서경규 교수
현재 우리나라는 과도한 수도권 집중과 비수도권의 쇠퇴, 인구 감소와 핵가족화, 초고령사회와 다문화사회, 아파트 일변도의 주택과 공동체 의식 약화 등 다양한 주택문제에 직면해 있다. 그동안 정부는 주택문제를 해결하고자 임시방편적으로 안정정책과 부양정책을 빈번하게 시행해 왔는데 이는 국민으로부터 정책의 신뢰도를 떨어뜨리는 요인으로 작용했다.
이재명정부는 취임 100일도 되기 전에 '6.27대책'과 '9.7대책' 2번의 부동산대책을 발표했다. 그런데 이는 수도권의 주택시장 안정이 목표인 규제와 개발 중심의 대책으로서 현재의 주택문제를 근본적으로 해결하는데 한계가 있다. 주택정책이 성공하기 위해서는 주택시장의 환경변화를 충분히 반영하여 일관성을 가지고 꾸준하게 시행해야 한다. 이제 주택정책의 패러다임을 과감하게 전환해야 할 때이다.
첫째, 공간구조를 수도권 단핵체제에서 권역별 다핵체제로 바꿔야 한다. 주택시장의 양극화가 심각한 상태에서 수도권 집중문제를 해결하지 않고는 주택문제를 근본적으로 해결할 수 없다. 권역별로 핵심거점을 설정하고 수도권과 같은 수준의 교통·교육·산업환경을 갖추도록 적극 지원해야 한다. 현재 서울을 중심으로 주택가격이 지속적으로 상승하는 것은 이곳에 양호한 일자리가 많고 자본이득 가능성이 높아 주택수요가 꾸준하기 때문이다. 따라서 공간구조를 권역별 다핵체제로 바꾸어 주택수요를 분산시켜야 한다. 다행히 이재명정부의 123대 국정과제를 보면 국정목표의 하나로 '모두가 잘사는 균형성장'을 설정하고 5개 초광역권과 3개 특별자치도를 사람과 기업이 모이는 혁신거점으로 육성할 계획이다. 이 과제가 성공하기 위해서는 비수도권을 대상으로 공공기관 추가 이전 및 국가산업단지 조성, 공항 및 철도 건설, 대학 육성 등의 정책을 강력하게 추진해야 한다.
둘째, 부동산활동을 개발 중심에서 관리 중심으로 전환해야 한다. 우리나라 인구는 2020년 9월 5만1천842천명을 정점으로 감소하고 있고, 전국적으로 주택보급률은 100%를 넘었다. 또한, 일반가구 중 2건 이상 주택을 소유한 가구의 비율이 14.7%(2023년 기준)로 높고, 빈집도 지속적으로 늘어나고 있다. '9.7 대책'처럼 용도지역제의 근간을 흔들면서 용적률 인센티브를 확대하는 것은 주택 공급에 더 많은 비용과 시간이 들뿐 아니라 장기적으로 주거환경을 악화시키는 요인으로 작용한다. 주택의 수요변화에 신속하게 대응하고 기존 주택의 활용도를 높일 수 있도록 기존 주택의 거래를 통한 재고공급에 힘써야 한다. 이를 위한 합리적 방안은 주택의 보유세 강화이며, 우선적으로 주택공시가격의 현실화가 필요하다. 주택 보유세가 강화되면 다주택자나 빈집 소유자의 주택 매도욕구가 커져 주택공급이 증가하는 효과를 보게 된다.
<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>
윤정혜
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