[김재권 변호사의 부동산 읽기] 집합건물 유치권 경매 시 토지대금에서도 배당받나

김재권〈법무법인 효현 대표〉

집합건물인 아파트를 신축한 공사업자가 공사대금을 받지 못하자, 유치권을 행사하며 점유하던 미준공건물에 대해 촉탁등기로 건물을 보존등기한 후 유치권에 기한 경매신청을 했다. 이에 법원이 집합건물뿐만 아니라 대지인 토지(이미 경매로 타인 소유자 된 상태)까지 일괄경매로 진행했다면, 유치권자는 건물매각대금이 아닌 토지 매각대금에 대해서도 배당받을 수 있을까.

집합건물의 전세권의 경우, 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미쳐 건물에만 전세권을 설정했어도 대지의 매각대금에서도 우선배당을 받게 된다. 다만 단독주택인 다가구주택의 전세권자는 대지 매각대금에 대해선 우선변제권을 갖지 못한다는 게 판례이다.

이에 관해 대전지방법원 천안지원은 집합건물 경매에서 유치권자는 대지 매각대금에 대해선 배당받지 못한다고 결론냈다.(2015년 4월28일 선고 2014가합4661 판결, 배당이의)

이 사건에서 유치권자는 "유치권은 대상 건물뿐만 아니라 건물의 종된 권리인 대지 사용권에도 미치고, 집합건물에 대한 점유는 그 대지권에 대한 점유를 포함한다"며 "토지 매각대금도 유치권자에게 배당돼야 한다"라고 주장했다.

그러나 법원은 "건물 신축공사를 한 수급인의 공사대금채권은 토지에 관해 생긴 게 아니다. 토지에는 유치권을 행사할 수 없다"라고 보았다.

아울러 "민법 제100조 제2항의 종물과 주물관계는 물건 상호간 관계뿐 아니라 권리 상호간에도 적용된다. 집합건물법 제20조 제1항·제2항에 따르면 구분건물 대지사용권은 전유 부분과 종속적 일체불가분성이 인정된다 할 것이다. 하지만 유치권은 목적물의 점유라는 사실관계를 요건으로 한다. 종물과 주물 관계가 유치권에 당연히 적용된다고 볼 수 없다"라고 판시했다.

결론적으로 "유치권자는 이 사건 부동산의 건물에 관한 공사대금채권자로서 그 공사대금채권은 해당 건물에 관해 생긴 것일 뿐이다. 유치권자는 토지에 대해선 유치권을 행사할 수 없다"고 했다.

덧붙여 "건물 소유자가 건물 소유를 통해 그 대지를 점유하는 것이므로, 유치권자인 원고들이 해당 건물을 점유했다고 해서 해당 토지까지 점유한다고 볼 순 없다. 이 토지에 대한 점유가 인정되지 않는 이상 유치권자가 건물에 대해 유치권을 행사한다고 해서 그 유치권의 효력이 당연히 그 종된 권리인 '대지사용권'에 대해서까지 미친다고 볼 수도 없다"라고 말했다. 한마디로 토지 매각대금은 토지 소유자에게 배당된다는 것이다.

<법무법인 효현 대표>