[서경규 교수의 부동산 에세이] 재개발·재건축사업 '조합-신탁' 방식의 비교

서경규 (대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수)

'도시 및 주거환경정비법'(도시정비법)상 재개발·재건축사업의 사업시행자는 오랫동안 토지 등 소유자가 설립한 조합이 대부분을 차지했다. 하지만 2016년 3월부터 신탁업자가 단독으로 사업시행자가 될 수 있도록 법제화돼 현재는 신탁업자도 다수 시행하고 있다. 여기서 조합방식과 신탁방식을 비교해보자.

조합방식은 정비구역의 지정·고시 후 토지 등 소유자가 조합설립추진위원회 구성, 조합창립총회 개최, 조합설립인가 절차를 거쳐 사업시행자가 되는 경우다. 조합설립추진위 구성과 조합 설립인가를 위해선 일정한 기준에 의한 토지 등 소유자의 동의를 받아야 한다. 최고 의사결정기구는 조합원 총회다. 조합방식의 장점은 조합원이 주체가 돼 의견을 적극 반영해 사업을 추진할 수 있고, 조합원의 개발이익 극대화에 유리하다는 데 있다.정비구역의 입지와 규모에 상관없이 추진할 수 있다는 점도 빼놓을 수 없다. 단점은 조합임원의 전문성이 부족할 경우 안정적이고 효율적인 사업추진이 곤란하고, 조합원 간 갈등발생시 소송 등으로 인해 사업 진행이 지연될 수 있다는 점이 꼽힌다. 조합이 사업 자금을 조달하므로 신탁방식에 비해 어려움이 있을 수도 있다.

신탁방식은 정비구역 지정·고시 후 신탁회사가 토지 등 소유자로부터 일정한 기준에 의한 동의를 받은 후 시장·군수 등으로부터 지정개발자로 지정받아야 한다. 최고 의사결정기구는 토지 등 소유자 전체회의다. 신탁방식은 조합설립의 절차가 필요 없고, 의사결정이 상대적으로 빨라 신속한 사업추진이 가능하다. 또한 복잡한 시행과정에서 신탁회사의 전문성을 적극 활용할 수 있으며 신탁회사가 금융투자업자여서 자금조달이 상대적으로 쉽다. 반면 일정수준의 신탁수수료가 발생하며, 토지 등 소유자의 실질적 의견반영이 부족할 수 있고 재개발·재건축사업에 참여할 수 있는 신탁회사 수가 제한적이라는 것은 단점이다.

'도시정비법'상 조합방식이든 신탁방식이든 토지 등 소유자 동의요건은 재개발·재건축사업별로 동일하다. 그런데 재개발·재건축사업은 관련 법령이 복잡하고 사업기간이 길며 다양한 이해관계인이 있는 개발사업이다. 따라서 이들 사업의 성공을 위해선 풍부한 지식과 경험을 토대로 다양한 이해관계인과 합리적인 협상을 할 수 있는 사업시행자가 필요하다. 어떤 방식으로 사업을 추진할 것인가는 전적으로 토지 등 소유자의 의사에 달려 있다. 하지만 토지 등 소유자 중 재개발·재건축사업에 대한 지식과 경험이 풍부한 사람이 적을 경우 신탁방식을 고려할 필요가 있다. 결국 재개발·재건축사업에 있어 조합방식과 신탁방식의 선택문제는 해당 정비구역의 입지와 규모, 토지 등 소유자의 성향과 전문성 등에 달려있다.

〈대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수〉