부동산경매에는 임의경매와 강제경매가 있다.
임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매절차로 저당권 등의 담보물권을 가진 채권자가 채무자로부터 채무금액을 변제기일까지 변제받지 못하는 경우 채권금액만큼을 변제받기 위해 담보 설정된 목적물을 매각해 변제금을 충당하도록 법원에 매각 신청하는 것을 말한다. 강제경매는 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 않는 경우 소송을 통해 법원으로부터 채무자에게 채무금액이 있다는 판결을 받아 집행권원 등을 확보한 후 그 집행권원을 근거로 채무자의 부동산을 매각해 대여금을 갚도록 법원에 매각 신청하는 것을 의미한다.
최근 부동산 경매가 인기를 끌면서 온라인 부동산 커뮤니티에는 경매 초보들을 위한 경매 공부모임방 등이 많이 개설돼 부동산 정보를 유익하게 제공해 주고 있다. 부동산 경매 초보자라면 반드시 명심해야 할 것이 있다.
우선 목적을 정해야 한다. 시세차익이 목적이라면 대도시 위주로 살펴보고, 임대수익이 목적이라면 사회 초년생과 학생 등의 임차인이 몰리는 곳을 살펴야 한다. 경매 시장 열기에 흔들리지 않고 소신껏 입찰가를 산정하는 작업도 중요하다. 입찰장에 많은 사람이 몰려있을 경우 긴장감이나 조바심으로 인해 생각했던 것보다 입찰금액을 높였다가 후회하는 경우도 발생하기 때문이다. 경매는 매매가보다 저렴하게 구입하는 것이 목적인 만큼 조사한 시세를 바탕으로 욕심부리지 않는 것이 중요하다. 실제 입주를 원하는 날짜보다 시간적 여유를 두고 입주계획을 마련한 뒤 경매에 뛰어드는 것도 중요하다.
경매의 핵심은 권리분석이다. 권리분석을 잘못하면 법률적 문제로 인해 손해가 생길 수 있다. 권리분석 시 등기부등본에서 소멸과 인수의 기준이 되는 말소기준권리를 알아야 한다. 대표적인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정 등이 있다. 등기부등본에서 해당 권리의 아래에 적힌 것은 소멸한다. 인수할 권리가 없으면 법률적 문제도 없다는 뜻이다. 만약 말소기준권리 위로 인수해야 할 권리가 존재하면 법률적 관계가 복잡해서 초보자라면 포기하는 게 낫다.
입찰 전 현장 답사도 필수다. 현장 답사를 할 때는 우선 매각물건명세서에 적힌 내용이 실제로 맞는지 확인해야 한다. 관리비 체납 여부, 주변 주택 시세, 해당 지역의 부동산 호·악재 등도 따져봐야 한다. 자금 조달 계획도 꼼꼼히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 약 한 달 내에 잔금을 치러야 하기 때문이다. 부동산업계 관계자는 "대출을 구하지 못해 잔금 납부를 포기하는 사례가 늘고 있다"며 "경매는 일반적으로 경락잔금대출로 자금을 조달하는데 이 역시 강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용돼 대출 승인이 거절되는 경우도 있다"고 밝혔다.
유선태기자 youst@yeongnam.com
임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매절차로 저당권 등의 담보물권을 가진 채권자가 채무자로부터 채무금액을 변제기일까지 변제받지 못하는 경우 채권금액만큼을 변제받기 위해 담보 설정된 목적물을 매각해 변제금을 충당하도록 법원에 매각 신청하는 것을 말한다. 강제경매는 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 않는 경우 소송을 통해 법원으로부터 채무자에게 채무금액이 있다는 판결을 받아 집행권원 등을 확보한 후 그 집행권원을 근거로 채무자의 부동산을 매각해 대여금을 갚도록 법원에 매각 신청하는 것을 의미한다.
최근 부동산 경매가 인기를 끌면서 온라인 부동산 커뮤니티에는 경매 초보들을 위한 경매 공부모임방 등이 많이 개설돼 부동산 정보를 유익하게 제공해 주고 있다. 부동산 경매 초보자라면 반드시 명심해야 할 것이 있다.
우선 목적을 정해야 한다. 시세차익이 목적이라면 대도시 위주로 살펴보고, 임대수익이 목적이라면 사회 초년생과 학생 등의 임차인이 몰리는 곳을 살펴야 한다. 경매 시장 열기에 흔들리지 않고 소신껏 입찰가를 산정하는 작업도 중요하다. 입찰장에 많은 사람이 몰려있을 경우 긴장감이나 조바심으로 인해 생각했던 것보다 입찰금액을 높였다가 후회하는 경우도 발생하기 때문이다. 경매는 매매가보다 저렴하게 구입하는 것이 목적인 만큼 조사한 시세를 바탕으로 욕심부리지 않는 것이 중요하다. 실제 입주를 원하는 날짜보다 시간적 여유를 두고 입주계획을 마련한 뒤 경매에 뛰어드는 것도 중요하다.
경매의 핵심은 권리분석이다. 권리분석을 잘못하면 법률적 문제로 인해 손해가 생길 수 있다. 권리분석 시 등기부등본에서 소멸과 인수의 기준이 되는 말소기준권리를 알아야 한다. 대표적인 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정 등이 있다. 등기부등본에서 해당 권리의 아래에 적힌 것은 소멸한다. 인수할 권리가 없으면 법률적 문제도 없다는 뜻이다. 만약 말소기준권리 위로 인수해야 할 권리가 존재하면 법률적 관계가 복잡해서 초보자라면 포기하는 게 낫다.
입찰 전 현장 답사도 필수다. 현장 답사를 할 때는 우선 매각물건명세서에 적힌 내용이 실제로 맞는지 확인해야 한다. 관리비 체납 여부, 주변 주택 시세, 해당 지역의 부동산 호·악재 등도 따져봐야 한다. 자금 조달 계획도 꼼꼼히 세워야 한다. 낙찰자로 선정되면 약 한 달 내에 잔금을 치러야 하기 때문이다. 부동산업계 관계자는 "대출을 구하지 못해 잔금 납부를 포기하는 사례가 늘고 있다"며 "경매는 일반적으로 경락잔금대출로 자금을 조달하는데 이 역시 강화된 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용돼 대출 승인이 거절되는 경우도 있다"고 밝혔다.
유선태기자 youst@yeongnam.com
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