‘범어지구 개발계획 변경안’ 재심의도 ‘제동’…밀도계획 근거부족·학생수용은 실마리 풀려

대구 수성구청이 추진중인 '범어아파트지구 개발기본계획 변경안'이 대구시 도시계획위원회 심의에서 또 다시 제동이 걸렸다. 예상되는 세대수 증가에 대한 밀도계획의 근거가 불분명하다는 게 이유다. 다만, 그동안 암초로 작용했던 초등학교 배정 문제는 아파트지구 내 유일한 초등학교인 경동초등의 증축 가능성이 대안으로 제시돼 실무리가 풀릴 전망이다. 대구시 도시계획위원회는 최근 수성구청이 접수한 '범아아파트지구 개발 기본계획 변경안'을 심의한 결과, 유보 결정을 내렸다. 수성구청은 지난해 12월 첫 심의에서 유보 결정을 받아 밀도계획을 수정·보완해 재심의에 도전했으나 두 번째 심의에서도 유보 판단을 받았다. 도시계획위원회는 첫 심의에서 수성구 범어4동 고밀 개발에 따른 밀도 관리 방안 수정을 지시했다. 이에 따라 수성구청은 2019년 진행한 교통대책 수립 용역 결과를 바탕으로 세대수 증가 규모를 가정해 범어4동의 밀도 관리 방안을 제시했다. 하지만 심의위원들은 개발기본계획 변경시 증가하는 세대수 규모가 불분명하다고 지적하며 밀도 관리 방안 근거가 부족하다고 판단, 유보 결정을 내렸다. 고밀 개발에 밀도 관리 방안의 구체성이 떨어진다는 게 이유로 확인됐다. 다만, 이번 심의에서는 고밀 개발로 세대수 증가가 이뤄지더라도 초등학교 배정 건은 문제되지 않았다. 대구시교육청이 지구 내 유일한 초등학교인 경동초등의 학생 배정에 그동안 '수용 불가' 입장을 고수했으나, 이번 심의에서는 '개발되는 아파트 등과 협의해 방법을 찾겠다'는 방향으로 입장을 선회했다. 학생 수용 방법으로는 학교 증축과 통학구역 재배치 등이 제시됐다. 초등생 배정 문제가 일단락되면서 수성구청은 증가 세대수를 구체화한 뒤 이에 따른 밀도방안을 마련해 재심의에 나설 예정이다. 범어아파트지구 개발기본계획 변경안이 의결되면, 지구 내 공동주택의 재건축에도 속도가 날 전망이다. 현재 범어아파트 지구내 재건축을 추진중인 곳은 경남타운과 장원맨션, 가든하이츠, 동서명문빌라 등이다. 경남타운은 지난해 건축심의를 통과한 뒤 시공사를 포스코이앤씨로 결정했다. 현재는 사업시행인가를 준비중이다. 장원맨션은 지난 4월 재건축 추진위원회 구성을 완료했고, 동서명문빌라 역시 2024년 7월 재건축추진위원회가 구성된 상태다. 가든하이츠 1차는 재건축조합설립추진위원회를 구성하고 재건축 준비를 하고 있다. 범아아파트지구 변경안이 확정되면 재건축 내용과 범위 등에서 속도가 날 것으로 보인다. 범어아파트지구는 수성구 범어동과 황금동 일대 약 24만㎡ 주거지로 1979년 자족 기능을 가진 독립된 주거지 조성을 목적으로 지정됐다. 하나의 건축부지에 하나의 건축용도만 허용하는 규정이 현재까지 유지되면서 개발에 제한을 받아왔다. 연립주택용지에 고층 아파트로 개발이 어렵고, 고층 아파트 부지는 상업시설을 둘 수 없다. 수성구청은 변경안을 통해 주택용지에 상가시설을 허용하고 수녀원과 선스포츠 부지도 공공기여 등을 고려해 주거 또는 상가로 용도 전환이 가능한 방안을 변경안에 담았다. 대구시 관계자는 "이번 심의 보고서에는 변경안에 따라 증가하는 세대수가 구체적이지 않다보니 밀도 계획안의 근거가 부족하다는 판단을 심의위원들이 했다"면서 "이 부분에 대해 보완 의견이 제시됐고, 학생 수용에 대한 문제는 시교육청과 통학구역 내 경동초등 학급 증설 가능성과 같은 협의가 가능해 지적 대상이 되지 않았다"고 전했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.27

범어아파트지구 재건축 족쇄 풀린다

대구시교육청이 학생 수용 한계점에 도달한 수성구 범어동 경동초등의 통학구역 변경과 함께 증축을 통한 학생 추가 수용 방안을 검토하고 있는 것으로 확인됐다. 범어아파트지구 등 경동초등 인근에서 진행되고 있는 아파트 재건축으로 인해 학생 수 증가가 불가피하다는 판단이 작용한 것으로 보인다. ☞3면에 관련기사 27일 영남일보 취재를 종합하면 수성구청에서 추진 중인 '범어아파트지구 개발기본계획 변경(안)'과 관련해 시교육청이 경동초등 증축을 통한 학급 수 증설과 통학구역 재조정 등의 방법으로 학생 수용 방안을 검토한다는 의견을 제시했다. 이는 그동안 유지해 온 '경동초등 배정 불가' 방침에서 추가 수용 가능성과 함께 방법을 찾는 것으로 입장을 선회했다는 점에서 의미있다. 공식적으로 시교육청이 경동초등 증축 가능성과 통학구역 재조정 검토를 제시한 건 이번이 처음이다. 현재 경동초등을 통학구역에 둔 경남타운, 가든하이츠 1~3차, 을지맨션, 장원맨션, 수성우방타운 2차 등이 재건축을 추진하고 있다. 시교육청 학교운영과는 "경동초등은 학생 수가 꾸준히 늘어 교육환경이 악화되고 있으며, 이미 학생 수용을 위한 시설은 한계에 도달했다. 따라서 그동안은 증설 증축을 통한 학생 추가 수용을 검토하지 않았다"고 설명하면서도 "하지만 일대 개발사업이 계속되고 학생 수도 크게 증가될 것으로 보여 학생 수용 방안을 찾아야 하는 상황에 도달해 증축을 통한 학급 수 증설과 통학구역 재조정 등을 검토하고 있다"고 밝혔다. 학교알리미에 따르면 경동초등은 학급당 학생 수가 34.1명으로 대구 평균보다 10명 이상 많다. 1학년은 230명에 불과하지만 5학년 403명, 6학년 424명으로 중·고교 진학을 위해 전학자가 꾸준히 유입되고 있다. 전체 학생 수도 지난 4월1일 기준 1천977명이었지만, 7월 여름방학 전 2천15명으로 2천명을 넘겼다. 28일 2학기 전학생이 추가 접수되면 학생 수는 더 늘어날 것으로 예상된다. 학교 증축은 통학구역 내 공동주택이 개발될 경우, 학교시설이 부족하면 개발사업자와 협의를 통해 기부채납 등의 방법으로 이뤄진다. 경동초등 역시 이 연장선에서 일대 아파트 단지와 협의가 가능하다. 시교육청은 학교 공간 재배치 등을 통해 증축을 검토하고 있다. 통학구역 재조정은 법정 통학거리(1.5㎞)가 있지만 경동초등의 경우 통학거리를 좁히는 방안이 검토될 수 있다. 시교육청이 경동초등 학생 수용 가능성을 내놓으면서 수성구청이 추진하고 있는 '범어아파트지구 개발기본계획 변경(안)'의 학교 배정 문제가 해결될 것으로 보인다. 대구시 관계자는 "범어아파트지구 개발기본계획(안)이 지난 21일 심의에서는 유보됐지만, 아파트 재건축 등으로 늘어나는 학생 수에 대해 시교육청이 학급 증설과 학군조정 등의 방법을 검토할 수 있다는 수용 가능성을 공식 확인해 학생 수용 문제는 향후 개발되는 아파트 단지와 협의를 통해 조정될 것으로 보인다"고 밝혔다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.27

<주>서한 ‘창업주 2세’ 김병준 전무, 정우필 사장 보유주식 전량 매입…2대주주로 지배력↑

서한의 창업주 2세 김병준 전무가 정우필 대표이사 보유 주식 전량을 사들였다. 김 전무의 지분율은 단숨에 10%를 넘겨 2대 주주로 올라서며 지배력을 한층 끌어올리게 됐다. 김 전무는 지난 18일 정 사장이 보유했던 서한 주식 209만1천27주를 시간외매매로 사들였다. 이로써 김 전무는 1천15만6천393주를 확보하며 지분율을 7.69%에서 10.07%로 2.38%포인트 높였다. 처분 가격은 주당 690원으로 총 14억4천280만원이다. 김 전무가 전액 현금으로 사들인 주식은 정 대표이사 사장이 2015년 5월21일 매입한 후 10년 넘게 보유하던 주식이라는 점에서 의미 있다. 앞서 김 전무는 1년 전 2024년 8월 조종수 대표이사 회장이 보유하던 주식 220만5천769주를 전량 사들인 바 있다. 서한의 전문경영인 대표이사 회장과 사장 모두 보유 지분을 창업주 2세 김 전무에게 넘기게 된 셈이다. 김 전무의 지분 확대는 오너 경영 체제 강화와 사내외 역할 확대를 예고한다는 점에서 주목된다. 김 전무는 지난해 사내이사로 이사회에 처음 합류하며 경영 전면에 뛰어 들었고, 올해 대구도시철도 4호선 1공구 수주를 확보하는 등 굵직한 수주 경쟁에서 성과를 내며 건설 경기 침체기에 안정적 경영 성과를 내며 리더십도 인정받고 있다. 특히 조종수 회장과 정우필 사장의 지분 마저 넘겨 받음으로써 지배구조에서도 2대 주주 지위를 갖추게 됐고, 최대주주와 지분 차이도 1.19%포인트로 줄였다. 서한 최대주주는 레미콘기업 대왕레미콘(2.15%)외 관계인이 11.26%를 갖고 있다. 기존 2대 주주는 서한장학문화재단(지분율 9.85%)으로 김을영 창업주가 이사장이다. 서한 관계자는 "작년 조종수 회장과 마찬가지로 정우필 사장 역시 창업주 2세의 지배력을 높여줘 힘을 실어주기 위한 차원"이라며 "전문경영인과 김병준 전무 간 파트너십이 돈독해 지배구조와는 별개로, 경영은 지금의 틀을 유지할 것"이라고 설명했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.26

대구 남구 ‘월세’ 비중 심화…‘고령·무주택 1인 가구 집중화’, ‘아파트 외 주택 일변화’ 숙제

대구 남구지역에 고령 1인 가구와 아파트 외 다세대·다가구 중심의 주택이 몰리면서 월세 고착화 현상(영남일보 8월18일자 13면 보도)이 도드라지고 있다. 이 같은 인구 및 주택 구조는 자연히 장기거주 위주 보다는 단기거주 수요가 늘수 밖에 없는 요인이 되고 있다. 17일 대법원 등기정보광장에 공개된 '대구지역 확정일자 전월세 현황'을 보면 올해 1~7월 대구 남구의 월세 비중은 76.9%로, 대구 평균(64.6%)보다 무려 12.3%포인트나 높았다. 대구 8개 구·군(군위군 제외) 중 가장 높다. 24일 영남일보 취재를 종합하면, 남구지역 내 65세 이상 인구는 2022년 3만5천590명, 2023년 3만6천561명, 2024년 3만7천735명으로 매년 1천여명 정도 늘고 있다. 대구 전체 인구 대비 65세 이상 인구 비중도 2022년 25.15%→2023년 26.27%→2024년 27.69%로 꾸준히 상승세다. 계명대 이재용 교수(도시계획학과)는 "대구 남구는 고령 1인 가구가 급증하고 있다"며 "전세는 거주 안정성이 확보되지만, 월세는 두 세달 밀리면 곧바로 쫓겨날 수 있는 구조라 불안정성이 훨씬 커 최소한의 주거 수준을 보장하는 별도 안전망을 강화해야 한다"고 조언했다. 남구지역 아파트 공급도 희소성이 짙은 편이다. 대구시 2024 주택통계연감을 보면 대구 전체 아파트 65만8천745세대 중 남구는 2만591세대(전체의 3%)에 불과하다. 8개 구·군(군위 제외) 중 가장 낮다. 대구대 전경구 교수(도시·지역계획학과)는 "아파트가 적고 다가구·다세대 등 월세 수요가 많은 주택이 즐비한 남구는 전세보다는 월세 거래가 활발할 수밖에 없는 구조"라며 "특히 주택 유형과 지역 고용 구조가 겹치면서 월세 의존도가 높아지고 있다"고 분석했다. 남구지역 주거급여 수급 가구의 '빈곤의 덫'이 월세화를 부추긴다는 주장도 나온다. 올해 7월 기준, 남구의 주거급여 수급 가구는 1만2천100가구로, 전체 가구 수의 9%(대구 평균 6.8%) 달했다. 특히 각종 사회 지표에서 비슷한 양상을 보이는 서구와 비교해도 남구의 주거급여 수급률이 서구(6.4%)보다 높다. 이진우 부동산자산관리연구소 소장은 "저소득 가구는 기초연금이나 주거급여만으론 월세를 충당하기 어려워 생활비를 줄여야 하는 악순환에 놓인다. 남구 사례는 특정 지역 문제에 그치지 않고, 지방 도시 전반에서 공통적으로 나타날 가능성이 크다"며 "지금처럼 월세로 인한 현금 유출 부담을 방치할 경우 주거 불안정이 심화될 수 있다"고 우려했다. 조윤화기자 truehwa@yeongnam.com

2025.08.24

주택침체에 휘청이던 대구 건설사 “철도가 살렸다”

대구 중견 건설사들이 올해 나란히 철도 인프라 구축사업에서 성과를 내면서 건설경기 침체의 파고를 넘고 있다. HS화성은 수도권광역급행철도 GTX 민간투자사업 참여를 확정해 1천100억원대 대규모 계약을 체결했고, 서한은 대구도시철도 4호선 1공구 수주에 이어 대전도시철도 2호선 공사에도 합류하며 지방 대도시 철도망 사업으로 매출 실적을 쌓고 있다. 19일 영남일보가 금융감독원 전자공시에 공개된 HS화성과 서한의 올해 상반기 실적을 분석한 결과, 두 건설사의 반기 매출은 공공·민간분야 건설발주 감소 영향으로 모두 줄었다. HS화성의 상반기 매출은 2천672억2천900만원으로, 작년 동기(3천282억8천600만원)보다 약 20% 감소했다. 주거부문 공사가 줄어든 영향이다. 서한 역시 상반기 매출은 3천512억6천500만원으로 작년 상반기(4천63억6천500만원) 대비 13% 감소했다. 두 업체는 주택경기 침체의 돌파구로 사업 다각화 카드를 끄집어냈다. 먼저 HS화성은 상반기 전체 매출의 40%가 넘는 1천148억원대의 수도권광역급행철도 공사 계약을 지난달 체결하며 새 먹거리를 확보했다. 이 실적은 상반기 실적에 반영되지 않아 HS화성의 3분기 매출은 회복될 것으로 전망된다. 수도권광역급행철도 B노선(GTX-B)은 인천 송도에서 서울을 거쳐 경기 남양주까지 82.84㎞를 연결하는 광역철도망이다. 서한은 상반기에 대구도시철도 4호선(엑스코선) 1공구 수주로 702억6천200만원의 공사계약을 따냈다. 이어 대전도시철도 2호선 5공구 건설공사 참여도 확정돼 86억7천700만원 계약을 마치는 등 지방 대도시 철도망 구축에서 성과를 내는 중이다. 특히 서한은 건설경기 침체로 인한 매출 감소에도 수익성은 대폭 개선돼 영업이익과 반기순이익은 각각 503억900만원, 284억8천400만원으로 전년보다 2~3배 확대됐다. 대단지 자체 사업이 마무리되면서 비용 부담이 줄어 영업이익 등에서 개선된 것으로 보인다. 서한 관계자는 "신규 현장이 본격적으로 매출에 기여하면 수익성과 성장세 모두 긍정적 효과가 기대된다"며 "상반기에 대구와 대전에서 철도사업 동시 수주를 한 만큼, 앞으로 수도권은 물론 지방 대도시 철도망 구축에 적극 참여하며 수주 실적을 쌓아가겠다"고 밝혔다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.19

[김재권 변호사의 부동산 읽기] 농지 임차인이 성토비용을 유익비채권으로 유치권 행사되나

A는 B로부터 농지를 임차해 절토, 성토 및 배수로 파기 등 공사비 684만원을 들여 농지개량공사를 했는데, 임차기간이 종료되자 임대인인 B가 토지인도 및 지상물에 대한 철거청구소송을 제기했다. 이에 임차인 A는 공사비 684만원을 유익비로 지출했고 이는 현존하고 있어 민법 제626조 제2항의 유익비상환청구권을 취득해 위 토지권에 관한 유치권이 있으므로 임대인 B로부터 위 공사비를 모두 반환받을 때까지는 농지의 인도 및 철거청구에 응할 수 없다고 대응했다. 이때 A는 유익비채권에 기해 유치권을 행사할 수 있을까. 여기서 민법 제626조 제2항에 의하면, 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다. 그리고 여기서 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다(대판 94다20389 판결 등) 위 사례에서 춘천지법은 임차인의 유익비를 인정해, 임차인 A는 임대인 B로부터 유익비 684만원을 지급받음과 동시에 지상물(화분, 휀스,가설건축물 등)을 철거하고 토지를 인도하라고 판결했다.(춘천지법 2024년 1월 23일 선고 2022가단31385 판결) 먼저 유익비가 인정되려면 임대차 종료 시 원상복구조항이 없어야 하는데, 임대차계약서에는 원상복구조항이 있으나, 특약으로 '공사비용은 임대차기간 종료 후 협의 후 지급하기'로 하는 내용이 있어 위 법원은 유익비포기조항으로 보지 않았다. 다음으로 위 법원은 임대인이 상환해야 할 유익비로 임차인이 지출한 금액과 토지의 가치증가액에 대해 감정신청을 하여 농지개량공사비는 684만6천156원, 토지 가치상승분은 684만원으로 나왔다. 임대인으로서는 위 2가지 금액 중 선택할 수 있으니, 작은 금액인 684만원으로 정해졌다. 위 법원은 "임차인은 유익비상환청구권에 대해서 유치권을 행사할 수 있고 유치권을 행사한 임차인은 임대인으로부터의 명도청구도 거절할 수 있으며(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카458 판결 등 참조) 나아가 임차인의 유치권은 물권으로서 임대차목적물이 제3자에게 양도된 경우에도 새로운 소유자에 대하여 이를 행사할 수 있다."고 보았다. 마지막으로 "물건의 인도를 청구하는 소송에서 피고의 유치권 항변이 인용되는 경우에는 물건에 관하여 생긴 채권의 변제와 상환으로 물건의 인도를 명하여야 한다(대판 2009다5162 판결 등)"는 법리에 따라 상환이행을 하라는 판결을 했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.19

대구 임대차시장 무게추 ‘월세’로 이동…남구 월세비중 77%

대구 주택 임대차시장의 무게 중심이 '전세'에서 '월세'로 완전히 넘어갔다. 올들어 월세 비중이 65%에 근접하며 사상 처음으로 60%를 넘긴 것이다. 전세사기 여파로 불붙은 월세 수요 증가는 최근 정부의 가계대출 제한과 금융권의 전세대출 한도 축소 등으로 더욱 가속화할 것으로 보인다. 임대차시장의 구조 변화는 실수요자 주거 안정 불안을 높일 것으로 보여 제도 보완책이 요구된다. 17일 대법원 등기정보광장에 올라온 '대구지역 확정일자 전월세 현황'을 살펴보면, 올해 1~7월 월세 비중은 64.6%에 달했다. 60%를 넘긴 건 올해가 처음으로, 작년까지 월세 최고 비중은 57.8%였다. 월세가 전세를 추월한 건 '빌라왕 전세사기'가 불거진 2021년부터다. 2020년 전세 3만3천662건, 월세 2만9천327건으로 전세 비중이 54%였던 것이 1년 만에 전세 3만911건, 월세 3만1천269건으로 월세 비중이 50.3%로 첫 과반을 넘기며 전세를 앞지른 것. 이후 전월세 비중 차이는 더 벌어졌다. 월세 비중은 2022년 55.7%, 2023년과 2024년 57.8%, 올해는 7월까지 64.6%까지 올랐다. 대구 구·군별로 살펴보면 무주택가구 비중이 높은 남구에서 월세가 두드러졌다. 남구의 월세 비중은 올해 무려 76.9%에 달했다. 국가통계포털에 따르면 남구는 대구에서 무주택가구 비중이 유일하게 과반을 넘는 지역이기도 하다. 2023년 기준 대구 전체 무주택가구 비중은 41.6%이지만, 남구는 54.7%로 절반 이상이 무주택가구로 나타났다. 그만큼 전월세 시장 수요가 높은 지역이라는 의미다. 남구 다음으로 월세 비중이 높은 곳은 북구(67.1%)로 70%에 근접했다. 올들어 대구에서 월세 비중이 폭발적으로 증가한 데 대해 부동산 전문회사 빌사부 송원배 대표는 "빌라왕·건축왕 등 무자본 갭투자자의 사기 사건이 전국적으로 확산하면서 세입자들이 보증금을 떼일 수 있다는 공포가 월세 수요를 높였다"면서 "최근에는 똘똘한 한 채가 주목받으면서 현금 유동성이 좋은 월세를 선호한 것도 영향을 미쳤다"고 분석했다. 문제는 앞으로다. 금융권의 '전세대출 한도' 축소와 정부의 '전세보증금 반환보증' 축소가 결정되면서, 그동안 '내 집 마련'의 징검다리 역할을 했던 전세시장이 더욱 쪼그라들어 세입자의 주거 안정성을 위협할 수 있다는 점이다. 지난 달부터 전세보증금 반환보증 한도는 90%에서 80%로 축소됐다. 보증 한도가 줄어들면 세입자의 대출 여력이 줄어들 수밖에 없고, 금융기관의 리스크도 커지게 된다. 이에 따라 임차인의 상환 능력 등 여신심사가 강화되고 한도는 낮아지게 된다. 은행권은 가계대출 총량 제한 속 비대면 전세대출 금리 감면 폭을 축소했다. 송 대표는 "정부는 가계대출 증가 억제를 위해 전세대출 규제를 강화하고 있어 무주택 서민이 내 집 마련의 꿈을 이뤄가는 전세제도가 완전히 사라지는 건 아닌지 우려스럽다"고 했다. 한편 대구지역 상위 0.1% 부동산 임대업자의 연소득은 비수도권에서 제주 다음으로 높은 것으로 확인됐다. 국회 기획재정위원회 소속 국민의힘 박성훈 의원이 국세청에서 제출받은 종합소득세 신고 자료에 따르면, 2023년 귀속 기준 대구 부동산 임대소득 상위 0.1%는 1인당 평균 5억3천875만원을 신고한 것으로 나타났다. 이는 서울(12억9천980만원), 제주(6억8671만원), 경기(5억6천466만 원)에 이어 전국적으로 넷째다. 박 의원은 "이재명정부 첫 부동산 대책인 6·27 대출규제 여파로 전셋값 상승과 매물 부족 등이 나타나고 있다"며 "임차인이 월세로 떠밀리며 전세의 월세화가 가속화하고 있다"고 지적했다. 그러면서 "월세에 대한 세액공제 강화 등 제도 보완책 마련이 시급하다"고 주장했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.17

경주시에 ‘세컨드홈’ 바람 불까…미분양 해소 시험대

정부가 14일 발표한 '지방 중심 건설투자 보강 방안'에 따라 수도권에 1주택을 보유한 사람이 경주와 같은 '인구감소관심지역'에서 추가로 주택을 매입해도 1주택자로 인정받게 됐다. 이번 조치로 재산세·종합부동산세·양도소득세 감면 혜택이 적용돼 경주 부동산 시장의 미분양 해소와 생활인구 확대에 숨통이 트일 지 주목된다. 경주는 현재 인구와 주택시장에서 모두 어려움을 겪고 있다. 인구는 약 24만명으로, 최근 3년간 연평균 2천100여명씩 줄고 있다. 주택시장 상황도 녹록지 않다. 최근 3년간 미분양관리지역으로 묶여 있었다가 지난 5월 가까스로 해제됐지만, 6월 말 기준 미분양 아파트는 1천3세대에 달한다. 이 가운데 준공 후에도 팔리지 않는 속칭 '악성 미분양'이 약 90%를 차지한다. 신경주역세권 '반도 유보라 아이비파크' 149세대, 외동읍 '삼부 르네상스' 103세대, 외동읍 '미소지움 시티' 60세대를 비롯해 비공개된 충효동 웰라움 더 테라스', 건천읍 '해링턴 플레이스', 황성동 '힐스테이트 황성' 등 준공 후 미분양 물량이 약 900세대에 이른다. 특히 신경주역세권은 KTX·SRT 교통망을 활용한 개발 기대에도 불구하고 실거주 수요와 생활 인프라 부족으로 분양 부진이 이어지고 있다. 정부는 지방 악성 미분양 해소를 위해 내년 말까지 한시적으로 전용 85㎡ 이하, 6억원 이하 준공 후 미분양을 매입한 1주택자에게 1가구 1주택 특례를 적용하고 취득세를 최대 50% 감면한다. 법인이 매입할 경우에도 양도소득 추가 과세를 배제하고 CR리츠 등을 통한 미분양 매입을 활성화한다는 계획이다. 경주는 대구·울산·부산 등 대도시에서 1~2시간 이내 접근이 가능해 주말·휴일 별장형 수요와 관광·문화 소비를 연계할 잠재력이 크다. 앞서 주낙영 경주시장은 2025년 APEC 정상회의 개최와 맞물려 글로벌 워케이션 도시로의 도약 가능성을 거론하며 "경주는 세컨드홈 정책에 가장 적합한 살기 좋은 환경과 풍부한 문화적 매력을 갖춘 도시"라며 정책적 지원을 꾸준히 요청해 왔다. 다만, 세제 혜택만으로는 한계가 있다는 지적도 있다. 부동산 전문가들은 "여가·관광용 주택 구매자들이 필요로 하는 생활 인프라, 교통, 의료, 문화시설이 뒷받침돼야 정책 효과가 극대화된다"면서 "결국 세컨드홈이 경주의 돌파구가 되기 위해서는 세제 지원과 함께 지역 정주 여건 개선이 병행돼야 한다"고 한 목소리를 냈다. 장성재기자 blowpaper@yeongnam.com

2025.08.14

준공후 미분양 ‘직매입’·‘세컨드홈’ 세제혜택…전문가들 “알맹이 빠져 효과 제한적”

정부가 지방 준공후 미분양 5천호를 추가 매입하고, '세컨드홈' 세제 혜택 범위도 인구감소관심지역으로 확대하는 등 지방 미분양 부담 완화를 위한 새로운 수요·공급 카드를 내놨다. 미분양 매입 상한가도 감정가의 90%까지 높이는 당근책을 준비했지만, 지역 주택시장에서는 대구와 같은 광역시의 미분양 소진 효과는 제한적일 것이라는 평가가 나온다. 실질적 미분양 소진과 지방 부동산시장 활성화를 위해서는 다주택자 중과세 완화가 필요하다는 목소리다. 정부는 14일 세컨드홈 세제혜택 지역을 인구감소관심지역으로 확대하고, 지방의 준공 후 미분양 5천호를 추가 매입하는 세제 완화와 공공매입 확대를 담은 '지방 중심 건설투자 보강 방안'을 내놨다. 이번 방안으로 한국토지주택공사(LH)의 지방 준공 후 미분양 매입물량은 내년 상반기 5천호가 더해져 8천호까지 확대된다. 매입상한가도 감정가의 83%에서 90%로 상향한다. 지역 부동산 전문가들은 매입상한가 상향으로 건설사(시행사)의 매입 신청은 다소 증가할 수 있으나, 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 내다봤다. 실제 올해 상반기 LH가 비수도권의 준공후 미분양 3천호 매입 신청과 심사를 진행한 결과, 대구에서 매입 신청은 286호에 그쳤다. 이마저도 매입 심사를 통과한 규모는 91호애 불과했다. 준공후 미분양이 3천824호(6월말 기준)에 이르는 대구에서 LH 직매입 확대를 통한 효과를 기대하기에는 어렵다는 게 중론이다. 부동산 전문기업 빌사부 송원배 대표는 "직매입 확대가 대구 주택시장에 미치는 영향은 제한적"이라고 평가했다. 이와 함께 1주택자가 인구감소(관심)지역 주택을 구입하면 받을 수 있는 세제 특례에도 광역시는 제외돼 비수도권에서 미분양이 가장 많은 대구의 현실을 반영하지 못했다는 지적도 나온다. 송 대표는 "광역시 전용 미분양 특례와 투자자 유입을 위한 세제·금융 지원 강화 등 맞춤형 해법이 나오지 않는 이상 지방 자산가도 서울 투자하려 하고, 서울에서는 똘똘한 한채를 위해 지방 부동산을 처분하는 흐름은 바뀌지 않을 것"이라고 전망했다. 또 다른 지역의 부동산 전문가는 "광역시 미분양 현실을 해소할 알맹이 정책이 없다"고 비판했다. 그러면서 "대구는 준공후 미분양이 전국에서 가장 많지만 광역시 미분양 아파트를 주택 수에서 제외하는 별도 규정이 없고 투자자 유입을 위한 세제 완화도 제한적"이라며 냉소적 반응을 보였다. 대한건설협회도 "현행 다주택자 규제는 주택시장에서 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 심화시켜 주택시장 양극화 문제를 야기하고 있다"며 "근본적인 다주택자 규제 완화 정책도 추후 꼭 마련해야 한다"고 촉구했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.14

“포스코이앤씨 최고수위 행정처분 땐 건설생태계 전반 타격”

올 들어 공사현장에서 4명의 사망자를 발생케 한 발생한 포스코이앤씨가 대통령의 '건설면허 취소·공공입찰 금지' 검토 지시와 경찰·고용노동부의 압수수색까지 겹치며 존폐 위기에 몰렸다. 시공능력평가 국내 7위 대형 건설사인 포스코이앤씨는 안전관리 부실로 이미 비판을 받고 있는 상황에서 최고 수위의 행정처분 가능성이 언급되면서, 회사 안팎에서 위기감이 급속히 커지고 있는 모습이다. 업계 안팎에서는 "면허가 취소되면 단순히 한 기업의 문제가 아니라 전국 건설 생태계 전반에 타격이 올 수 있다"는 경고도 나온다. 특히 협력사·하청업체·계약자 등으로 이어지는 '연쇄 피해' 우려가 현실화되고 있다. 포스코이앤씨와 직접 거래하는 1차 협력사는 2천100여곳, 여기에 2·3차 협력사와 장비·자재업체까지 합치면 수만명의 종사자와 그 가족이 당장 생계에 위협을 받을 수 있다. 공사가 중단되면 하도급 대금 결제 지연, 장비 임대료 미지급, 인력 구조조정 등이 동시에 발생해 지역경제가 위축될 가능성이 높다. 포스코이앤씨의 전국 103개 건설현장이 멈춰 선 상황도 심각하다. 대형 아파트 단지, 재건축·재개발, 복합상업시설 등은 물론 도로·SOC 사업까지 포함돼 있다. 서울 서초구 '오티에르 반포'는 수도권 주거 수요를 흡수할 핵심 사업이지만 시공이 늦어지면 분양 일정이 뒤엉키기고 계약 해지 요구가 나올 수 있다. 대구경북권에서는 주상복합 아파트 4곳과 포항 아파트·대교 건설 현장 등 6개 사업이 전면 중단됐다. 일부는 올해 말과 내년 초 입주를 앞두고 있어 계약자 불안이 증폭되고 있다. 이밖에도 충북 영동·옥천~청주공항 간 민자고속도로, 오창 방사광가속기 기반 조성 등 대형 SOC 사업 역시 포스코이앤씨가 주도하고 있어 면허가 취소되면 국가기간사업 일정 차질도 불가피하다. 발주처들도 불안감 속에 촉각을 곤두세우고 있다. 14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 올 1분기 포스코이앤씨의 수주 잔액은 41조원에 달하며, 올해만 해도 성남 은행주공 재건축, 서울 동작구 이수극동·우성2·3단지 리모델링 등 '조 단위' 도시정비사업을 잇달아 수주했다. 시공사 신용등급이 강등되면 보증 규모 축소로 금융 조달이 어려워지고 브랜드 가치 하락으로 분양 경쟁력도 떨어질 수 있다는 게 업계 분석이다. 전문가들은 안전관리 강화를 통한 근본적 재발 방지와 함께 2차 피해 최소화를 위한 정부와 지자체의 신중한 판단이 필요하다고 강조한다. 한 건설경제 전문가는 "면허 취소가 법과 원칙에 부합하더라도 그 여파가 전국 협력사와 지역 고용에 미치는 충격은 막대하다"며 "엄정 처벌 원칙을 지키되, 선의의 피해자가 양산되지 않도록 정부와 지자체가 선처와 지원책을 병행해야 한다"고 조언했다. 김기태기자 ktk@yeongnam.com

2025.08.14

[서경규 교수의 부동산 에세이]지역주택조합제도에 대한 단상

지역주택조합제도는 일정한 지역에 거주하는 다수의 국민이 주택을 마련하기 위해 '주택법'에 따라 조합을 설립하고 직접 사업주체가 돼 주택을 건설·공급하는 제도를 말한다. 따라서 조합원이 직접 사업부지를 확보하고 건설회사에 도급을 주어 주택을 건설한 후 조합원이 주택을 나눠갖는 제도다. 주택이 없는 국민이 조합을 결성해 주택을 마련하는 제도인 주택조합제도는 1980년 (구)'주택건설촉진법'을 개정하면서 도입됐다. 지역주택조합의 조합원은 조합설립인가 신청일 현재 일정한 지역(예: 대구광역시 및 경상북도 등)에 6개월 이상 계속 거주한 사람으로서 △세대원 전원이 무주택인 세대의 세대주이거나 △세대원 중 1명에 한정해 주거전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 세대의 세대주여야 한다. 지역주택조합은 사업부지의 80% 이상 사용승락서를 징구하면 조합설립인가가 가능하지만 사업계획승인을 받기 위해서는 원칙적으로 사업부지의 소유권을 100% 확보해야 한다. 지역주택조합사업은 사업부지의 소유권 확보 없이 사업이 추진되는 점에서 부동산의 소유자가 조합원이 되어 사업을 추진하는 재개발사업과 차이가 있다. 따라서 지역주택조합사업은 재개발사업보다 성공가능성이 낮다. 지역주택조합제도는 조합원이 직접 사업을 추진하므로 이론상으로는 저렴하게 주택을 마련할 수 있다. 그러나 주택건설사업에 전문성이 없는 조합원이 이를 추진하는 것은 현실적으로 불가능하다. 따라서 대부분의 조합(또는 조합을 설립하려는 자)은 사업의 모든 업무를 대행회사에 맡기고 용역비용을 지불하고 있다. 그동안의 사례를 보면 지역주택조합제도는 성공사례보다 실패사례가 더 많다. 실패의 원인에는 조합원 모집시 허위·과장 광고, 불투명한 조합운영, 조합원간의 갈등, 조합임원이나 대행회사의 불법행위, 사업부지의 소유권 확보 곤란, 사업계획승인의 지연, 토지비·건설비·용역비의 급증 등이 있다. 최근 이재명 대통령이 지역주택조합제도의 문제점을 언급하며 제도개선을 지시하자 국토교통부는 관계기관과 함께 특별점검에 착수했다. 단기적으로는 △국민을 대상으로 지역주택조합제도에 대한 교육 및 홍보를 강화하고 △업무대행회사의 요건을 구체화하고 행정제재와 벌칙을 강화해야 할 것이며 △시스템에 의한 조합운영정보 공개와 전문기관에 의한 공사비 검증 등을 도입할 필요가 있다. 장기적으로는 제도 폐지를 검토할 필요가 있다. 제도 도입당시와 비교해 주택시장 환경이 많이 변했다. 주택보급률과 인구 및 세대수추이, 주택을 마련할 수 있는 다양한 제도 현황, 지역주택조합제도의 유용성과 폐해 등을 종합 검토해 제도의 존폐를 결정해야 할 것이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.12

입주 2년 다 되어가도록 준공승인 못받은 대구 수성구 아파트

입주 2년이 된 대구 수성구의 한 아파트에서 준공승인을 받지 못하는 상황이 벌어졌다. 준공승인 없이는 소유권보존등기도 이뤄지지 않아 재산권 행사에 제한을 받게 된다. 이로 인한 피해는 고스란히 입주민 몫으로 돌아가고 있다. 6일 영남일보 취재 결과, 대구 수성구 파동 강촌2지구조합에서 시행한 대구 '더팰리스푸르지오더샵' 아파트는 2023년 10월 준공인가 전 사용허가를 받아 입주를 시작했지만 현재까지 준공승인을 받지 못하고 있다. 조합은 지난 6월 수성구청에 준공허가를 신청했으나 옥외 계단 일부가 대지경계선을 침범해 승인이 보류됐다. 수성구청은 관련 부서 협의를 거쳐 사업계획과 다르게 시공돼 보완 조치가 필요하는 의견을 지난달 15일 조합 측에 전달하고 재시공을 요청한 상태다. 이런 사실이 알려지면서 입주민들은 이미 준공승인이 늦었는데 또 미뤄지게 돼 금전·정신적 피해가 크다며 분통을 터트리고 있다. 준공승인은 건축물이 완공된 후 사용을 위한 절차로, 이 단계가 마무리돼야 등기가 가능하다. 문제는 준공승인을 못 받으면 소유권보존등기도 이뤄지지 않아 매매 거래에서 입주권 형태로 거래되고, 금융권 대출에도 제약이 생기는 등 재산권을 침해받게 된다. 실제, 입주민들은 디딤돌대출 등 저리의 정책 대출을 받지 못해 고금리 대출 상품을 '울며 겨자 먹기'식으로 이용하는 입장이다. 한 입주민은 "등기가 나지 않은 아파트여서 대출 이자가 굉장히 높은데다 대출 실행에도 제약이 생겨 매매와 전세거래도 어려워 피해가 크다"며 분통을 터뜨렸다. 또 다른 입주민도 "입주민들은 그동안 기본적인 도로는 물론 인도도 제대로 설치되지 않아 공사판에서 거주하다시피 했는데, 이도 모자라 준공승인까지 하염없이 기다려야 한다"며 답답해 했다. 조합 관계자는 "입주 이후 공사가 시작돼야 하는 부분도 있다보니 공사가 지연된 것 같지만 절차에 따라 이뤄졌다"라며 "구청의 조치 의견에 따라 시공사를 정했고 공사를 하면 돼 구청에서 선준공 후시공이나 이전고시 같은 유연한 판단을 내려주면 좋겠다"고 했다. 이에 대해 수성구청 관계자는 "조합이 제안한 요구를 검토했지만 여러 경우의 수를 따져봐야 해서 어느 하나 확정할 수 없다"면서 "원칙은 하루빨리 조치가 이뤄지도록 지도하고 독려해 보완이 될수있도록 하는 것"이라고 설명했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.06

잇단 중대재해 포스코이앤씨, 대구 주상복합 건설현장 4곳 공사 중단

포스코이앤씨 사업장에서 잇따른 근로자 중대재해가 발생하면서, 대구경북 건설현장 6곳을 포함한 전국 사업장의 공사가 다시 일제히 중단됐다. 5일 영남일보 취재를 종합하면 포스코이앤씨가 시공을 맡은 대구 건설현장은 모두 4곳으로, 4일 현재 전 사업장의 작업이 중단됐다. 대구 현장은 수성구 범어동 한 곳과 중구 사일동, 공평동, 동인동에 각 1곳씩 있다. 대구 현장은 모두 주상복합아파트 건립 사업지다. 경북에선 포항 아파트 건설현장 1곳과 포항 효자-상원 간 도로건설 공사 1곳이 있다. 포항 사업장 2곳도 공사가 중단됐다. 포스코이앤씨 관계자는 "지난달 28일부터 이달 3일까지 시공 등 작업을 중단한채 전체 사업장에 안전점검을 한 뒤 4일부터 현장별로 공사를 재개했지만 이날 발생한 사고로 다시 작업을 중단한 상태"라고 전했다. 포스코이앤씨는 지난달 28일 경남 함양울산고속도로 공사 현장에서 60대 노동자가 숨지는 사고가 발생하자, 이날부터 지난 3일까지 전국 사업장에 대한 안전 점검을 진행했다. 본부 안전점검팀의 점검을 통과한 사업장을 중심으로 4일 현장별로 공사를 재개했으나 이날 서울~광명 고속도로 공사현장에서 감전으로 추정되는 인명 사고가 또 다시 발생하자 전면적으로 작업을 중단한 상태다. 올 들어 포스코이앤씨 공사 현장에서는 대구를 포함해 4차례 사망사고가 발생했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.05

대구경북 미분양 다시 증가세…주택 매매거래는 늘어 거래회복 기대감도

대구경북 미분양이 다시 증가세로 돌아섰다. 두 지역의 미분양이 6월 1만5천호를 넘겼다. 미분양 증가에도 주택매매 거래는 대구경북 모두 증가해 거래회복 기대감은 나온다. 국토교통부가 31일 공개한 '6월 주택동향'에 따르면 6월말 기준 대구 미분양은 8천995호로 한달 전(8천586호)보다 409호(4.8%) 늘어났다. 경북 역시 한달 전(5천732호)보다 750호(13.1%) 증가한 6천482호로 집계됐다. 이로써 대구경북 미분양은 1만5천477호로 늘어나게 됐다. 전국적으로는 6월 말 6만3천734호로 전월(6만6천678호) 보다 4.4% 감소했다. 대구 미분양은 올해 상반기 동구에서 신규 아파트 공급이 이뤄지면서 미계약분이 6월말 미분양에 반영되면서 증가한 것으로 보인다. 공급 영향을 받은 동구와 수성구(2호 증가)를 제외한 나머지 지역에서 미분양은 모두 줄었다. 동구는 519호 늘었고 북구 -68호, 남구 -17호 등으로 감소했다. 대구 준공후 미분양은 20호 줄어 3천824호가 됐다. 달서구가 1천275호 서구 772, 수성구 626호 순으로 많다. 경북 역시 5월 3천357호에서 6월준공후 미분양은 3천207호로 150호 감소했다. 한편 6월말 주택 매매거래는 대구가 2천611건으로 5월 2천346건에 비해 11.3%, 경북은 2천837건으로 한달 전 2천669건보다 6.3% 각각 증가했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.31

건설경기 침체 속 대구 건설사 시공능력 ‘약진’…HS화성, 21년 연속 대구 1위

대구 주요 건설사들이 전국 시공능력평가에서 약진했다. 지역 주택부동산경기가 위축된 상황에서 비주거부문과 역외지역으로 사업 다각화에 나선 결과로 해석돼 의미있는 성과다. 국토교통부가 31일 공개한 '2025년 전국 건설사 시공능력평가' 결과 대구에서는 HS화성이 8천584억원으로 전년과 동일한 47위를 기록하며 지역 1위를 차지했다. 이로써 HS화성은 2005년 이후 21년 연속 시공능력에서 대구 건설사 1위를 유지하고 있다. HS화성에 이어서는 <주>서한(8천74억원)이 지난해 51위에서 올해 50위로 한 단계 올랐다. <주>태왕이앤씨(6천851억원)는 60위에서 54위로 6단계 상승해 눈길을 끌었고, <주>화성개발(3천60억원)은 지난해 93위에서 한단계 오른 92위에 랭크됐다. 전국 100위권 내 대구 4개 기업이 이름을 올렸다. 올해 시평 결과에서 주목할 점은 대구에 신규 주택사업이 없었던 지역 건설사들이 무더기로 순위를 끌어올렸다는 점이다. 주택경기 침체 돌파구를 도로·철도·공항 등 비주거부문 사업과 수도권과 같은 역외지역 진출에서 찾으면서 수주를 확대한 성과로 분석된다. HS화성 문강영 업무팀장은 "지역 주택시장이 경직된 상황에서도 지역 업체들이 지속적인 역외시장 진출로 실적을 확보한 결과"라고 평가한 뒤 "HS화성은 역외 및 해외시장 진출로 더 큰 시장에서 경쟁하는 종합건설사로 자리매김하겠다"고 했다. 태왕의 경우 2022년 72위에서 2023년 67위, 2024년 60위, 올해는 54위까지 해마다 가파른 순위 상승을 이뤄냈다. 노기원 <주>태왕 회장은 "비주거부문 사업확대로 안정적 매출구조로 전환한 경영전략이 주효했다. 양적 성장보다 내실을 다지는 방향으로 회사를 운영해 나갈 것"이라고 했다. 이외에 대구 상위 10위 건설사에는 <주>우방(932억원)이 지난해 251위→ 258위, <주>동화건설은 작년과 같은 270위, <주>신흥건설 320위→307위, <주>현창건설 451위→385위, <주>삼진씨앤씨 610위→431위, 보민종합건설<주> 428위→ 436위 순으로 이름을 올렸다. 한편 시공능력평가는 발주자가 적정한 건설업체를 선정할 수 있도록 건설공사실적·경영상태·기술능력·신인도를 종합평가해 공시하는 제도다. 올해 결과는 8월 1일부터 적용된다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.31