요즘 아파트값이 천정부지로 치솟자 하나의 주택에 수십 개의 개별호실을 만들어 임대하는 다가구주택, 소위 ‘원룸’이 붐을 이루고 있다. 이러한 다가구주택은 여러 개의 호실이 있다하여 구분소유권을 가지는 공동주택이 아니라 엄연히 단독주택인 점을 유의할 필요가 있다.

이러한 다가구주택의 임차인이 전세권등기는 선순위로 했지만 전입신고와 확정일자는 후순위 임차인보다 늦게 한 상태에서 다가구주택이 경매로 매각되었다면 일반 법률상식상, 토지 및 건물 전체 매각대금에서 물권자인 전세권자가 우선 배당받고 남는 것만 후순위 임차인이 배당받아 갈 것으로 보여진다.

그러나 반드시 그렇지는 않다. 최근 대법원은 다가구주택의 선순위 전세권자가 전입신고와 확정일자에서 후순위 임차인보다 늦었다면, 건물의 매각대금에 대해서는 후순위 임차권자보다 우선배당받을 수 있으나 대지의 매각대금에 대해서는 우선 배당받을 수 없다는 이유를 들어 이와 상반되는 원심판결을 파기환송했다.(2015. 6. 22. 선고 2014다10007 판결)

대법원은 “주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다”라고 판결 이유를 밝혔다.

결국 “대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다”고 봤다. 그런데 “건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한 사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고, 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다”라고 본 것이다.

이에 반해 아파트나 다세대주택, 연립주택 같은 집합건물은 전세권의 효력이 건물과 대지에까지 미쳐 건물에만 전세권을 설정했어도 대지의 매각대금에서도 우선배당을 받게 된다.

결론적으로 다가구주택 등 단독주택을 임차할 경우, 전세권등기를 해 두는 것이 훨씬 확실한 권리보장수단인 것 같지만, 실제로는 전입신고와 확정일자를 받아 둔 임차인보다 못한 셈이어서, 전세권등기로 안심하지 말고, 반드시 전입신고와 확정일자까지 함께 받아두어야 하는 점에 유의할 필요가 있다. (759-6611)

<다음카페 부동산 건설법률상담실>

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