많은 관심을 받고 있다. 대구는 수성구 경신고·대륜고·대구여고·능인고·정화여고가 강남3구(총 8개 학교)와 함께 이름을 올렸다. 대구 주택시장도 입시결과처럼 훈풍이 불기를 기대해 본다.장우석 (한국부동산원 대구경 북지역본부장)

2025.04.16

"大選은 피하자" 대구 아파트분양 줄줄이 연기

윤석열 전 대통령 탄핵으로 6월3일 대통령선거가 치러지면서 4~5월 예정된 대구의 신규 아파트 분양도 줄줄이 선거 이후로 미뤄질 것으로 보인다.지역 주택·부동산 경기 침체로 청약시장이 가뜩이나 위축된 상황에서 대통령선거를 피하자는 분위기가 형성되고 있기 때문이다. 여기에 대선 주자들의 부동산정책 공약에 따른 효과를 기대할 수 있다는 점도 대선 이후 분양을 계획하는 요인으로 분석된다.당초 4월중 공급이 예상됐던 대구 수성구 범어동 범어아이파크2차(우방범어타운2차재건축정비사업) 아파트 공급이 6월 초중순으로 밀릴 것으로 보인다. 범어아이파크2차는 전체 490세대 중 92세대를 일반분양할 예정이다.조합 측은 대선이 끝나는 6월 첫 주는 지나 분양이 가능할 것으로 전망했다. 시공사와 공사비 협상이 완료되지 않았고 대선 일정도 돌발 변수로 더해지면서 6월 분양을 결정했다. 류병우 조합장은 "대선이라는 변수가 생긴 만큼, 사회적 관심이 대선에 몰리게 돼 선거운동 기간을 피하는 게 좋지 않겠느냐는 생각"이라며 "다음 주 중 시공사와 공사비 협상을 마무리한 뒤 6월3일 지나 공급하는 것을 계획하고 있다"고 했다.이 같은 분위기는 5월로 예상됐던 다른 대구지역 분양단지도 마찬가지다. 수성구 범어동 벤처밸리네거리에 위치한 포스코건설의 어나드범어 역시 5월 공급은 사실상 어렵다는 관측이 나온다. 당초 다음 달 22일 모델하우스에서 관계자 품평회를 가진 뒤 5월 내 공급을 진행할 것으로 알려졌으나, 대선 선거운동 기간이 겹치게 되면서 현실적으로 6월로 연기될 것이란 게 업계의 관측이다.대구 수성구청 건축주택과도 대선 이후로 분양 일정이 정해질 것으로 내다봤다. 수성구청 관계자는 "선거운동 기간에 이슈나 사회적 관심이 모두 대선에 집중될 텐데 이 기간은 피하지 않겠느냐"며 "6월 이후 분양승인 요청이 올 것으로 예상된다"고 전했다.동구 신천동 벤처밸리 푸르지오 단지 역시 5월 중순 대중교통 광고를 시작할 것으로 알려졌다. 통상 분양업계에서 시내버스와 택시 등을 통한 홍보가 시작되면 한달 뒤쯤 청약을 시작하는 관례를 보면, 6월 중순 이후 분양에 들어갈 가능성이 높다.대선 이후 6월 중 3개 단지 분양이 한꺼번에 이뤄지면 대구에서는 6월 분양시장 큰 장이 열릴 가능성이 높아 보인다. 특히 범어아이파크2차와 어나드범어 등의 단지는 지역 관심 단지로 주목도가 높다는 점에서 '6월 동시 분양'에 따른 집적 효과도 누릴 것으로 예상된다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com대구 동구 신천동 영남타워에서 본 아파트 단지들과 공사현장. 영남일보 DB

2025.04.14