[김재권 변호사의 부동산 읽기] 농지 임대시 갱신기간 주의해야

농지 임대차는 농지라는 특수성 때문에 주택이나 상가, 다른 토지의 임대차와 다르게 농지법이 규정하고 있어 주의해야 한다. 먼저 최단존속기간과 관련해 주택 임대차는 2년, 상가건물 임대차는 1년이며, 민법상 임대차는 최단 존속기간의 제한이 없다. 다음으로 주택 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 이내에, 상가 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 쌍방이 갱신 거절이나 갱신 요구 등 아무 의사표시를 하지 않은 경우엔 묵시적 되고 갱신기간은 위 최단 존속기간(주택 2년, 상가 1년)이 된다. 반면 민법상 임대차는 최단 존속기간의 제한이 없고 쌍방 다 언제든지 해지 통고를 할 수 있되 임대인이 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월 지나야 해지효력이 생긴다. 한편 농지의 경우, 농지법은 임차인 보호를 위해 농지의 임대차나 사용대차계약은 서면계약을 원칙으로 하고, 임대차계약이 등기되지 않아도 소재지 관할 지자체장(시,구,읍,면장)의 확인을 받고 농지를 인도받아야 대항력이 생기도록 규정한다.(24조) 또한 농지 임대차기간은 3년 이상으로 하고(기간연장, 갱신, 재계약시에도 동일), 다만, 다년생식물 재배지 등의 경우 5년 이상이어야 하되, 임차인은 그 미만으로 정한 기간의 유효를 주장할 수 있다.(24조의 2) 그리고 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다.(25조) 그 외 임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 농지법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.(25조의 2) 다만, 국공유농지는 위 임대차규정의 예외로 한다.(27조) 그런데 묵시적 갱신에 관한 농지법 25조의 해석과 관련하여 논란이 된 사례를 들어보자. 농지를 임대하면서 임대차기간을 5년으로 정했고 임대인이 그 기간이 도래하기 3개월 전에 갱신거절 등의 의사표시를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우 갱신되는 기간은 종전 임대기간인 5년일까, 최단존속기간인 3년일까. 법원은 농지임대차 규정은 민법상 임대차규정의 특별법인 점 등을 종합하여 묵시적 갱신이 되면 종전 임대차와 동일한 기간, 즉 5년이 된다고 보았다.(의정부지법 2022년 9월 2일 선고 2021가단133649 판결 등) 반면, 주택 및 상가임대차는 묵시적 갱신이 되면 최단존속기간(2년, 1년)이 된다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.29

[6.27대책 한달] 대구 아파트 매매 거래·가격 하락세에도 범어동 중심 신고가

6·27 부동산대책 시행 한달이 지나면서 전국적으로 아파트 매매거래 절벽 현상이 나타나는 가운데 고가 아파트를 중심으로 신고가 거래도 속출하고 있다. 대구 역시 거래량과 평균 매매가 하락이 지속되고 있으나 수성구를 중심으로 '똘똘한 한 채'의 양극화 현상이 두드러지고 있다. 부동산 중개업체 집토스가 '6·27대책' 이후 한 달간 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 대출 규제의 직접적 대상이 된 수도권 시장이 비수도권보다 더 큰 충격을 받은 것으로 나타났다. 대구는 '6·27대책'의 직접적 영향을 받진 않았지만 거래량은 절반 가까이 줄어 43.4% 감소를 나타냈다. 6·27대책 발표를 기준으로 전후 한달간 거래량을 살펴보면 수도권에서 72.5% 급감했다. 비수도권 감소율(-39.9%)보다 1.8배 더 가파른 것으로 나타났다. 대출 규제 영향으로 수도권 시장의 매수 심리가 비수도권에 비해 위축됐음을 시사했다. 대구는 2천280건에서 1천290건으로 43.4% 줄어 비수도권 평균 감소폭을 상회했다. 거래량 감소 속 대구 아파트 매매가격 또한 한국부동산원 조사에서 7월 3주(21일 기준) 기준 한주 전과 비교해 0.09% 내려 87주 연속 하락세를 이어갔다. 이런 가운데 최근 한달사이 대구에서 신고가 거래는 31건(2.4%)으로 집계됐다. 수성구가 13건으로 가장 많다. 이어 동구 6건, 중구 5건, 서구 4건 순이다. 수성구에서는 11건이 범어동에 집중됐다. 대책 이전과 이후 최고가 평균을 살펴보면 수성구는 11억1천133만원에서 11억4천444만원으로 3.7% 올랐다. 중구는 6억4천240만원에서 6억6천80만원으로 2.9%, 동구는 5억7천500만원에서 5억9천700만원으로 3.8% 상승이 이뤄졌다. 수도권에서는 20억원 초과 아파트의 거래량이 대책 이전 한 달 대비 85.8% 급감했지만 신고가 비율은 66.1%로 모든 가격대 중 가장 높아 눈길을 끈다. 특히 서울 서초구는 신고가 아파트들이 기존 최고가보다 평균 8.6% 더 높은 가격에 거래된 것으로 확인됐다. 집토스 이재윤 대표는 "6·27 대책은 수도권 아파트 시장을 '침체'와 '과열'이 공존하는 양극화 시장으로 만들었다"며 "대출 규제로 대다수 일반 아파트 거래는 끊기는 반면 대출 규제로부터 자유로운 현금 유동성을 기반으로 한 수요가 희소성 높은 초고가·신축·재건축 단지로 집중되며 가격 상승 압력이 더 공고해졌고 당분간 '똘똘한 한 채'로 쏠림 현상은 심화될 것"이라고 분석했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.29

대구 청약시장 ‘과열 혹은 미달’…7인가구 무주택 15년 쌓은 83점 청약통장까지 등장

대구 청약시장 침체기 속 평균 경쟁률 75대 1로 화제를 모은 '범어2차 아이파크' 일반 청약에서 청약가점 83점 통장이 확인됐다. 83점은 만점(84점)에서 1점 모자란 점수로, 부양가족 최고점인 6명(7인가구)을 충족하고 무주택 기간 15년 이상을 유지한 채 청약통장 가입기간도 14~15년이 되어야 받을 수 있는 점수다. 24일 한국부동산원 청약홈에 따르면 '범어 2차 아이파크' 전용면적 84㎡A타입 당첨자 최고점수는 83점이다. 청약홈에서 확인 가능한 2020년 9월 이후 대구에서 공급한 분양단지 128개 가운데 가장 높은 당첨 가점이다. 이 단지 84A는 6세대 모집에 854명이 접수해 경쟁률 142.33대 1을 기록할 만큼 흥행에 성공한 타입으로, 당첨자 최저 커트라인도 69점, 평균가점은 75.33점이나 됐다. 당첨 최저인 69점은 4인가구 통장 보유자가 무주택과 가입기간 최고치를 둘 다 충족해야 받을 수 있는 최고점이라는 점에서 4인가구 만점자도 청약 탈락이 가능하다는 의미다. 91.94대 1의 경쟁률을 기록한 전용면적 84㎡C타입 당첨자 평균 가점은 68.13점으로 최저 65점 최고 74점, 84㎡D타입은 최저 67점 최고 69점 평균 68점으로 집계돼 부양가족이 많고 무주택 기간이 긴 실수요자들이 '대어급' 분양 단지에 아껴둔 청약통장을 사용한 것으로 분석됐다. 앞서 대구에서는 2021년 5월 달서구 죽전동 '죽전역 에일린의 뜰'에서 76점 통장이 확인된 게 가장 높은 점수다. 2022년 이후 대구 청약시장은 대부분 청약미달로 청약 가점이 의미 없는 시장으로 평가됐다. 하지만 이 가운데에도 입지와 가격, 브랜드 등에서 선호도가 높은 단지에는 실거주를 염두에 둔 무주택 고가점자들이 몰리는 양극화가 나타나고 있다. 올해 상반기 분양한 대구 7개 단지 중 4곳의 평균 경쟁률이 1대 1에 못미치는 0점대 경쟁률로 미달됐다. 나머지 2곳은 1.66대 1과 2.23대 1, 범어 2차 아이파크는 75.19대 1로 뚜렷한 온도차를 나타냈다. 대구 주택·부동산업계 관계자는 "대구 분양시장이 입지와 가격 등에 따라 '될 곳은 된다'는 사례가 확인되며 미달되거나 과열되는 양극화가 심해지고 있는 모습"이라고 평가했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.24

대구 달서구, 전국 178개 시·군·구중 아파트 하락폭 가장 커…한주새 0.21%↓

대구 달서구의 아파트 매매가격이 전국 시·군·구 가운데 하락폭이 가장 큰 것으로 집계됐다. 용산동과 도원동의 구축 대단지 중심으로 집값 내림세가 큰 영향을 받아 한 주 동안 -0.2% 내림세를 나타냈다. 주간 매매동향에서 0.2% 하락은 달서구가 전국 유일하다. 한국부동산원이 24일 공개한 '7월 3주(21일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면 전국 평균 매매 및 전세가격은 각각 0.01% 상승했다. 대구는 한 주 전과 비교해 0.09% 떨어져 전 주(-0.08%)보다 하락폭이 커진 가운데, 용산동·도원동의 구축 대단지 중심으로 가격 내림세가 나타난 달서구가 -0.21%의 변동률로 전국 공표지역 178개 시·군·구 중 하락폭이 가장 컸다. 달서구에 이어서는 북구가 0.10% 하락했는데 침산동·구암동의 중소형 규모 중심으로, 남구는 봉덕동·대명동 중심의 하락으로 평균 0.08% 내렸다. 달서구 아파트 매매가격은 6월 마지막 주와 비교해 7월 3주까지 -0.66%로 가파른 내림세를 나타내고 있다. 대구 전체로는 87주 연속 매매가격 하락을 이어가게 됐다. 7월 3주까지 누적 매매가격 변동률은 -2.87%로, 지난해 같은 기간(-2.85%)과 비교해 낙폭이 큰 상황이다. 전국적으로는 경기(0.02%), 울산(0.01%)은 상승했고 충북(0.00%)과 전북(0.00%)은 보합, 대구를 비롯한 대전(-0.07%), 강원(-0.05%), 광주(-0.05%), 경북(-0.04%)은 하락했다. 대구 전세가격은 한 주 전과 동일하게 0.04% 하락을 기록했다. 7월 3주까지 올해 누적 변동률은 -1.39%로, 전년 동기(-2.37%)와 비교해 하락폭은 줄어들었다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.24

[서경규 교수의 부동산 에세이] 전세제도의 유용성과 폐해

전세제도는 목돈인 전세금을 일시에 지급하고 타인의 부동산을 점유해 사용하는 제도다. 부동산과 금전(즉 전세금)의 상호대차라고 할 수 있다. 전세제도는 부동산소유자 입장에서 자기자본이 부족해도 전세금을 활용해 부동산을 소유하면서 자산을 증식할 수 있는 수단으로, 세입자 입장에서 부동산을 사용하면서 다양한 목적의 종잣돈을 모으는 수단으로 활용된다. 특히 주택에 있어 전세제도는 세입자가 자가를 마련하기 위한 디딤돌 역할을 해왔다. 부모로부터 독립하는 경우 월세, 보증부월세, 전세의 순으로 거주하면서 종잣돈을 키워 최종적으로 자가를 마련하는 것이 일반적이었다. '민법'을 제정(1958년)하면서 종래 관습상 인정되던 전세제도를 물권으로 편성해 등기를 해야 전세권이 성립하는 것으로 했다. 그러나 세입자에 비해 상대적으로 우월적 지위에 있는 부동산소유자의 동의 없이는 등기가 불가능하므로 전세권은 활성화되지 못했다. 그 대신 전세제도를 활용하면서도 전세권 등기를 하지 못한 채권적 전세가 많았다. 세입자 입장에서 채권적 전세는 전세금 반환에 대한 보장이 없어 불안한 제도다. 세입자에게는 전세금이 전 재산이나 다름이 없는데 만약 전세의 목적물이 경매로 넘어간다면 전세금을 모두 반환받는 것이 어렵다. 이러한 채권적 전세 문제를 해결하고자 만든 특별법이 '주택임대차보호법'(1981년 제정)과 '상가건물임대차보호법'(2001년 제정)이다. 이들 특별법에서는 일정한 요건을 갖추면 세입자에게 대항력과 우선변제권을 주어 주택이나 상가건물을 계속 사용하거나 전세금을 후순위권리자보다 우선하여 반환받을 수 있도록 했다. 최근 전세제도 폐해로 이른바 전세사기나 깡통전세가 자주 지적된다. 전세사기는 소유자 또는 제3자가 고의로 세입자를 속여 전세금의 전부나 일부를 돌려주지 않는 것을 말한다. 전세사기 유형으로는 진정한 소유자가 아닌 자가 소유자 행세를 하는 경우, 전세계약을 이중으로 하는 경우, 전세금을 부동산 가격에 비해 과도하게 받는 경우 등 다양하다. 깡통전세는 부동산 가격에 비해 전세금이 많아 전세금 전부를 반환받기 어려운 상황을 말한다. 이러한 현상은 부동산 가격이 급증하다가 하락할 때 자주 나타난다. 세입자 입장에서 전세사기나 깡통전세를 예방하기 위해서는 소유자 본인의 확인, 전세부동산의 정확한 시세 확인, 전세부동산의 등기부 확인, 전세부동산에 있는 선순위임차인의 전세금(또는 보증금) 확인 등을 철저히 해야 한다. 부동산임대시장에서 과거에 비해 전세보다 보증부월세나 월세를 이용하는 비율이 늘었지만 여전히 전세는 유용한 제도이다. 다만 세입자는 전세금의 안전한 반환을 위해 전세목적물의 철저한 권리분석과 물건분석뿐 아니라 전세권 등기, 특별법상 대항력 및 확정일자 확보에 적극 노력해야 할 것이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.22

<주>서한, 직원 교부 및 복지기금 마련위해 26억어치 자기주식 270만주 처분

서한이 자기주식 270만주를 처분키로 했다. 처분 목적은 임직원 주식 교부와 사내복지를 위한 기금 마련이다. 서한은 17일 이사회를 열고 26억10만원 규모의 자기주식 270만주를 처분키로 결정하고, 이를 공시했다. 이번 결정은 회사 장기 성장과 우수인재 확보를 위해 임직원에게 자기주식을 지급하고, 일부는 사내복지기금으로 출연하기 위한 것으로 오는 30일 마무리된다. 이에 따라 서한은 2023년 11월부터 지난해 5월까지 매입한 자사주 가운데 200만주에 대해서는 임직원 동기 부여를 위해 도입한 주식 지급 제도(RSU)를 통해 근속 또는 성과 달성 직원에게 무상 지급할 예정이다. 자사주 지급은 이번이 처음이다. 나머지 70만주는 출산장려금과 양육비 지원, 대학생 자녀 학자금 지원 등에 사용될 사내복지기금으로 출연한다. 서한 관계자는 "이번 결정은 임직원들의 근로 의욕을 높이고, 장기 근속을 유도할 수 있도록 회사가 다양한 복지제도를 도입하는 차원"이라며 "대부분 직원들이 체감할 수 있는 촘촘한 사내 복지지원 체계를 만들겠다"고 했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.17

미분양 대구 상상초월 판촉전…살다가 매도청구 가능한 아파트까지

'미분양 무덤'으로 통하던 대구 분양시장에 '상상 초월' 판촉전이 진행되고 있다. 할인분양과 가전·가구 무상제공은 이미 일반화했고, 최근에는 시세 하락 시 하락분을 보전하거나 아예 환불 가능한 단지까지 등장했다. 환불 가능한 단지는 일종의 풋옵션(Put Option-매도청구권) 개념을 도입한 '헷지했지' 서비스를 채택한 것으로, 대구 분양시장에는 처음 등장했다. 분양가 보장 등 고도화한 판촉전은 가격 방어가 가능하다는 시그널을 주면서 실수요자를 중심으로 매수심리를 자극하고 있다. 16일 영남일보 취재를 종합하면 지난 3월 분양한 대구 동구 신천동 'e편한세상 동대구역 센텀스퀘어'는 최근 KAP한국자산매입의 부동산 안심매입 약정 플랫폼 '헷지했지 안심보호단지'로 선정됐다. 이에 따라 계약자는 3년 거주 후 매도를 희망할 경우 분양가를 보장받을 수 있다. 시세 하락이나 기타 개인적 사유 등 다양한 리스크에 대비할 수 있는 것이다. 할인분양 대신 분양가 보장 상품을 통해 3년 후 자산 가치에 자신감을 드러낸 것으로 해석된다. 동구 신천동 '벤처밸리 푸르지오'는 입주축하금 등의 명목으로 1억원 상당의 페이백을 기본으로 제공하고, 여기에 3년 후 시세 하락 시 최대 1억원까지 하락분을 추가 보전하는 프로모션을 진행 중이다. 이 경우 최초 분양가에서 최대 2억원 할인 효과를 보게 된다. 단지는 이 방안과 함께 입주축하금 등 1억2천여만원을 기본 페이백하는 방안을 제시해 계약자가 선택하도록 옵션화했다. 동구 '더팰리스트데시앙'은 분양가의 약 10%를 할인하면서 에어컨, 현관 중문, 식기세척기, 오븐, 유럽산 건축자재 등의 유상옵션을 무상 제공했다. 가전 무상제공은 지난해 후분양한 수성구 황금동 '힐스테이트 황금역 리저브' 단지에서 본격화해 냉장고·세탁기·에어컨·에어드레서·오븐·음식물처리기 등 다양한 가전을 무상 제공하며 계약자를 유도하고 있다. 이외에도 대구지역 대부분 미분양 단지가 할인분양을 진행 중에 있다. 할인이 심화하면서 미분양도 줄고 있다. 5월 말 기준 대구 미분양은 8천586호로, 지난해 5월(9천533호)보다 1천호가량 줄었다. 2023년 5월 말 기준(1만2천733세대)과 비교하면 2년간 약 4천호가 팔렸다. 조두석 애드메이저 대표는 "최근 할인분양은 입주시점이 가까운 후분양 단지의 잔여세대 해소를 위한 것으로, 조건변경이나 할인분양으로 빠르게 전환되고 있는 게 특징"이라면서 "미분양 소진은 집값이 저점을 지나고 있다는 판단과 할인분양으로 가격 혜택이 더해지며 실수요자를 중심으로 매수심리가 나아지는 현상과 맞물린다"고 분석했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.16

거래량 회복, 전세가율 반등, 미분양감소…대구 부동산 점진적 회복 기대 ‘솔솔’

장기간 약세장을 보인 대구 부동산시장이 점진적 회복 국면에 진입했다는 기대감이 나오고 있다. 올해 상반기 대구 아파트 거래량은 저점 대비 두배 이상 회복했고 전세가율도 반등하고 있는 게 근거다. 신규 분양 재개 속 미분양이 감소한 것도 시장 회복의 시그널로 읽힌다. 전문가들은 본격적 공급부족 시기가 도래하는 내년이 대구 부동산시장의 변곡점으로 지목했다. 애드메이저 부동산연구소의 '2025년 상반기 대구경북 주택동향보고서'에 따르면 1~5월 대구 아파트 매매 거래량은 1천970건으로, 거래량이 가장 낮았던 2022년 상반기 895건과 비교해 2배 이상 늘었다. 매매 거래량은 2023년 상반기 1천775건, 2024년 상반기 2천52건, 하반기 2천119건으로 저점대비 거래량은 회복추세다. 거래량 증가와 함께 전세가율도 소폭 오름세다. 올해 상반기 전세가율은 64.7%로 저점인 지난해 상반기 64.1%보다 올랐다. 2023년 하반기 64.6%, 지난해 상반기 64.1%, 2024년 하반기 64.3%를 나타내는 중이다. 올해 신규 공급 물량 증가에서 대구 미분양이 감소하고 있다는 점도 시장 회복의 기대감을 키운다. 5월 기준 대구 미분양은 8천586호로, 정점인 2022년 1만3천여호에서 지속적으로 줄었다. 특히 올해 상반기 신규분양이 2천644세대 있었던 점을 감안하면 적지 않은 규모의 미분양이 팔리고 있다는 의미로 해석된다. 시장 회복 관측의 배경으로 공급부족도 제시된다. 대구는 내년 하반기 이후 상당기간 입주물량이 바닥 수준을 유지하게 된다. 올해 상반기 입주물량은 6천285세대, 연말까지 달서구와 서구를 중심으로 총 1만2천440세대가 입주한다. 이 입주물량을 포함 올해부터 2027년까지 3년간 연평균 7천세대에 불과하다. 이는 1998년부터 2027년까지 한 해 평균 입주 물량(1만3천872세대) 대비 절반 수준이다. 내년 7월부터는 예정된 입주물량이 없어 신축 공급 부족 현상이 빚어질 것으로 예상된다. 조두석 애드메이저 대표는 "대구 부동산시장은 입주 미분양이 늘어나고 할인분양 물량도 증가하면서 실수요자들이 가격 최저점을 확인하고 구매에 나서는 것으로 보인다"며 "결국 4년간 극심한 침체에 빠졌던 대구 부동산 시장이 점진적 회복 가능성을 보여주고 있는 것으로 평가된다"고 해석했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.15

[김재권 변호사의 부동산 읽기] 종중원이 종중재산처분무효라며 총회결의무효소송 낼 수 있나

종중이 종중재산인 토지를 타인에게 매매하고 소유권이전등기까지 하자, 종중원 한 사람이 종중을 상대로 종중총회결의 없이 종중재산을 매매했다며, 종중총회결의부존재확인의 소를 제기했다. 이처럼 종중이 종중의 재산을 처분하는 행위를 할 경우 일부 종중원이 나서서 그 재산처분행위가 종중총회결의가 없었다는 등의 하자가 있어 부존재 내지 무효라는 확인의 소송을 제기하는 것이 적법할까. 필자가 직접 진행한 사례를 살펴보자. C종중의 종중원 K는 종중이 2023년 11월 30일 종중 토지 383㎡를 H에게 매도해 이전등기까지 한 사실을 알고, 종중회장을 공정증서원본부실기재 및 불실기재공정증서원본행사죄로 고소했다. 고소사유는 "종중총회결의가 없었는데도 종중회장이 위 매매토지의 이전등기 시에 위 토지 매매 안건에 대해 참석 종원들의 만장일치로 승인, 가결한다는 내용의 종중 정기총회 회의록을 임의로 만들어 종중이 모르는 등기소 직원에게 제출하여 등기하게 했다"는 것이다. 실제 종중총회를 제대로 개최하지 않은 사실이 드러나서 종중회장은 벌금형을 선고받았는데, 그 후 K는 C종중을 상대로 종중총회결의부존재확인의 소를 제기했고 종중에서 그 소송의 대응을 필자에게 의뢰했다. 위 사건에서 K는 "종중총회 결의가 종중총회가 개최된 바 없거나 종중 과반수 출석없이 이뤄진 것이므로, 종중원의 1인으로서, 종중총회결의 부존재 내지 무효확인을 구할 이익이 있다"라고 주장했다. 이에 대해 종중에서는 "K가 이 사건 결의 부존재 내지 무효확인판결을 받더라도, 종중의 재산처분행위의 효력을 부정하거나 종중이 이미 소유권이전된 토지의 소유권을 받환받는데 있어 유효·적절한 해결수단이 될 수 없으므로, 이 소는 확인의 이익이 없어 부적법 각하되어야 한다"라고 반박했다. 이에 법원은 종중의 손을 들어주면서 이 소는 부적법하다며 각하하는 판결을 내렸다.(대구지법 2024가합205716 판결) 이유를 살펴보면 먼저 "총회결의 무효확인소송이 승소하여 판결이 확정되어도 그 판결의 효력은 소송 당사자 사이에서만 발생하고 대세적 효력이 없다"는 점을 전제했다. 그리고 "이 사건 결의 부존재 내지 무효확인 판결이 확정되어도 이미 타인 명의로 이전등기까지 마쳐진 이상 그 이전등기를 말소하지 않고, 이 사건 결의의 부존재 내지 무효확인을 구하는 것만으로는 종원 지위에 존재하는 위험·불안을 제거할 수 없고, 위와 같이 판결의 대세적 효력이 없어 종중과 타인간의 매매효력을 부정해서 종중이 소유권을 회복하는데 유효·적절한 선결적 해결수단이 될 수도 없다"는 점을 들었다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.15

‘서울 큰손’ 대구 미분양에 뻗쳤다

최근 들어 서울 거주자의 대구 아파트 거래가 폭발적으로 증가한 것으로 나타났다. 14일 한국부동산원의 부동산통계정보시스템에 따르면 지난 5월 대구 전체 아파트 거래(매매 포함)는 3천109건이었으며, 이 가운데 서울 거주자 거래가 334건(약 11%)에 달했다. 서울 거주자의 대구 아파트 거래는 1월 25건, 2월 27건, 3월 30건, 4월 42건에 불과했으나 5월에만 334건으로 늘어난 것이다. 전체 거래를 원인별로 살펴보면 매매가 2천65건으로 가장 많았고 이어 기타소유권이전 737건, 분양권전매 214건, 증여 81건, 판결 10건 순이다. 기타소유권이전은 청약 당첨 후 시행·시공사와 체결하는 최초 공급계약 또는 입주 후 소유권 이전 등이 집계된 것으로, 4월(390건)보다 347건이나 껑충 뛰었다. 분양권전매도 172건에서 214건으로 늘었다. 이런 점을 감안하면 서울 거주자의 대구지역 미분양 아파트 매입이나 분양권 거래가 활발히 진행된 것으로 해석된다. 서울 거주자의 아파트 매입 거래 역시 대구 아파트가격 상승기였던 2022년 5월(55건) 이후 3년 만에 가장 많은 것으로 집계됐다. 5월 대구지역 전체 아파트 매매거래는 총 2천65건으로, 전월(2천204건)보다 139건 줄었지만, 서울 거주자의 매입 건수는 오히려 증가했다. 서울 거주자의 대구 아파트 매입 건수는 4월 20건에서 5월 35건으로 15건(75%) 늘었다. 올해 4월까지 월평균 거래건수가 15.7건인 점을 감안하면 증가율은 더 뚜렷하다. 지역별로는 달서구 11건, 중구 5건, 동·북구 각각 4건 순이다. 한편 업계에선 대구 주택·부동산시장이 장기 하락을 겪으면서 집값 또한 바닥을 지나고 있다고 판단한 외지인들이 대구 아파트 매입에 적극 나서고 있는 것으로 보고 있다. 실제 관할 시·도 외 기타지역에서 5월 한 달간 대구지역 아파트를 매입한 건수는 1~4월 월평균(285건)보다 많은 298건으로 집계됐다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.13

폭염 피해 실내 백화점으로…더위와 사투 건설현장엔 시원한 푸드트럭

35℃를 웃도는 폭염이 기승을 부리면서 폭염을 바라보는 경제 현장의 온도차와 크다. 유통가는 더울수록 좋다. 맹위를 부리는 더위를 피해 시원한 실내공간을 찾는 사람들이 늘어나면서 매출이 껑충 뛰고 있다. 반면, 땡볕에서 현장 근무가 불가피한 건설현장은 근로자 건강권 비상으로 체온을 내리는 다양한 아이디어가 나오고 있다. ◆백화점은 '폭염 특수' 예년보다 일찍 찾아온 무더위로 백화점 업계가 무더위 속 특수를 맞고 있다. 대구신세계백화점 매출은 이 달 들어 1일부터 9일까지 전년 동기 대비 7%나 올랐다. 고객수는 24% 급증한 것으로 집계됐다. 예년보다 빨리 시작된 무더위로 더위를 피해 백화점을 찾는 시민들이 그 만큼 늘었다는 의미다. 특히 식품 매출은 25%나 늘면서 폭염 특수를 단단히 누리고 있다. 패션부문 매출도 13% 증가했다. 대구신세계 관계자는 "매출은 소폭 신장했지만 방문 고객 수가 눈에 띄게 늘었다. 날씨가 덥다보니 시원한 곳인 백화점, 마트에 고객이 늘었고 온 김에 식사를 하고 옷 쇼핑을 하면서 관련 매출이 증가한 것으로 보인다"고 분석했다. 더현대대구 역시 방문객이 같은 기간 지난해 대비 8% 신장세를 보였다. 치킨업계도 웃음꽃이 폈다. 빨라진 더위에 예년보다 일찍 '치맥' 특수가 시작되면서 덩달아 매출도 올랐다. 대구 한 치킨업체 관계자는 "무더위가 빨리 찾아오면서 치킨에 맥주를 찾는 고객들이 최근 크게 늘었다. 복날이 다가오면서 치킨집은 성수기인데, 무더워진 날씨 탓에 작년보다 열흘에서 보름 가량 특수가 당겨졌다"며 "폭염에 치킨과 맥주를 찾는 고객들이 늘면서 매출도 덩달아 20~30% 올랐다"고 전했다. ◆건설업계 '체온을 내려라' 반면, 야외 현장 근무가 불가피한 건설업계는 근로자 건강권이 비상이다. 온열질환자 발생을 막기 위해 쿨링 제품 착용을 독려하는 사내 공모전과 건설현장에 시원한 음료와 빙수를 제공하는 푸드트럭까지 등장했다. HS화성은 10일 대구 달성군 'IMC 공장 신축공사 현장' 등 대구 및 수도권 건설현장에 간식차량을 지원했다. 빙수와 각종 음료가 제공되는 간식 차량은 현장 근로자와 협력사 인력을 포함해 1천여명이 이용할 수 있는 규모로, 더위가 기승을 부리는 오후 1시부터 4시까지 운영됐다. 간식차 제공은 더위와 사투를 벌이는 현장 근로자의 건강 보호와 안전한 작업환경 조성을 위한 것으로, HS화성은 오는 15일에도 간식차량을 한 차례 더 지원할 예정이다. 서한은 폭염을 주제로 쿨링제품 착용을 권장하는 이벤트를 마련했다. '쿨픽 페스티벌'을 통해 현장 근로자들이 더위를 극복하는 아이디어와 실제 더위 극복 실천 내용을 촬영한 뒤 본사에 제출하면 평가(쿨링제품 착용, 작업환경 등)를 통해 아이스크림과 수박 등이 담긴 푸드트럭을 보내준다. 이 이벤트를 통해 서한은 이달 중 대구 북구 '경북대 제4차 생활관 임대형 민자사업(BTL)' 현장에 간식차를 보내 현장 근로자들이 시원하게 이용토록 할 예정이다. 윤정혜·이남영기자 hye@yeongnam.com

2025.07.10

[포커스]수성구 34주 만에 반등 ‘성공’…대구 전체는 85주 연속↓

대구 아파트 매매가격 하락세가 수성구부터 멈췄다. 수성구의 평균 아파트 매매가격이 지난해 11월 이후 34주 만에 반등에 성공했다. 다만, 대구 전체 매매가격은 하락폭이 더 커지며 85주 연속 내림세를 이어갔다. 한국부동산원이 10일 공개한 '7월 1주(7일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향'에 따르면 대구는 한 주 전과 비교해 평균 0.08% 하락했다. 하락폭은 전 주(-0.06%)보다 커졌다. 올해 누적 변동률은 -2.70%로, 지난해 -2.64%보다 소폭 크다. 전국 아파트 매매가격은 지난 주(0.07%) 대비 상승폭이 축소돼 평균 0.04% 올랐다. 대구는 7월 1주 하락까지 더해져 2023년 11월 3주부터 85주 연속 하락을 이어가게 됐다. 집값 변동률은 구·군별로 온도차가 있다. 달서구가 용산·월성동 구축 위주 하락해 -0.23% 변동률로 내림세가 가장 컸고, 서구(-0.10%)는 내당·중리동 위주로, 북구(-0.08%)는 복현·동천동 위주로 내렸다. 반면, 수성구는 전 주보다 0.07% 오르며 상승 전환에 성공했다. 수성구 아파트 매매가격은 2024년 11월 1주 0.06% 상승을 기록한 뒤 11월 2주에 0.10% 내린 뒤 올해 6월 5주(30일)까지 34주 연속 하락을 이어가다 이번 달 들어 내림세에 제동이 걸렸다. 수성구 아파트 매매가격 반등 시그널은 청약시장에서 먼저 나타났다. 지난 8일 이뤄진 '범어 2차 아이파크' 1순위 청약이 평균 75대 1의 경쟁률로 마감돼 지역 청약시장에 모처럼 활기를 불어 넣었다. 지난 5일 열린 '대구 부동산·머니쇼'에 참여한 부동산전문 유튜브 채널 '부읽남TV'의 정태익 대표 역시 대구 부동산시장을 "공급량이 내년부터 큰 폭 줄어들게 돼 수성구부터 집값 회복이 된 뒤 대구 전체로 반등이 확산될 것"이라고 전망한 바 있다. 한편 아파트 전세시장은 전국 평균 0.01% 오른 가운데 대구는 -0.05% 변동률을 기록했다. 올해 누적 변동률은 -1.31%다. 수성구는 매매가격 상승에 힘입어 전세 역시 한 주 전과 비교해 0.01% 올랐고, 나머지 지역은 하락했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.10

최상대 전문건설협회 대구시회장 “대구 공사, 지역 업체가 80% 수주해야”…1군건설사 직접 세일즈

지난 3일 만난 최상대 대한전문건설협회 대구시회 회장은 분주했다. 지역 종합건설사 홍성건설·홍성개발이 기업회생절차를 시작하면서 대구 전문건설업체 피해가 불 보듯 뻔한 상황에서다. 현장에 자재를 납품하거나, 공사 후 대금을 지급받지 못한 피해상황은 실제로 확인됐다. 위축된 건설 경기로 일감이 줄어든 가운데 지역 종합건설사 법정관리 악재마저 더해져 어려움이 커진 전문건설업계 과제를 최 회장을 통해 들어봤다. 최 회장은 "회원사들의 얼굴을 보기 미안할 정도"라는 첫마디로 안타깝고 어려운 상황을 고스란히 드러냈다. 지난달 지역 종합건설사의 기업회생절차가 확인되면서, 최 회장을 필두로 한 대한전문건설협회 대구시회는 즉각 피해상황부터 확인했다. 그렇게 집계된 대구 전문건설업체 피해는 44건에 달했다. 최 회장은 "우선은 회원사들의 피해부터 알아야 해서 즉각 현황 파악에 나섰다"며 "대금을 받지 못한 회원사 대부분 규모가 작아 유동성에 어려움이 클 수 밖에 없다. 피해 회원사들의 이야기를 듣고 어떻게 대응할 수 있는지 같이 고민하고 있다"고 전했다. 최 회장은 "고사위기"라는 말로 전문건설업계 위기감을 연신 드러냈다. 지역 건설공사 현장 자체가 크게 줄어든데다, 그나마 있는 민간 현장도 서울의 1군건설사인 탓에 협력업체로 등록되지 않은 대구 업체의 입찰 참여가 제한되고 있다. 그는 "1군건설사 본사를 찾아다니며 읍소라도 할 생각이다. 경영책임자를 만나 수주 고갈로 어려운 상황을 전달하고, 상생차원에서 (지역 업체가) 입찰에 참여할 수 있도록 세일즈를 하겠다. 대구 공사는 지역업체가 80%는 수주해야 한다"며 직접 '영업맨'이 되겠단 의지를 보였다. 대구시회는 지난달 GS건설과 두산건설 본사를 찾아 지역 업체 활용을 건의했다. GS건설과 두산건설은 달서구와 북구에 대규모 아파트단지 현장을 갖고 있다. 원청사 발주 공사 입찰 참여만 확보되더라도 수주 기회를 넓힐 수 있는 이유에서다. 문제는 내년 건설경기가 더 암울하다는 데 있다. 아파트 현장은 신규 착공 단지가 없을 정도다. 공공 발주 물량을 확대하는 한편, 민간 현장에서 지역 업체 참여 비율을 높일 수 있도록 강력한 행정지도가 필요하다는 게 최 회장의 생각이다. 그는 "내년 경기가 더 암울하다. 회원사들이 역외지역 진출로 자구책을 찾아야 하고, 그 과정에서 (저도)역할을 할 예정"이라면서 "또 원청사 발주 공사 입찰에 참여할 기회가 있어야 하는데, 대구시와 구군의 강력한 행정지도가 동반돼야 한다. 그래야 1군건설사들이 관심을 가질 것"이라고 지자체 행정지도를 당부했다. 회원사 일감과 수주 확보 과제와 함께 밖으로는 건설업계 전반을 뒤흔들고 있는 각종 법률안에 대한 과제도 안고 있다. 최 회장은 "추진되는 여러 법안은 사용자 처벌에 맞춰진 이중처벌성 규제다. 건설산업 생존 자체를 위협하는 위기"라고 강조하며 관심을 당부했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.09

“새 정부 드라이브 국내 주식 상승 여력 충분”…253만 구독 김작가TV 김도윤작가 단독인터뷰

경제력으로 우리나라 상위 1%에 들기 위해선 최소 순자산 33억원은 있어야 한다는 보고서가 있다. 스물여섯까지는 아무 것도 하지 않은채 온라인 게임 리니지에만 열중하던 '대구 청년' 김도윤은 마흔이 되면서 '경제적 자유'를 얻었다. 서른에 대학을 졸업하고 빈손으로 사회에 나가 10여년만에 자산 상위 1%에 들어가기까지, 무엇이 그의 인생을 바꿔 놓았을까. 253만 구독자를 보유한 유튜브 김작가TV 채널 운영자 김도윤 작가는 대구에서 초·중·고교와 대학을 마쳤다. 학창시절 상을 받아본 적이 없을 만큼 공부도 못했고, 재능이 있다는 칭찬도 듣지 못했다. 군대를 제대한 스물여섯까지는 노력이라는 것도 해본 적 없다고 털어놨다. 단지 성공하고 싶어서, 성공한 사람들의 이야기가 궁금해 주변의 작은 성공을 찾아 그 사람들을 만난 이야기를 블로그에 썼고, 이를 계기로 책을 출간하며 작가로 강연자의 길을 걸은 김 작가는 2018년 유튜버로 전업하면서 인생의 큰 파도를 탔다. 지난 5일 대구에서 만난 김 작가는 유쾌했고 호탕했다. 영남일보와 1시간 가량 이어진 인터뷰에서 그는 '평범하고 재능 없는 사람'이라고 스스로 자세를 낮췄지만, 평범하지 않은 통찰력과 노력, 주변사람에 대한 애정이 남달랐다. ◆구독자 253만 김 작가 "국내주식·코인 비중 확대" "고향 대구의 인구 수보다 많은 구독자수를 보면서 신기하다는 생각도 들죠." 김작가TV 구독자수는 253만명이다. 총 누적 페이지뷰는 11억을 넘겼다. 2018년 유튜버로 전향한 지 7년여만에 이룬 성과다. 자기계발 콘텐츠를 생성하다가 2020년 동학개미 열풍이 불 때 주식 콘텐츠를 시작한 게 성장 발판이 됐다. 김 작가는 "얼떨떨하다. 돌아보면 정말 치열하게 열심히 살긴 했는데, 이런 성과를 이룰 정도였나 다시 저를 돌아보게 한다"며 "구독자들의 애정에 감사하다"고 했다. 김 작가는 최근 1억원을 기부했다. 대한민국 상위 1%에 들어갈 경제적 자유를 얻었지만, 지금까지 제대로 비즈니스 항공권 한 번 끊어본적 없을 정도로 1억원은 그에게도 큰 돈이다. 기부는 해야할 일이고 의무감이 들었다고 솔직한 마음을 드러냈다. 김작가TV가 유명세를 타기 시작한 게 주식, 부동산과 같은 재테크 콘텐츠를 생성할 때부터다. 재테크 채널 운영자인 김 작가에게 재테크 포트폴리오를 어떻게 구성했는지 물었다. 그는 한국 주식 비중을 높이는 중이라고 했다. 김작가는 "4년 전에 당시 구입할 수 있는 가장 좋은 입지의 아파트를 전액 현금으로 매수했다. 수익률이 괜찮아 앞으로도 보유할 생각이고, 요즘에는 국내주식과 비트코인 비중을 높이는 중"이라고 했다. 비트코인 가치가 올라갈 것으로 전망돼 8천만~9천만원대부터 사모으며 비중을 확대하는 중이며, 한국 주식 또한 새 정부에서 드라이브 걸고 있어 충분한 상승 여력이 있을 것으로 내다봤다. 현금이나 저축 대신 배당주를 사들인다고도 귀띔했다. 그가 주목하는 분야는 금융주다. ◆공부도 못했고 재능도 없었다 김 작가는 본인을 설명하며 학창시절 공부도 못했고, 남들보다 잘할 수 있는 재능이 없었다고 입버릇처럼 말했다. 20대 중반까지도 사회에 나갈 준비가 되어 있지 않은 청년이었다. '이렇게 살아도 될까'라는 걱정과 불안이 스물여섯에 처음 들었고, 지방대 출신으로 서울 명문대 출신과 경쟁하려면 나만의 무기를 채워야 한다는 생각을 했다. 그래서 시작한 게 공모전이다. 김 작가는 스물여섯에 금연 관련으로 도전한 첫 공모전에서 500여개 팀 중 1등을 했다. 인생에서 성취를 맛 본 첫 순간이다. "처음으로 열심히 노력해 본 기억이 공모전 준비였죠. 정말 열심히 했습니다. 1등 보상으로 받은 일본 탐방에서 마신 저렴한 사케 한잔은 성취를 얻는 기쁨을 처음 경험하게 했고, 그 성취의 경험이 저를 바꿔놨죠." 김 작가는 수 많은 공모전 중 본인이 잘할 수 있는 주제를 택했다. 기획·마케팅 영역에서는 자신이 없었다. 액션플랜을 세우는 것에 자신이 있어 금연실행 공모전을 찾았고, 주최즉이 원하는 게 무엇인지 고민하고 팀에 필요한 사람을 주위에서 찾았다. 주변 사람에 대한 관심이 있어 가능했던 일이다. 김 작가는 그동안 1천명 넘는 사람들을 인터뷰하면서도 그들의 인생을 통해 어떻게 살아가야 하는 지를 배운다고 했다. 주변인들이 주는 메시지가 인생의 스승인 셈이다. 김 작가가 밝힌 인생 목표도 그저 주변사람에게 '괜찮은 사람'쯤으로 인식되고 싶다는 말과도 통하는 대목이다. 그가 인생에 필요한 5가지로 꼽은 요소 중 첫 손이 '사랑'이다. ◆지금 당장 할 수 있는 것에 집중하라 "베스트셀러 작가로 꽤 괜찮은 강의료가 책정된 강사에서 유튜브 세계로 진입할 때 굉장히 무서웠습니다. 며칠동안은 근육통을 앓았죠. 서른일곱에 시작해도 될까 걱정했지만 변화가 왔을때, 변화를 실행하지 않는 것도 리스크라는 생각으로 뛰어들었습니다." 20대까지 대구에서 살아온 '대구 청년'은 서른에 서울에서 사회생활을 시작했고 지방의 청년들에게도 경험에서 체득한 당부의 말도 잊지 않았다. 김 작가는 "할 수 있는 일을 하라"고 조언했다. 무엇이 부족한 지 냉정하게 판단하고 자기객관화하면 좋겠다는 의미다. 그는 "피해의식 혹은 자격지심 혹은 상처 때문에 자기가 처한 상황을 인정하고 싶어 하지 않는다. 상처를 보는 게 굉장히 힘든 일"이라면서도 자기객관화를 거듭 당부했다. "대구에 있어서, 지방에 있어서 인생이 잘 풀리지 않는다는 생각이 들 때도 있겠지만, 스스로 바꿀수 있는 것도 많습니다. 지금 당장 할 수 있는 것에 집중하십시요. 그렇게 불안해하지 않아도 됩니다. 불안할 시간에 준비를 하십시오." 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.09

시세차익 최소 1억?…대구 ‘범어 2차 아이파크’ 평균 75대1 ‘청약 초대박’

대구 수성구 범어동 '범어 2차 아이파크'가 1순위 청약에서 평균 75대 1의 높은 경쟁률로 마감됐다. 일부 타입은 142대 1을 웃도는 경쟁률을 나타내 수성구 핵심지 신축 아파트에 대한 수요가 확인됐다. 8일 한국부동산원 청약홈에 따르면 '범어 2차 아이파크' 1순위 청약 결과 전용면적 84㎡ 43세대 모집에 3천233개 청약통장이 접수됐다. 평균 경쟁률은 75.1대 1이다. 전용면적 84㎡A타입은 6세대 모집에 891명이 신청해 142.3대 1을 나타냈다. 대구지역 무더기 청약 미달과 8천500호를 웃도는 미분양 부담 속에서 '범어 2차 아이파크'의 청약 흥행은 주변 단지 시세가 분양가보다 높게 형성돼 안전한 시세차익이 가능하다는 기대감이 반영된 것으로 보인다. '범어 2차 아이파크'와 인접한 단지로 지난해 분양한 '범어 1차 아이파크'의 전용면적 84㎡가 최고 13억원 이상 실거래가격이 형성되고 있다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 지난 3일 '범어 1차 아이파크'는 전용 84㎡A타입 12층 매물이 12억9천만원에 거래됐다. 지난 5월19일에는 같은면적 19층 매물이 13억1천800만원에 거래돼 꾸준히 12억 후반대에서 13억원 시세를 형성하는 중이다. 범어네거리에 입지한 수성범어더블유 전용면적 84㎡ 40층 매물은 지난달 30일 14억4천300만원에 거래됐다. '범어 2차 아이파크'의 분양가격이 10억3천만원대부터 11억원 후반대를 형성하고 있어 최소 1억원 이상의 안전한 마진을 확보할 수 있다는 계산이 나온다. 여기에 당분간 수요가 집중되는 수성구 핵심 입지에서 신축 공급이 없다는 점도 희소성 가치를 높이는 요인으로 판단된다. 대구 부동산업계 관계자는 "수성구 범어동 핵심지에 공급되는 아파트인데다 인접한 범어 1차 아이파크를 비롯한 동대구로의 주요 단지 실거래가가 13억원에서 15억원대까지 이르고 있어, 당첨될 경우 시세차익을 기대할 수 있다는 점이 작용된 결과"라고 분석했다. 지난해 4월 이뤄진 '범어 1차 아이파크'는 1·2순위 청약에서 평균 청약경쟁률 16.7대 1를 기록한 바 있다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.08