최근 부동산가격의 상승으로 경매시장의 경쟁률이 높아져 경매로 수익을 내기가 더욱 힘들어졌다. 모든 것이 불확실한 시대에 경매 재테크에 올인하는 경매 참여자가 꾸준히 증가해 이젠 권리분석이 쉬운 아파트 등 일반 물건은 낙찰받기조차 어렵고 겨우 낙찰받아 봐야 수익이 신통찮은 게 현실이다.

그래서 권리분석이 어려운 유치권, 법정지상권이 있는 물건 등에 몰리고 있으나 리스크가 크고 대부분 대형물건이어서 낙찰대금의 부담이 적지 않은 데다 낙찰잔금대출이 어려워 자금력이 있는 소수의 사람만 도전할 수 있을 뿐이다.

그러다보니 경매절차에서 가장 유치권자, 가장 임차인, 가장 선순위 권리자 등의 소위 ‘가짜’권리를 내세워 낙찰가격을 떨어뜨려 저가로 매수하려는 꾼(?)들이 나서서 경매시장을 혼탁하게 하는 사례가 적지 않다.

근래 경매시장 질서를 흐리는 사례를 하나 들면 공유물분할경매제도와 지분가등기제도를 이용하는 수법인데 필자도 소송이나 상담을 통해 여러 차례 경험했다.

우선 여러 명이 지분으로 공유하는 공유물에 주목해 매매나 경매 등으로 지분을 취득한다. 다음으로 공유물분할판결을 받는다. 이때 공유물분할은 현물분할이 아니라 경매로 팔아 돈으로 배당하는 가액분할의 방법을 이용한다.

공유물분할판결을 받은 후 분할을 위한 경매를 신청하기 전에 일부 지분에 대해 타인과 매매예약을 한 것처럼 꾸며 최선순위 가등기를 설정한다. 즉 담보목적의 가등기가 아니라 나중에 소유권을 넘겨갈 권리를 유보하는 소유권이전가등기를 한다.

경매신청을 해 경매가 진행되면 일부 지분에 존재하는 최선순위 가등기는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있어 여러 번 유찰되고 낙찰가격이 큰 폭으로 떨어진다. 결국 최선순위 가등기의 비밀을 아는 경매신청 공유자가 단독으로 낙찰받아 엄청난 시세차익을 보는 것이 이들의 시나리오다.

그런데 이들의 수법을 무력화시키는 방법이 있다.

누가 보더라도 공유물분할을 하기로 판결까지 받아 놓고 경매신청을 하기 전에 일부지분만 이전하는 것 자체가 상식에 반하고, 서로 짜고하는 허위행위다.

그래서 낙찰자로서는 ‘통정허위표시’라는 이유로 가등기가 무효이므로 말소돼야 한다는 소송을 하면 된다. 실제 매매대금이 지급되지 않았거나 지급된 외관을 만들었다 해도 돈의 흐름을 끝까지 조회해 보면 허위매매임이 다 드러나게 된다. 경매입찰방해죄로 형사고소를 할 수 있고 허위가등기를 했다면 허위 유치권자, 허위 임차인과 마찬가지로 처벌이 된다.

경매시장이 아무리 어렵다지만 이런 불법행위까지 횡행하는 현실이 안타깝다.(759-6611)

<다음카페 부동산 건설법률상담실>

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