A. 민법은 '건물 기타 공작물, 토지의 임대차에 있어서, 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있습니다.(640,641조).
주택임대차보호법은 이에 대해 따로 정하고 있지 않으므로 민법이 적용되어 주택임대차는 2기분 차임연체 시 해지가 가능합니다.
그런데, 상가건물임대차보호법 제10조의 8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하여, 상가임대차의 경우만 3기의 차임을 연체해야 해지할 수 있도록 특별히 정하고 있습니다. 영세상인들이 주류를 이루는 상가 임차인들의 사정을 고려한 것 같습니다.
결국 주택임대차는 2기분, 상가임대차는 3기분의 차임을 연체해야 해지가 가능하다는 결론이죠.
Q. ‘차임연체액이 2기분, 3기분에 달한다’는 의미가 정확하게 무엇인지 설명해 주시지요. 연체기간이 연속해서 2, 3기분이 되어야 하는지, 조금씩 연체한 것을 합쳐서 2,3기분이 되어도 해당되는지 헷갈리네요.
A. 임대차계약해지 조건으로서 '차임연체액이 2기 내지 3기에 달할 것‘이란, 어떤 의미인지 제대로 이해하지 못해 억울하게 계약해지 당하는 임차인들도 종종 있습니다.
여기서 '기(期)'란 차임을 주는 간격이라 할 것인데 대부분 월 단위로 정해지다보니 ‘1기’란 ‘1개월’을 뜻하게 됩니다.
그렇다면 ‘2기 내지 3기에 달한다’는 것과 관련하여 다시 '연속해서 2개월, 3개월인지' '통틀어서 2개월, 3개월인지' 여부가 문제되는데, 판례는 연속해서 2개월분, 3개월분에 달할 때에는 물론, 통틀어서 2개월분, 3개월분에 이르면 해지사유가 된다고 봅니다.
● 예를 하나 들어 설명해 주시죠.
‘주택’임대차의 예를 들면, 5·6월분 차임을 연속해서 연체한 경우뿐만 아니라, 5월분 연체 후 6·7·8월분은 내다가 다시 9월분을 연체한 경우도 포함됩니다.
또한 여러 달에 걸쳐 조금씩 연체한 금액의 합계가 2개월분에 이를 때도 마찬가지입니다. 예를 들어 약정한 월세가 50만 원인데, 10개월 동안 월세를 매월 10만 원씩 연체하여 연체한 합계가 2개월분인 100만 원에 달한 때에 해지할 수 있는 거죠. 매월 연체금액이 달라도 합계가 100만 원이 되는 시점에 해지할 수 있겠죠.
만약 1년 단위로 차임을 내는 ‘년세’의 경우 2기분에 달하려면 2년분의 차임이 연체되어야 하는 점 유의해야 하겠지요.
Q. ‘2기나 3기분 차임을 연체했어도 계약해지하기 전까지 연체액을 내면 해지할 수 없다’고 하던데, 맞나요?
A. 연체액이 2기분, 3기분에 달했다 해도 임대인이 연체를 이유로 계약을 해지하는 의사표시가 임차인에게 도달하기 전에 임차인이 연체액을 전부 지급했거나 일부라도 지급하여 아직 연체액이 2기분, 3기분에 달하지 못하면 해지해도 효력이 없게 됩니다. 임대인이 안 받을 때에는 법원에 공탁하면 되겠지요.
그러므로, 임대인이 임차인의 차임연체를 이유로 계약을 해지하려면 연체액을 정확히 잘 계산해 보고 2기분 내지 3기분에 해당하는 것이 확실하다면 신속히 해지통지를 해야 하겠지요. 해지통지는 구두로, 즉, 말로서 하면 증거로 남기 어려우니, 녹음을 해 두거나, 내용증명우편, 문자메시지, 카톡, 이메일 등 가능한 방법을 다 동원하여 통지하는 것이 확실하겠지요.
이처럼 해지통지가 임차인에게 도달한 뒤에는 임차인이 연체차임을 갚거나 공탁하여도 유효하게 해지됩니다.
차임연체로 해지통지를 할 경우에는 따로 상당한 기간을 정해 이행할 것을 최고할 필요가 없습니다. 이에 반해 매매계약은 보통 중도금, 잔금기일이 지나도 다시 한 번 이행을 최고하고 그때까지 이행하지 않을 때 비로소 해제할 수 있는 것과 다르지요.
Q. 보증금이 지급된 ‘보증부 월세’라면 ‘월세를 연체한 임차인이 보증금에서 공제되었으므로 해지할 수 없다’고 주장할 수 있나요?
A. 임차인 중 많은 분들이 월세는 연체했더라도 보증금이 있으므로 연체한 월세는 거기서 공제하면 될 터이니 임대인이 계약을 해지할 수 없다고 잘못 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 임대인이 승낙하지 않는 한 보증금과 월세는 별개이고 보증금에서 공제주장을 할 수 없습니다. 따라서 보증금이 상당액 남아 있어도 월세가 연체되면 계약을 해지당할 수 있음을 유의해야 합니다.
Q. 코로나 사태로 인한 상가건물임대차의 특례규정 - 6개월 연체되어도 계약해지 못한다.
A. 코로나 펜데믹 사태가 장기화 되면서 정부는 직접적 타격을 입는 영세 상인들을 보호하고자 상가건물임대차보호법 중 일부 규정이 개정하여, 상가임차인은 2020년 9월29일부터 6개월까지의 기간(2021년 3월 29일까지) 동안 차임을 연체하더라도 임대인은 계약해지를 할 수 없는 반면, 임차인은 기타 상가건물임대차보호법상 제반 권리(갱신요구권, 권리금회수권)를 행사할 수 있는 특례규정을 두었습니다.
즉, 종전에는 3기의 차임연체만 되면 임대차계약 해지사유가 됐으나, 이 기간 동안은 6개월 연체해도 해지사유가 되지 않고, 임차인이 3기의 차임을 연체한 전력이 있으면 임대인이 갱신요구(10년)에 대해 거절을 할 수 있는데, 이 기간 동안은 6개월 연체해도 갱신거절을 할 수 없다는 것이며, 임차인이 신규임차인 주선으로 권리금을 회수하려면 3기의 차임연체전력이 없어야 하는데, 이 기간 동안은 6개월 연체해도 차임연체전력에 해당하지 않아 권리금 회수가 가능하다는 뜻입니다.
연체 이유는 묻지 않고 2020년 9월29일을 기준으로 존속 중인 임대차에도 소급 적용되는데, 다만, 이러한 임차인의 혜택은 6개월간 한시적으로 받는 것이므로 그 이후에는 다시 원점으로 돌아가게 됩니다.
Q. 상가임차인이 개정법이 시행된 2020년 9월 29일 이전까지 이미 차임이 2기(월 단위) 연체된 상태였는데, 그 뒤 계속 연체하여 2021년 4월29일까지 연체한 경우에도 위 특혜를 받을 수 있을까요?
A. 특혜기간 이전에 2기, 특혜기간 이후에 1기 차임을 연체 경우입니다. 이 경우 임차인은 특혜기간 포함 총9기의 차임을 연체했으므로, 혜택이 주어지는 6개월(기)을 공제하더라도 3기의 차임을 더 연체했으므로, 이제는 임대인의 계약해지 사유나 갱신요구거절사유, 권리금 회수거절사유에 해당됩니다.
즉, 특혜를 준 6개월 기간만 빼고 나머지 연체기간을 합산하여 '3기 연체'를 판단해야 함을 유의해야 합니다.
변종현
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