[부동산 공부방] 기획부동산 사기 수법

● 텔레마케팅 판매기법, 피라미드식 다단계 판매기법 동원
기획부동산은 판매방법으로, 불특정다수인을 상대로 텔레마케팅을 하거나 지인들을 동원하는 피라미드식 다단계 판매기법을 주로 동원합니다.

먼저 ‘텔레마케팅 판매기법’에 대해 살펴보면, 텔레마케터 같은 조직적인 판매망을 활용하여 집요하고 무차별적인 전화, 메일, 메시지 공세를 펴는 방법입니다.
이러한 텔레마케팅 판매기법의 희생양은 주로 돈은 좀 있어 부동산투자에는 관심이 많은데 업무가 바빠서 현장조사를 하지 못하는 ‘전문직역의 사람들’이나, 등기부등본도 볼 줄 모르는 ‘초보투자자들’인데, 바쁘거나 몰라서 그들의 올가미에 쉽사리 걸리게 되는 것이지요. 그들은 부동산에 대부분 문외한이라 현장조사를 요구해도 해당 토지가 아니라 입지조건이 좋은 엉뚱한 토지를 보여주는 눈속임도 한다고 합니다.

다음으로 ‘다단계식 판매기법’은 기획부동산이 영업사원을 채용한 후 상당한 인센티브나 수당을 약속하며 그 친인척, 지인에게 판매를 할 뿐만 아니라. 매수자를 다시 직원으로 끌어들여 하부조직을 계속 만들어가며 판매하게 하는 방법으로서, 가까운 친인척이나 지인이 수익성 좋은 물건이라고 적극 권유하니 쉽사리 속아넘어가는 것이지요.

기획부동산이 다단계식으로 판매하는 과정을 구체적으로 살펴보면, 구인사이트에 광고를 내어 영업사원 내지 직원을 채용한 뒤, 그 직원들에게 지인을 끌어와 매수하게 합니다. 그리고 그렇게 와서 토지를 매수한 지인을 이번에는 직원(부장, 팀장 등 직책을 줌)으로 채용하여 그 친척, 지인들에게 판매하게 하고, 상당한 수당을 주겠다고 유인합니다. 그런데 직원으로 들어가서 한 두 달 내에 실적을 못 내면 압박을 주어 그만 두게 하지요.
결국 기획부동산이 직원의 지인, 친인척으로부터 빼먹을 만큼 빼먹으면 토사구팽으로 내쳐버리는 구조이고, 매수자가 기획부동산에 가서 환불을 요구하면 회사는 잘못이 없다며 판매한 직원에게 따지라고 떠넘기기식 대응을 하는 것이 일반입니다.

● 개발계획을 이용한 지분쪼개팔기
기획부동산이 쪼개파는 부동산은 대부분 ‘토지, 특히 산지’입니다.
왜냐하면 도시가 아닌 지방의 토지나 산지는 시세가 정형화된 도시의 아파트 등과는 달리 적정한 가격이나 시세를 파악하기 어려워 소비자들을 속이기 용이하기 때문이지요. 즉, 시골에 있는 토지는 거래사례가 거의 없어 아무도 정확한 시세를 모르는 점, 토지투자는 적어도 몇 년은 흘러야 수익을 낼 수 있어 당장의 수익성을 확인하기 곤란한 점을 교묘히 이용합니다. 지자체마다 개발계획을 남발하다보니, 개발계획도 과연 추진될지, 언제 추진될지 담당공무원조차 모르는 경우가 있는데, 이처럼 개발계획의 실현가능성을 확인하기 어려운 점도 이용하지요.

그 외에 필자가 최근 상담과정에서, ‘서해안 염전’도 기획부동산의 판매물건이 된 사실과 서울 서초구 서래마을의 마을내부 도로도 지분으로 쪼개 전국에 팔고 있는 사실을 확인할 수 있었는데, 기획부동산이 손대는 영역의 한계는 없다고 보여집니다.

그리고 제주도나 서해안(서산, 당진,평택 등), 강원도, 해외 토지(베트남 등)와 같이 거주지와 멀리 떨어져서 ‘현장을 답사하기 어려운 지역의 토지’가 대상입니다.
주로 피해자들이 업무가 바쁜 전문직, 공무원, 회사원 등이어서, 현장확인을 하기 어려운 점을 최대한 이용하는 거지요. 그렇다 보니, 현장도 가보지 않고 섣불리 계약했다가 나중에 현장을 가보니 절벽 가운데 땅이었다는 웃지 못할 사례도 등장하는 이유입니다.

다음으로 ‘큰 면적의 토지를 사서 지분으로 쪼개 분할매각하는 경우’가 대부분입니다.

먼저 분할매각하는 방법에 대해 살펴보면, 통상 기획부동산은 매스컴에 보도된 개발계획 예정지 주변의 덩치 큰 땅(수천평, 수만평)을 토지소유자와 위탁판매계약을 체결하여 분할판매하거나, 매매계약금 정도만 지불하고 잔금기한을 6개월이나 1년 정도 넉넉하게 정한 후, 그 기한 사이에 분할하여 원 소유자로부터 바로 매수인에게 소유권을 이전해 주는 미등기전매 방식을 이용합니다.

이러한 미등기전매방식의 경우 법률상으로는 미등기전매가 금지되므로, 이를 피해가기 위해, 대부분 매매계약서상 매수인 명의를 '○○○외 ○인'형식으로 기재하여 향후 매도인에게서 매수자에게 직접 소유권이전이 가능하도록 안전장치를 해 두는 것이지요.

그러나 분할이전이 결코 쉽지 않습니다. 큰 땅을 분할하여 개별적으로 이전하려면, 개발행위허가를 받거나 건축허가를 받아 준공이 되어야 분할이 되는데, 중간에 자금이 모자라 준공이 나지 않음으로써 분할이 수년간 늦어지는 사례도 적지 않습니다. 이처럼 기획부동산이 약정한 시기까지 분할이전을 해주지 못해 계약해제에 따른 매매대금반환청구소송이 제기되고, 사기분양이라며 사기죄로 고소당하는 경우가 많게 됩니다.

관련 법률상 당장 분할이 안 되는 토지를 공유지분으로 매각하는 경우도 적지 등기부에 수십명이 지분으로 등기된 사례이지요. 그런데 현실적으로 공유지분이전을 받는 것이 쉽지 않고, 겨우 공유지분등기를 하더라도 공유자간 지분으로 얽혀있어 서로 처분이 제한되다보니, 전체 동의없이 개발행위, 건축행위가 곤란한 문제점이 있습니다. 그래서 권리행사도 못하고, 세금만 내면서 수년에서 수십년간 공유관계로 가야하는 일도 생기는 것입니다.

그 외 아예 분할이 안되는 토지를 분할가능하다고 속이고 판매하는 경우도 있습니다. 이때에는 계약취소와 매매대금반환하라는 판결을 받을 수 있고 형사적으로도 사기죄로 처벌될 것이지만, 통상 기획부동산이 빈껍데기뿐인 경우가 많아 실질적으로 손해를 만회하기가 쉽지 않습니다.

그리고 요즘은 해당 지방자치단체(특히 제주도)에서는 투기와 난개발에 대한 우려 때문에 토지분할을 엄격하게 심사하므로 분할이 생각보다 용이하지 않을 뿐만 아니라, 분할이 되더라도 도로가 없는 맹지인 경우도 적지 않으므로 주의하여야 합니다.

나아가 기획부동산이 투자유인책으로 제공하는 ‘개발계획’이 사실이 아닌 경우가 많고, 실제 개발계획이 수립되었더라도 민자유치 실패 등으로 흐지부지되는 사례가 적지 않습니다. 기획부동산은 개발계획을 미끼로 매입가격의 최소한 몇 배의 가격으로 엄청난 차익을 남기고 되파는데, 개발계획이 무산된다면 그 피해는 고스란히 매수인에게 돌아갈수밖에 없는 것이지요.

무엇보다도 심각한 것은 이런 기획부동산에는 계약이행을 책임질 시스템이 없다는 점입니다. 회사의 인테리어 등 외양은 그럴 듯해도 사실 빈껍데기뿐인 경우가 보통입니다. 법인명의로는 아무런 재산을 보유하지 않고, 대표도 소위 '바지사장'을 내세워 실제 책임자는 다 빠져나가는 면피용 시스템인 것입니다.

결론적으로 기획부동산은 계약이행을 할 의사나 능력도 없이 사기분양을 하고는 또다시 투기에 목말라 하는 또 다른 먹잇감을 찾아 나선다는 점이 놀라울 뿐입니다.

● 기획부동산 사기 피해 사례
다음으로 최근 기획부동산의 제주 서귀포시 토지분양사기와 관련한 울산지법 판례 중의 사례 하나를 소개하겠습니다.
관련자들이 아래 사례 외에도 여러건의 범죄를 저질렀는데, 결국 징역 1년 6개월에서 3년형을 선고받았고, 그중 일부는 집행유예형에 처해진 바 있습니다.(2020. 11. 6.선고 2020고단1783, 2698(병합), 2699(병합), 3953(병합) 사기 등) 이 사건은 건국이래 최대의 기획부동산 사기사건이라고 합니다.

피고인들은 공모하여, 2017. 9.경 피고인 박회장, 피고인 노사장은 이소개로부터 제주 서귀포시 안덕면 토지를 소개받아 원 지주인 송지주과 계약을 체결하고, 피고인 이영업, 피고인 박영업, 피고인 이부사는 ‘◇◇리 토지 근처에 첨단과학단지, 영어교육도시가 조성되어 있고, 생산관리지역이어서 집을 짓는데 문제가 없으며 ◇◇리 토지 주변 땅 시세가 평당 200~250만 원으로 5년 내 5~10배 상승이 가능하다. 3-6개월 내에 등기이전을 해 주겠다’는 내용으로 브리핑 자료를 작성하고, 피고인 박회장은 위 브리핑 자료를 보고받아 확인하고 전무 등 임원들, 부장 등 각 직원들에게 그들의 지인, 친인척 등 고객을 확보하면 월급에 더하여 높은 판매수당을 지급할 것을 약속하는 등 피고인들은 임직원들에게 맡은 역할에 따라 위 토지를 불특정 다수의 고객들에게 판매할 것을 독려함으로써 임직원들을 통하여 매수예정자들에게 ‘3~6개월 이내에 이전등기를 해주겠다’는 취지로 기망하였다.

그러나 사실은 위 토지에 대한 장밋빛 설명과 달리 피고인들이 제시한 지가상승을 기대할 만한 구체적이고 객관적인 근거가 전혀 없어 실현가능성이 불투명한 상황이었고, 피고인들은 위 토지에 관하여 2017. 9. 15. 원 지주인 송지주으로부터 매수함에 있어 앞서 기재한 바와 같이 악화된 자금사정으로 인해 온전한 소유권을 확보하지 못하였기 때문에 매수인들로부터 대금을 지급받더라도 기존의 회사 부채, 기존 매수인들에 대한 환불금 지급, 회사 운영경비로 사용하는 등 사실상 돌려막기 형태로 소비할 작정이었을 뿐 매수인들에게 소유권이전등기를 경료하여 줄 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 피고인들은 함께, 피고인 김전무를 통하여 2017. 9. 21. 피해자 조○순을 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자로부터 토지대금 명목으로 주식회사 SS알앤디 명의 계좌로 90,210,000원을 교부받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2018. 3. 5.까지 별지 범죄일람표2 기재와 같이 피해자 23명으로부터 1,085,161,200원을 교부받았다.

그런데 기획부동산이 위 판례와 같이 처벌되는 사례는 많지 않습니다. 왜냐하면 기획부동산은 이미 소송을 많이 당해봐서 소송이나 고소를 무력화시키는 대응책으로 완전무장하고 있다보니, 일반인이 당해낼 재간이 없고, 법적으로 해도 실익이 없는 경우가 많으므로, 결국 내가 속지 않는 것이 최우선 방책입니다.

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