[콕콕!! 부동산 세금] 조합원입주권과 분양권도 주택으로 보나요?

  • 변종현
  • |
  • 입력 2021-09-16 11:34

Q. 1주택의 개념에 대해 설명좀 해주세요
A. ①1세대1주택 비과세는 우리나라에 소재한 주택을 양도한 경우에만 받을 수있고 우리나라 국민이 외국에 있는 집을 팔면 비과세를 못받는다는 걸 먼저 말씀드리고요.

 

②주택이란
등기부나 건축물대장등 서류와 상관없이 실제로 사용하고 있는 용도에 따라 판단
 

③오피스텔 : 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택이고 주거용으로 사용하지 않고 있다면 주택이 아닌 것으로 판단합니다.

④특히 조심해햐 하는 주택은 다가구주택과 다세대주택인데요. 흔히 은퇴후에 월세수입 얻으려고 갖고있는 원룸건물같은 경우에 한 건물에 세놓는 가구가 여러 가구잖아요.

그런데 각 가구별로 1주택으로 구분 등기된 다세대주택은 등기된 각 가구가 1주택이니까 세입자가 10명이다 그러면 10주택이 되는 거예요.

그런데 가구별로 구분등기 되지 않고 건물전체가 하나의 주택으로 등기된 다가구주택은 건물 전체가 1주택인데,

여기서 주의할 것이 다가구 주택은 건축법상 주택을 3층까지만 지을 수 있는데 무허가로 옥상에 옥탑방을 지어놓은 경우에는 주택으로 쓰는 층이 4층이 되기 때문에 다세대주택으로 봐서 주인세대 이외에는 비과세를 못받게 되니까 유의해야 합니다.

Q. 조합원 입주권과 분양권도 주택으로 보는 경우가 있고 안보는 경우도 있다면서요?
A. 주택조합원입주권은 1세대 1주택 비과세 판단시 이미 주택으로 보고 있었고, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 것부터 주택은 아니지만 1세대1주택비과세 판단시에는 주택으로 보므로 입주권과 분양권을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도하면 1세대1주택자 비과세를 적용받을 수 없습니다.

Q. 그럼 입주권과 분양권을 주택으로 보니까 분양권과 입주권 하나만 2년 이상 갖고 있다가 팔면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있겠네요?
A. 아뇨 그건 또 그렇지 않습니다. 분양권과 입주권은 본래 주택이 아니기 때문에 분양권은 양도하면 60, 70%의 고율로 양도소득세를 내야 하고,

입주권은 근거법령, 취득일, 양도일, 재건축, 재개발, 일반주택의 보유내용, 입주여부에 따라 비과세나 중과세 판단이 많이 달라지므로 입주권, 분양권을 갖고 계신분이 일반주택을 양도하는 경우에는 계약전에 상담을 받아서 판단하시면 좋겠습니다.

Q. 다음은 2년 이상 보유조건도 올해부터 달라졌다 하던데 이것도 설명 좀 해주세요
A. 작년까지는 두개의 주택을 갖고 있다가 한개의 주택을 먼저팔고 바로 다음날 나머지 주택을 팔아도 두 번째 파는 주택이 2년 이상만 보유만 했으면 비과세를 받을 수 있었는데

올해부터는 두 개의 주택을 갖고 있다가 하나의 주택을 먼저팔고 1주택이 되었다면 1주택이 된날부터 2년 이상을 보유해야 두 번째 양도하는 주택에 대해 비과세를 받을 수 있습니다.

단, 2021년 1월 1일 현재 1주택자는 1주택이 된 날이 아니라, 그 주택의 취득일부터 2년 이상 보유하면 됩니다.

Q. 다음은 조정지역의 경우 2년이상 거주를 해야 하는데 이 2년의 기간도 때에 따라 다르다면서요?
A. 2017. 8. 3 이후 취득한 주택은 취득당시 조정지역에 있는 주택은 1주택이 된 날로부터 2년 이상을 거주해야 합니다. 이 때 주의할 것은 취득일부터 2년이 아니라 보유기간의 경우처럼 이것도 1주택이 된 날부터 계산하고, 세대전원이 거주해야 합니다.

예를 들어 대구의 경우, 수성구는 2020년 11월 20일, 수성구외에는 2020년 12월 18일에 조정지역이 됐기 때문에 그전에 취득한 집은 언제팔든 거주요건은 필요가 없습니다. 

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