준공후 미분양 ‘직매입’·‘세컨드홈’ 세제혜택…전문가들 “알맹이 빠져 효과 제한적”

정부가 지방 준공후 미분양 5천호를 추가 매입하고, '세컨드홈' 세제 혜택 범위도 인구감소관심지역으로 확대하는 등 지방 미분양 부담 완화를 위한 새로운 수요·공급 카드를 내놨다. 미분양 매입 상한가도 감정가의 90%까지 높이는 당근책을 준비했지만, 지역 주택시장에서는 대구와 같은 광역시의 미분양 소진 효과는 제한적일 것이라는 평가가 나온다. 실질적 미분양 소진과 지방 부동산시장 활성화를 위해서는 다주택자 중과세 완화가 필요하다는 목소리다. 정부는 14일 세컨드홈 세제혜택 지역을 인구감소관심지역으로 확대하고, 지방의 준공 후 미분양 5천호를 추가 매입하는 세제 완화와 공공매입 확대를 담은 '지방 중심 건설투자 보강 방안'을 내놨다. 이번 방안으로 한국토지주택공사(LH)의 지방 준공 후 미분양 매입물량은 내년 상반기 5천호가 더해져 8천호까지 확대된다. 매입상한가도 감정가의 83%에서 90%로 상향한다. 지역 부동산 전문가들은 매입상한가 상향으로 건설사(시행사)의 매입 신청은 다소 증가할 수 있으나, 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 내다봤다. 실제 올해 상반기 LH가 비수도권의 준공후 미분양 3천호 매입 신청과 심사를 진행한 결과, 대구에서 매입 신청은 286호에 그쳤다. 이마저도 매입 심사를 통과한 규모는 91호애 불과했다. 준공후 미분양이 3천824호(6월말 기준)에 이르는 대구에서 LH 직매입 확대를 통한 효과를 기대하기에는 어렵다는 게 중론이다. 부동산 전문기업 빌사부 송원배 대표는 "직매입 확대가 대구 주택시장에 미치는 영향은 제한적"이라고 평가했다. 이와 함께 1주택자가 인구감소(관심)지역 주택을 구입하면 받을 수 있는 세제 특례에도 광역시는 제외돼 비수도권에서 미분양이 가장 많은 대구의 현실을 반영하지 못했다는 지적도 나온다. 송 대표는 "광역시 전용 미분양 특례와 투자자 유입을 위한 세제·금융 지원 강화 등 맞춤형 해법이 나오지 않는 이상 지방 자산가도 서울 투자하려 하고, 서울에서는 똘똘한 한채를 위해 지방 부동산을 처분하는 흐름은 바뀌지 않을 것"이라고 전망했다. 또 다른 지역의 부동산 전문가는 "광역시 미분양 현실을 해소할 알맹이 정책이 없다"고 비판했다. 그러면서 "대구는 준공후 미분양이 전국에서 가장 많지만 광역시 미분양 아파트를 주택 수에서 제외하는 별도 규정이 없고 투자자 유입을 위한 세제 완화도 제한적"이라며 냉소적 반응을 보였다. 대한건설협회도 "현행 다주택자 규제는 주택시장에서 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 심화시켜 주택시장 양극화 문제를 야기하고 있다"며 "근본적인 다주택자 규제 완화 정책도 추후 꼭 마련해야 한다"고 촉구했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.14

“포스코이앤씨 최고수위 행정처분 땐 건설생태계 전반 타격”

올 들어 공사현장에서 4명의 사망자를 발생케 한 발생한 포스코이앤씨가 대통령의 '건설면허 취소·공공입찰 금지' 검토 지시와 경찰·고용노동부의 압수수색까지 겹치며 존폐 위기에 몰렸다. 시공능력평가 국내 7위 대형 건설사인 포스코이앤씨는 안전관리 부실로 이미 비판을 받고 있는 상황에서 최고 수위의 행정처분 가능성이 언급되면서, 회사 안팎에서 위기감이 급속히 커지고 있는 모습이다. 업계 안팎에서는 "면허가 취소되면 단순히 한 기업의 문제가 아니라 전국 건설 생태계 전반에 타격이 올 수 있다"는 경고도 나온다. 특히 협력사·하청업체·계약자 등으로 이어지는 '연쇄 피해' 우려가 현실화되고 있다. 포스코이앤씨와 직접 거래하는 1차 협력사는 2천100여곳, 여기에 2·3차 협력사와 장비·자재업체까지 합치면 수만명의 종사자와 그 가족이 당장 생계에 위협을 받을 수 있다. 공사가 중단되면 하도급 대금 결제 지연, 장비 임대료 미지급, 인력 구조조정 등이 동시에 발생해 지역경제가 위축될 가능성이 높다. 포스코이앤씨의 전국 103개 건설현장이 멈춰 선 상황도 심각하다. 대형 아파트 단지, 재건축·재개발, 복합상업시설 등은 물론 도로·SOC 사업까지 포함돼 있다. 서울 서초구 '오티에르 반포'는 수도권 주거 수요를 흡수할 핵심 사업이지만 시공이 늦어지면 분양 일정이 뒤엉키기고 계약 해지 요구가 나올 수 있다. 대구경북권에서는 주상복합 아파트 4곳과 포항 아파트·대교 건설 현장 등 6개 사업이 전면 중단됐다. 일부는 올해 말과 내년 초 입주를 앞두고 있어 계약자 불안이 증폭되고 있다. 이밖에도 충북 영동·옥천~청주공항 간 민자고속도로, 오창 방사광가속기 기반 조성 등 대형 SOC 사업 역시 포스코이앤씨가 주도하고 있어 면허가 취소되면 국가기간사업 일정 차질도 불가피하다. 발주처들도 불안감 속에 촉각을 곤두세우고 있다. 14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 올 1분기 포스코이앤씨의 수주 잔액은 41조원에 달하며, 올해만 해도 성남 은행주공 재건축, 서울 동작구 이수극동·우성2·3단지 리모델링 등 '조 단위' 도시정비사업을 잇달아 수주했다. 시공사 신용등급이 강등되면 보증 규모 축소로 금융 조달이 어려워지고 브랜드 가치 하락으로 분양 경쟁력도 떨어질 수 있다는 게 업계 분석이다. 전문가들은 안전관리 강화를 통한 근본적 재발 방지와 함께 2차 피해 최소화를 위한 정부와 지자체의 신중한 판단이 필요하다고 강조한다. 한 건설경제 전문가는 "면허 취소가 법과 원칙에 부합하더라도 그 여파가 전국 협력사와 지역 고용에 미치는 충격은 막대하다"며 "엄정 처벌 원칙을 지키되, 선의의 피해자가 양산되지 않도록 정부와 지자체가 선처와 지원책을 병행해야 한다"고 조언했다. 김기태기자 ktk@yeongnam.com

2025.08.14

[서경규 교수의 부동산 에세이]지역주택조합제도에 대한 단상

지역주택조합제도는 일정한 지역에 거주하는 다수의 국민이 주택을 마련하기 위해 '주택법'에 따라 조합을 설립하고 직접 사업주체가 돼 주택을 건설·공급하는 제도를 말한다. 따라서 조합원이 직접 사업부지를 확보하고 건설회사에 도급을 주어 주택을 건설한 후 조합원이 주택을 나눠갖는 제도다. 주택이 없는 국민이 조합을 결성해 주택을 마련하는 제도인 주택조합제도는 1980년 (구)'주택건설촉진법'을 개정하면서 도입됐다. 지역주택조합의 조합원은 조합설립인가 신청일 현재 일정한 지역(예: 대구광역시 및 경상북도 등)에 6개월 이상 계속 거주한 사람으로서 △세대원 전원이 무주택인 세대의 세대주이거나 △세대원 중 1명에 한정해 주거전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 세대의 세대주여야 한다. 지역주택조합은 사업부지의 80% 이상 사용승락서를 징구하면 조합설립인가가 가능하지만 사업계획승인을 받기 위해서는 원칙적으로 사업부지의 소유권을 100% 확보해야 한다. 지역주택조합사업은 사업부지의 소유권 확보 없이 사업이 추진되는 점에서 부동산의 소유자가 조합원이 되어 사업을 추진하는 재개발사업과 차이가 있다. 따라서 지역주택조합사업은 재개발사업보다 성공가능성이 낮다. 지역주택조합제도는 조합원이 직접 사업을 추진하므로 이론상으로는 저렴하게 주택을 마련할 수 있다. 그러나 주택건설사업에 전문성이 없는 조합원이 이를 추진하는 것은 현실적으로 불가능하다. 따라서 대부분의 조합(또는 조합을 설립하려는 자)은 사업의 모든 업무를 대행회사에 맡기고 용역비용을 지불하고 있다. 그동안의 사례를 보면 지역주택조합제도는 성공사례보다 실패사례가 더 많다. 실패의 원인에는 조합원 모집시 허위·과장 광고, 불투명한 조합운영, 조합원간의 갈등, 조합임원이나 대행회사의 불법행위, 사업부지의 소유권 확보 곤란, 사업계획승인의 지연, 토지비·건설비·용역비의 급증 등이 있다. 최근 이재명 대통령이 지역주택조합제도의 문제점을 언급하며 제도개선을 지시하자 국토교통부는 관계기관과 함께 특별점검에 착수했다. 단기적으로는 △국민을 대상으로 지역주택조합제도에 대한 교육 및 홍보를 강화하고 △업무대행회사의 요건을 구체화하고 행정제재와 벌칙을 강화해야 할 것이며 △시스템에 의한 조합운영정보 공개와 전문기관에 의한 공사비 검증 등을 도입할 필요가 있다. 장기적으로는 제도 폐지를 검토할 필요가 있다. 제도 도입당시와 비교해 주택시장 환경이 많이 변했다. 주택보급률과 인구 및 세대수추이, 주택을 마련할 수 있는 다양한 제도 현황, 지역주택조합제도의 유용성과 폐해 등을 종합 검토해 제도의 존폐를 결정해야 할 것이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.12

입주 2년 다 되어가도록 준공승인 못받은 대구 수성구 아파트

입주 2년이 된 대구 수성구의 한 아파트에서 준공승인을 받지 못하는 상황이 벌어졌다. 준공승인 없이는 소유권보존등기도 이뤄지지 않아 재산권 행사에 제한을 받게 된다. 이로 인한 피해는 고스란히 입주민 몫으로 돌아가고 있다. 6일 영남일보 취재 결과, 대구 수성구 파동 강촌2지구조합에서 시행한 대구 '더팰리스푸르지오더샵' 아파트는 2023년 10월 준공인가 전 사용허가를 받아 입주를 시작했지만 현재까지 준공승인을 받지 못하고 있다. 조합은 지난 6월 수성구청에 준공허가를 신청했으나 옥외 계단 일부가 대지경계선을 침범해 승인이 보류됐다. 수성구청은 관련 부서 협의를 거쳐 사업계획과 다르게 시공돼 보완 조치가 필요하는 의견을 지난달 15일 조합 측에 전달하고 재시공을 요청한 상태다. 이런 사실이 알려지면서 입주민들은 이미 준공승인이 늦었는데 또 미뤄지게 돼 금전·정신적 피해가 크다며 분통을 터트리고 있다. 준공승인은 건축물이 완공된 후 사용을 위한 절차로, 이 단계가 마무리돼야 등기가 가능하다. 문제는 준공승인을 못 받으면 소유권보존등기도 이뤄지지 않아 매매 거래에서 입주권 형태로 거래되고, 금융권 대출에도 제약이 생기는 등 재산권을 침해받게 된다. 실제, 입주민들은 디딤돌대출 등 저리의 정책 대출을 받지 못해 고금리 대출 상품을 '울며 겨자 먹기'식으로 이용하는 입장이다. 한 입주민은 "등기가 나지 않은 아파트여서 대출 이자가 굉장히 높은데다 대출 실행에도 제약이 생겨 매매와 전세거래도 어려워 피해가 크다"며 분통을 터뜨렸다. 또 다른 입주민도 "입주민들은 그동안 기본적인 도로는 물론 인도도 제대로 설치되지 않아 공사판에서 거주하다시피 했는데, 이도 모자라 준공승인까지 하염없이 기다려야 한다"며 답답해 했다. 조합 관계자는 "입주 이후 공사가 시작돼야 하는 부분도 있다보니 공사가 지연된 것 같지만 절차에 따라 이뤄졌다"라며 "구청의 조치 의견에 따라 시공사를 정했고 공사를 하면 돼 구청에서 선준공 후시공이나 이전고시 같은 유연한 판단을 내려주면 좋겠다"고 했다. 이에 대해 수성구청 관계자는 "조합이 제안한 요구를 검토했지만 여러 경우의 수를 따져봐야 해서 어느 하나 확정할 수 없다"면서 "원칙은 하루빨리 조치가 이뤄지도록 지도하고 독려해 보완이 될수있도록 하는 것"이라고 설명했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.06

잇단 중대재해 포스코이앤씨, 대구 주상복합 건설현장 4곳 공사 중단

포스코이앤씨 사업장에서 잇따른 근로자 중대재해가 발생하면서, 대구경북 건설현장 6곳을 포함한 전국 사업장의 공사가 다시 일제히 중단됐다. 5일 영남일보 취재를 종합하면 포스코이앤씨가 시공을 맡은 대구 건설현장은 모두 4곳으로, 4일 현재 전 사업장의 작업이 중단됐다. 대구 현장은 수성구 범어동 한 곳과 중구 사일동, 공평동, 동인동에 각 1곳씩 있다. 대구 현장은 모두 주상복합아파트 건립 사업지다. 경북에선 포항 아파트 건설현장 1곳과 포항 효자-상원 간 도로건설 공사 1곳이 있다. 포항 사업장 2곳도 공사가 중단됐다. 포스코이앤씨 관계자는 "지난달 28일부터 이달 3일까지 시공 등 작업을 중단한채 전체 사업장에 안전점검을 한 뒤 4일부터 현장별로 공사를 재개했지만 이날 발생한 사고로 다시 작업을 중단한 상태"라고 전했다. 포스코이앤씨는 지난달 28일 경남 함양울산고속도로 공사 현장에서 60대 노동자가 숨지는 사고가 발생하자, 이날부터 지난 3일까지 전국 사업장에 대한 안전 점검을 진행했다. 본부 안전점검팀의 점검을 통과한 사업장을 중심으로 4일 현장별로 공사를 재개했으나 이날 서울~광명 고속도로 공사현장에서 감전으로 추정되는 인명 사고가 또 다시 발생하자 전면적으로 작업을 중단한 상태다. 올 들어 포스코이앤씨 공사 현장에서는 대구를 포함해 4차례 사망사고가 발생했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.08.05

대구경북 미분양 다시 증가세…주택 매매거래는 늘어 거래회복 기대감도

대구경북 미분양이 다시 증가세로 돌아섰다. 두 지역의 미분양이 6월 1만5천호를 넘겼다. 미분양 증가에도 주택매매 거래는 대구경북 모두 증가해 거래회복 기대감은 나온다. 국토교통부가 31일 공개한 '6월 주택동향'에 따르면 6월말 기준 대구 미분양은 8천995호로 한달 전(8천586호)보다 409호(4.8%) 늘어났다. 경북 역시 한달 전(5천732호)보다 750호(13.1%) 증가한 6천482호로 집계됐다. 이로써 대구경북 미분양은 1만5천477호로 늘어나게 됐다. 전국적으로는 6월 말 6만3천734호로 전월(6만6천678호) 보다 4.4% 감소했다. 대구 미분양은 올해 상반기 동구에서 신규 아파트 공급이 이뤄지면서 미계약분이 6월말 미분양에 반영되면서 증가한 것으로 보인다. 공급 영향을 받은 동구와 수성구(2호 증가)를 제외한 나머지 지역에서 미분양은 모두 줄었다. 동구는 519호 늘었고 북구 -68호, 남구 -17호 등으로 감소했다. 대구 준공후 미분양은 20호 줄어 3천824호가 됐다. 달서구가 1천275호 서구 772, 수성구 626호 순으로 많다. 경북 역시 5월 3천357호에서 6월준공후 미분양은 3천207호로 150호 감소했다. 한편 6월말 주택 매매거래는 대구가 2천611건으로 5월 2천346건에 비해 11.3%, 경북은 2천837건으로 한달 전 2천669건보다 6.3% 각각 증가했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.31

건설경기 침체 속 대구 건설사 시공능력 ‘약진’…HS화성, 21년 연속 대구 1위

대구 주요 건설사들이 전국 시공능력평가에서 약진했다. 지역 주택부동산경기가 위축된 상황에서 비주거부문과 역외지역으로 사업 다각화에 나선 결과로 해석돼 의미있는 성과다. 국토교통부가 31일 공개한 '2025년 전국 건설사 시공능력평가' 결과 대구에서는 HS화성이 8천584억원으로 전년과 동일한 47위를 기록하며 지역 1위를 차지했다. 이로써 HS화성은 2005년 이후 21년 연속 시공능력에서 대구 건설사 1위를 유지하고 있다. HS화성에 이어서는 <주>서한(8천74억원)이 지난해 51위에서 올해 50위로 한 단계 올랐다. <주>태왕이앤씨(6천851억원)는 60위에서 54위로 6단계 상승해 눈길을 끌었고, <주>화성개발(3천60억원)은 지난해 93위에서 한단계 오른 92위에 랭크됐다. 전국 100위권 내 대구 4개 기업이 이름을 올렸다. 올해 시평 결과에서 주목할 점은 대구에 신규 주택사업이 없었던 지역 건설사들이 무더기로 순위를 끌어올렸다는 점이다. 주택경기 침체 돌파구를 도로·철도·공항 등 비주거부문 사업과 수도권과 같은 역외지역 진출에서 찾으면서 수주를 확대한 성과로 분석된다. HS화성 문강영 업무팀장은 "지역 주택시장이 경직된 상황에서도 지역 업체들이 지속적인 역외시장 진출로 실적을 확보한 결과"라고 평가한 뒤 "HS화성은 역외 및 해외시장 진출로 더 큰 시장에서 경쟁하는 종합건설사로 자리매김하겠다"고 했다. 태왕의 경우 2022년 72위에서 2023년 67위, 2024년 60위, 올해는 54위까지 해마다 가파른 순위 상승을 이뤄냈다. 노기원 <주>태왕 회장은 "비주거부문 사업확대로 안정적 매출구조로 전환한 경영전략이 주효했다. 양적 성장보다 내실을 다지는 방향으로 회사를 운영해 나갈 것"이라고 했다. 이외에 대구 상위 10위 건설사에는 <주>우방(932억원)이 지난해 251위→ 258위, <주>동화건설은 작년과 같은 270위, <주>신흥건설 320위→307위, <주>현창건설 451위→385위, <주>삼진씨앤씨 610위→431위, 보민종합건설<주> 428위→ 436위 순으로 이름을 올렸다. 한편 시공능력평가는 발주자가 적정한 건설업체를 선정할 수 있도록 건설공사실적·경영상태·기술능력·신인도를 종합평가해 공시하는 제도다. 올해 결과는 8월 1일부터 적용된다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.31

[김재권 변호사의 부동산 읽기] 농지 임대시 갱신기간 주의해야

농지 임대차는 농지라는 특수성 때문에 주택이나 상가, 다른 토지의 임대차와 다르게 농지법이 규정하고 있어 주의해야 한다. 먼저 최단존속기간과 관련해 주택 임대차는 2년, 상가건물 임대차는 1년이며, 민법상 임대차는 최단 존속기간의 제한이 없다. 다음으로 주택 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 이내에, 상가 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 쌍방이 갱신 거절이나 갱신 요구 등 아무 의사표시를 하지 않은 경우엔 묵시적 되고 갱신기간은 위 최단 존속기간(주택 2년, 상가 1년)이 된다. 반면 민법상 임대차는 최단 존속기간의 제한이 없고 쌍방 다 언제든지 해지 통고를 할 수 있되 임대인이 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월 지나야 해지효력이 생긴다. 한편 농지의 경우, 농지법은 임차인 보호를 위해 농지의 임대차나 사용대차계약은 서면계약을 원칙으로 하고, 임대차계약이 등기되지 않아도 소재지 관할 지자체장(시,구,읍,면장)의 확인을 받고 농지를 인도받아야 대항력이 생기도록 규정한다.(24조) 또한 농지 임대차기간은 3년 이상으로 하고(기간연장, 갱신, 재계약시에도 동일), 다만, 다년생식물 재배지 등의 경우 5년 이상이어야 하되, 임차인은 그 미만으로 정한 기간의 유효를 주장할 수 있다.(24조의 2) 그리고 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다.(25조) 그 외 임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 농지법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.(25조의 2) 다만, 국공유농지는 위 임대차규정의 예외로 한다.(27조) 그런데 묵시적 갱신에 관한 농지법 25조의 해석과 관련하여 논란이 된 사례를 들어보자. 농지를 임대하면서 임대차기간을 5년으로 정했고 임대인이 그 기간이 도래하기 3개월 전에 갱신거절 등의 의사표시를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우 갱신되는 기간은 종전 임대기간인 5년일까, 최단존속기간인 3년일까. 법원은 농지임대차 규정은 민법상 임대차규정의 특별법인 점 등을 종합하여 묵시적 갱신이 되면 종전 임대차와 동일한 기간, 즉 5년이 된다고 보았다.(의정부지법 2022년 9월 2일 선고 2021가단133649 판결 등) 반면, 주택 및 상가임대차는 묵시적 갱신이 되면 최단존속기간(2년, 1년)이 된다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.29

[6.27대책 한달] 대구 아파트 매매 거래·가격 하락세에도 범어동 중심 신고가

6·27 부동산대책 시행 한달이 지나면서 전국적으로 아파트 매매거래 절벽 현상이 나타나는 가운데 고가 아파트를 중심으로 신고가 거래도 속출하고 있다. 대구 역시 거래량과 평균 매매가 하락이 지속되고 있으나 수성구를 중심으로 '똘똘한 한 채'의 양극화 현상이 두드러지고 있다. 부동산 중개업체 집토스가 '6·27대책' 이후 한 달간 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 대출 규제의 직접적 대상이 된 수도권 시장이 비수도권보다 더 큰 충격을 받은 것으로 나타났다. 대구는 '6·27대책'의 직접적 영향을 받진 않았지만 거래량은 절반 가까이 줄어 43.4% 감소를 나타냈다. 6·27대책 발표를 기준으로 전후 한달간 거래량을 살펴보면 수도권에서 72.5% 급감했다. 비수도권 감소율(-39.9%)보다 1.8배 더 가파른 것으로 나타났다. 대출 규제 영향으로 수도권 시장의 매수 심리가 비수도권에 비해 위축됐음을 시사했다. 대구는 2천280건에서 1천290건으로 43.4% 줄어 비수도권 평균 감소폭을 상회했다. 거래량 감소 속 대구 아파트 매매가격 또한 한국부동산원 조사에서 7월 3주(21일 기준) 기준 한주 전과 비교해 0.09% 내려 87주 연속 하락세를 이어갔다. 이런 가운데 최근 한달사이 대구에서 신고가 거래는 31건(2.4%)으로 집계됐다. 수성구가 13건으로 가장 많다. 이어 동구 6건, 중구 5건, 서구 4건 순이다. 수성구에서는 11건이 범어동에 집중됐다. 대책 이전과 이후 최고가 평균을 살펴보면 수성구는 11억1천133만원에서 11억4천444만원으로 3.7% 올랐다. 중구는 6억4천240만원에서 6억6천80만원으로 2.9%, 동구는 5억7천500만원에서 5억9천700만원으로 3.8% 상승이 이뤄졌다. 수도권에서는 20억원 초과 아파트의 거래량이 대책 이전 한 달 대비 85.8% 급감했지만 신고가 비율은 66.1%로 모든 가격대 중 가장 높아 눈길을 끈다. 특히 서울 서초구는 신고가 아파트들이 기존 최고가보다 평균 8.6% 더 높은 가격에 거래된 것으로 확인됐다. 집토스 이재윤 대표는 "6·27 대책은 수도권 아파트 시장을 '침체'와 '과열'이 공존하는 양극화 시장으로 만들었다"며 "대출 규제로 대다수 일반 아파트 거래는 끊기는 반면 대출 규제로부터 자유로운 현금 유동성을 기반으로 한 수요가 희소성 높은 초고가·신축·재건축 단지로 집중되며 가격 상승 압력이 더 공고해졌고 당분간 '똘똘한 한 채'로 쏠림 현상은 심화될 것"이라고 분석했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.29

대구 청약시장 ‘과열 혹은 미달’…7인가구 무주택 15년 쌓은 83점 청약통장까지 등장

대구 청약시장 침체기 속 평균 경쟁률 75대 1로 화제를 모은 '범어2차 아이파크' 일반 청약에서 청약가점 83점 통장이 확인됐다. 83점은 만점(84점)에서 1점 모자란 점수로, 부양가족 최고점인 6명(7인가구)을 충족하고 무주택 기간 15년 이상을 유지한 채 청약통장 가입기간도 14~15년이 되어야 받을 수 있는 점수다. 24일 한국부동산원 청약홈에 따르면 '범어 2차 아이파크' 전용면적 84㎡A타입 당첨자 최고점수는 83점이다. 청약홈에서 확인 가능한 2020년 9월 이후 대구에서 공급한 분양단지 128개 가운데 가장 높은 당첨 가점이다. 이 단지 84A는 6세대 모집에 854명이 접수해 경쟁률 142.33대 1을 기록할 만큼 흥행에 성공한 타입으로, 당첨자 최저 커트라인도 69점, 평균가점은 75.33점이나 됐다. 당첨 최저인 69점은 4인가구 통장 보유자가 무주택과 가입기간 최고치를 둘 다 충족해야 받을 수 있는 최고점이라는 점에서 4인가구 만점자도 청약 탈락이 가능하다는 의미다. 91.94대 1의 경쟁률을 기록한 전용면적 84㎡C타입 당첨자 평균 가점은 68.13점으로 최저 65점 최고 74점, 84㎡D타입은 최저 67점 최고 69점 평균 68점으로 집계돼 부양가족이 많고 무주택 기간이 긴 실수요자들이 '대어급' 분양 단지에 아껴둔 청약통장을 사용한 것으로 분석됐다. 앞서 대구에서는 2021년 5월 달서구 죽전동 '죽전역 에일린의 뜰'에서 76점 통장이 확인된 게 가장 높은 점수다. 2022년 이후 대구 청약시장은 대부분 청약미달로 청약 가점이 의미 없는 시장으로 평가됐다. 하지만 이 가운데에도 입지와 가격, 브랜드 등에서 선호도가 높은 단지에는 실거주를 염두에 둔 무주택 고가점자들이 몰리는 양극화가 나타나고 있다. 올해 상반기 분양한 대구 7개 단지 중 4곳의 평균 경쟁률이 1대 1에 못미치는 0점대 경쟁률로 미달됐다. 나머지 2곳은 1.66대 1과 2.23대 1, 범어 2차 아이파크는 75.19대 1로 뚜렷한 온도차를 나타냈다. 대구 주택·부동산업계 관계자는 "대구 분양시장이 입지와 가격 등에 따라 '될 곳은 된다'는 사례가 확인되며 미달되거나 과열되는 양극화가 심해지고 있는 모습"이라고 평가했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.24

대구 달서구, 전국 178개 시·군·구중 아파트 하락폭 가장 커…한주새 0.21%↓

대구 달서구의 아파트 매매가격이 전국 시·군·구 가운데 하락폭이 가장 큰 것으로 집계됐다. 용산동과 도원동의 구축 대단지 중심으로 집값 내림세가 큰 영향을 받아 한 주 동안 -0.2% 내림세를 나타냈다. 주간 매매동향에서 0.2% 하락은 달서구가 전국 유일하다. 한국부동산원이 24일 공개한 '7월 3주(21일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면 전국 평균 매매 및 전세가격은 각각 0.01% 상승했다. 대구는 한 주 전과 비교해 0.09% 떨어져 전 주(-0.08%)보다 하락폭이 커진 가운데, 용산동·도원동의 구축 대단지 중심으로 가격 내림세가 나타난 달서구가 -0.21%의 변동률로 전국 공표지역 178개 시·군·구 중 하락폭이 가장 컸다. 달서구에 이어서는 북구가 0.10% 하락했는데 침산동·구암동의 중소형 규모 중심으로, 남구는 봉덕동·대명동 중심의 하락으로 평균 0.08% 내렸다. 달서구 아파트 매매가격은 6월 마지막 주와 비교해 7월 3주까지 -0.66%로 가파른 내림세를 나타내고 있다. 대구 전체로는 87주 연속 매매가격 하락을 이어가게 됐다. 7월 3주까지 누적 매매가격 변동률은 -2.87%로, 지난해 같은 기간(-2.85%)과 비교해 낙폭이 큰 상황이다. 전국적으로는 경기(0.02%), 울산(0.01%)은 상승했고 충북(0.00%)과 전북(0.00%)은 보합, 대구를 비롯한 대전(-0.07%), 강원(-0.05%), 광주(-0.05%), 경북(-0.04%)은 하락했다. 대구 전세가격은 한 주 전과 동일하게 0.04% 하락을 기록했다. 7월 3주까지 올해 누적 변동률은 -1.39%로, 전년 동기(-2.37%)와 비교해 하락폭은 줄어들었다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.24

[서경규 교수의 부동산 에세이] 전세제도의 유용성과 폐해

전세제도는 목돈인 전세금을 일시에 지급하고 타인의 부동산을 점유해 사용하는 제도다. 부동산과 금전(즉 전세금)의 상호대차라고 할 수 있다. 전세제도는 부동산소유자 입장에서 자기자본이 부족해도 전세금을 활용해 부동산을 소유하면서 자산을 증식할 수 있는 수단으로, 세입자 입장에서 부동산을 사용하면서 다양한 목적의 종잣돈을 모으는 수단으로 활용된다. 특히 주택에 있어 전세제도는 세입자가 자가를 마련하기 위한 디딤돌 역할을 해왔다. 부모로부터 독립하는 경우 월세, 보증부월세, 전세의 순으로 거주하면서 종잣돈을 키워 최종적으로 자가를 마련하는 것이 일반적이었다. '민법'을 제정(1958년)하면서 종래 관습상 인정되던 전세제도를 물권으로 편성해 등기를 해야 전세권이 성립하는 것으로 했다. 그러나 세입자에 비해 상대적으로 우월적 지위에 있는 부동산소유자의 동의 없이는 등기가 불가능하므로 전세권은 활성화되지 못했다. 그 대신 전세제도를 활용하면서도 전세권 등기를 하지 못한 채권적 전세가 많았다. 세입자 입장에서 채권적 전세는 전세금 반환에 대한 보장이 없어 불안한 제도다. 세입자에게는 전세금이 전 재산이나 다름이 없는데 만약 전세의 목적물이 경매로 넘어간다면 전세금을 모두 반환받는 것이 어렵다. 이러한 채권적 전세 문제를 해결하고자 만든 특별법이 '주택임대차보호법'(1981년 제정)과 '상가건물임대차보호법'(2001년 제정)이다. 이들 특별법에서는 일정한 요건을 갖추면 세입자에게 대항력과 우선변제권을 주어 주택이나 상가건물을 계속 사용하거나 전세금을 후순위권리자보다 우선하여 반환받을 수 있도록 했다. 최근 전세제도 폐해로 이른바 전세사기나 깡통전세가 자주 지적된다. 전세사기는 소유자 또는 제3자가 고의로 세입자를 속여 전세금의 전부나 일부를 돌려주지 않는 것을 말한다. 전세사기 유형으로는 진정한 소유자가 아닌 자가 소유자 행세를 하는 경우, 전세계약을 이중으로 하는 경우, 전세금을 부동산 가격에 비해 과도하게 받는 경우 등 다양하다. 깡통전세는 부동산 가격에 비해 전세금이 많아 전세금 전부를 반환받기 어려운 상황을 말한다. 이러한 현상은 부동산 가격이 급증하다가 하락할 때 자주 나타난다. 세입자 입장에서 전세사기나 깡통전세를 예방하기 위해서는 소유자 본인의 확인, 전세부동산의 정확한 시세 확인, 전세부동산의 등기부 확인, 전세부동산에 있는 선순위임차인의 전세금(또는 보증금) 확인 등을 철저히 해야 한다. 부동산임대시장에서 과거에 비해 전세보다 보증부월세나 월세를 이용하는 비율이 늘었지만 여전히 전세는 유용한 제도이다. 다만 세입자는 전세금의 안전한 반환을 위해 전세목적물의 철저한 권리분석과 물건분석뿐 아니라 전세권 등기, 특별법상 대항력 및 확정일자 확보에 적극 노력해야 할 것이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.22

<주>서한, 직원 교부 및 복지기금 마련위해 26억어치 자기주식 270만주 처분

서한이 자기주식 270만주를 처분키로 했다. 처분 목적은 임직원 주식 교부와 사내복지를 위한 기금 마련이다. 서한은 17일 이사회를 열고 26억10만원 규모의 자기주식 270만주를 처분키로 결정하고, 이를 공시했다. 이번 결정은 회사 장기 성장과 우수인재 확보를 위해 임직원에게 자기주식을 지급하고, 일부는 사내복지기금으로 출연하기 위한 것으로 오는 30일 마무리된다. 이에 따라 서한은 2023년 11월부터 지난해 5월까지 매입한 자사주 가운데 200만주에 대해서는 임직원 동기 부여를 위해 도입한 주식 지급 제도(RSU)를 통해 근속 또는 성과 달성 직원에게 무상 지급할 예정이다. 자사주 지급은 이번이 처음이다. 나머지 70만주는 출산장려금과 양육비 지원, 대학생 자녀 학자금 지원 등에 사용될 사내복지기금으로 출연한다. 서한 관계자는 "이번 결정은 임직원들의 근로 의욕을 높이고, 장기 근속을 유도할 수 있도록 회사가 다양한 복지제도를 도입하는 차원"이라며 "대부분 직원들이 체감할 수 있는 촘촘한 사내 복지지원 체계를 만들겠다"고 했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.17

미분양 대구 상상초월 판촉전…살다가 매도청구 가능한 아파트까지

'미분양 무덤'으로 통하던 대구 분양시장에 '상상 초월' 판촉전이 진행되고 있다. 할인분양과 가전·가구 무상제공은 이미 일반화했고, 최근에는 시세 하락 시 하락분을 보전하거나 아예 환불 가능한 단지까지 등장했다. 환불 가능한 단지는 일종의 풋옵션(Put Option-매도청구권) 개념을 도입한 '헷지했지' 서비스를 채택한 것으로, 대구 분양시장에는 처음 등장했다. 분양가 보장 등 고도화한 판촉전은 가격 방어가 가능하다는 시그널을 주면서 실수요자를 중심으로 매수심리를 자극하고 있다. 16일 영남일보 취재를 종합하면 지난 3월 분양한 대구 동구 신천동 'e편한세상 동대구역 센텀스퀘어'는 최근 KAP한국자산매입의 부동산 안심매입 약정 플랫폼 '헷지했지 안심보호단지'로 선정됐다. 이에 따라 계약자는 3년 거주 후 매도를 희망할 경우 분양가를 보장받을 수 있다. 시세 하락이나 기타 개인적 사유 등 다양한 리스크에 대비할 수 있는 것이다. 할인분양 대신 분양가 보장 상품을 통해 3년 후 자산 가치에 자신감을 드러낸 것으로 해석된다. 동구 신천동 '벤처밸리 푸르지오'는 입주축하금 등의 명목으로 1억원 상당의 페이백을 기본으로 제공하고, 여기에 3년 후 시세 하락 시 최대 1억원까지 하락분을 추가 보전하는 프로모션을 진행 중이다. 이 경우 최초 분양가에서 최대 2억원 할인 효과를 보게 된다. 단지는 이 방안과 함께 입주축하금 등 1억2천여만원을 기본 페이백하는 방안을 제시해 계약자가 선택하도록 옵션화했다. 동구 '더팰리스트데시앙'은 분양가의 약 10%를 할인하면서 에어컨, 현관 중문, 식기세척기, 오븐, 유럽산 건축자재 등의 유상옵션을 무상 제공했다. 가전 무상제공은 지난해 후분양한 수성구 황금동 '힐스테이트 황금역 리저브' 단지에서 본격화해 냉장고·세탁기·에어컨·에어드레서·오븐·음식물처리기 등 다양한 가전을 무상 제공하며 계약자를 유도하고 있다. 이외에도 대구지역 대부분 미분양 단지가 할인분양을 진행 중에 있다. 할인이 심화하면서 미분양도 줄고 있다. 5월 말 기준 대구 미분양은 8천586호로, 지난해 5월(9천533호)보다 1천호가량 줄었다. 2023년 5월 말 기준(1만2천733세대)과 비교하면 2년간 약 4천호가 팔렸다. 조두석 애드메이저 대표는 "최근 할인분양은 입주시점이 가까운 후분양 단지의 잔여세대 해소를 위한 것으로, 조건변경이나 할인분양으로 빠르게 전환되고 있는 게 특징"이라면서 "미분양 소진은 집값이 저점을 지나고 있다는 판단과 할인분양으로 가격 혜택이 더해지며 실수요자를 중심으로 매수심리가 나아지는 현상과 맞물린다"고 분석했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.16

거래량 회복, 전세가율 반등, 미분양감소…대구 부동산 점진적 회복 기대 ‘솔솔’

장기간 약세장을 보인 대구 부동산시장이 점진적 회복 국면에 진입했다는 기대감이 나오고 있다. 올해 상반기 대구 아파트 거래량은 저점 대비 두배 이상 회복했고 전세가율도 반등하고 있는 게 근거다. 신규 분양 재개 속 미분양이 감소한 것도 시장 회복의 시그널로 읽힌다. 전문가들은 본격적 공급부족 시기가 도래하는 내년이 대구 부동산시장의 변곡점으로 지목했다. 애드메이저 부동산연구소의 '2025년 상반기 대구경북 주택동향보고서'에 따르면 1~5월 대구 아파트 매매 거래량은 1천970건으로, 거래량이 가장 낮았던 2022년 상반기 895건과 비교해 2배 이상 늘었다. 매매 거래량은 2023년 상반기 1천775건, 2024년 상반기 2천52건, 하반기 2천119건으로 저점대비 거래량은 회복추세다. 거래량 증가와 함께 전세가율도 소폭 오름세다. 올해 상반기 전세가율은 64.7%로 저점인 지난해 상반기 64.1%보다 올랐다. 2023년 하반기 64.6%, 지난해 상반기 64.1%, 2024년 하반기 64.3%를 나타내는 중이다. 올해 신규 공급 물량 증가에서 대구 미분양이 감소하고 있다는 점도 시장 회복의 기대감을 키운다. 5월 기준 대구 미분양은 8천586호로, 정점인 2022년 1만3천여호에서 지속적으로 줄었다. 특히 올해 상반기 신규분양이 2천644세대 있었던 점을 감안하면 적지 않은 규모의 미분양이 팔리고 있다는 의미로 해석된다. 시장 회복 관측의 배경으로 공급부족도 제시된다. 대구는 내년 하반기 이후 상당기간 입주물량이 바닥 수준을 유지하게 된다. 올해 상반기 입주물량은 6천285세대, 연말까지 달서구와 서구를 중심으로 총 1만2천440세대가 입주한다. 이 입주물량을 포함 올해부터 2027년까지 3년간 연평균 7천세대에 불과하다. 이는 1998년부터 2027년까지 한 해 평균 입주 물량(1만3천872세대) 대비 절반 수준이다. 내년 7월부터는 예정된 입주물량이 없어 신축 공급 부족 현상이 빚어질 것으로 예상된다. 조두석 애드메이저 대표는 "대구 부동산시장은 입주 미분양이 늘어나고 할인분양 물량도 증가하면서 실수요자들이 가격 최저점을 확인하고 구매에 나서는 것으로 보인다"며 "결국 4년간 극심한 침체에 빠졌던 대구 부동산 시장이 점진적 회복 가능성을 보여주고 있는 것으로 평가된다"고 해석했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

2025.07.15