서경규 교수

전월세전환율은 부동산임대시장에서 전세금이나 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 말하며 연 단위의 %로 표시된다. 전세금이나 보증금은 타인의 부동산을 사용하는 대가로서 지급하는 목돈이고 계약기간이 끝나면 반환받는 점에서 동일하다. 그러나 사용대가로서 처음에 지급하는 목돈이더라도 전세금은 다른 대가(代價)가 없는 경우에 쓰고, 보증금은 추가로 월세를 지급할 때 쓰는 용어로서 서로 구별된다.

부동산임대시장에서 소유자는 목돈이 필요한 경우 전세 또는 보증금 비율이 높은 보증부월세를 선호할 것이며 사용자(임차인)는 목돈이 없는 경우 보증금 비율이 낮은 보증부월세 또는 순수월세를 선호할 것이다. 또한, 전세나 보증금 비율이 높은 보증부월세의 경우 사용자(임차인)가 전세금이나 보증금 회수에 대한 위험을 부담하고, 반대로 보증금 비율이 낮은 보증부월세나 순수월세의 경우 소유자가 월세 미납에 대한 위험을 부담한다. 따라서 부동산임대시장에서 전월세전환율은 소유자와 사용자(임차인)의 입장을 조정하여 월세의 정도를 결정하는 매개체 역할을 한다.

전월세전환율의 성격은 소유자와 사용자(임차인) 중 누구의 관점이냐에 따라 다를 수 있지만 일반적으로 시장이자율과 위험프리미엄(Risk premium)의 합으로 본다. 따라서 시장이자율이 하락하면 전월세전환율은 낮아지고, 반대로 시장이자율이 상승하면 전월세전환율은 높아진다. 또한, 시장이자율이 하락하면 소유자는 전세를 월세로 전환하고자 하고, 반대로 사용자(임차인)는 월세를 전세로 전환하고자 한다. 따라서 부동산감정평가나 중개에 있어 보증부월세의 임대사례를 순수월세로 전환할 때에는 전월세전환율의 의미와 성격을 충분히 이해하고 적정하게 결정해야 할 것이다.

한국부동산원의 발표에 의하면 지난해 12월 기준 대구지역 주택시장의 전월세전환율은 6.4%, 상가시장(집합상가 기준)의 전월세전환율은 6.0%로 나타났다. 일반적으로 상가시장의 전월세전환율이 주택시장보다 더 높은 것으로 알려져 있으나 현재는 예외적 현상을 보이고 있다.

한편, '주택임대차보호법'과 '상가건물임대차보호법'은 과다한 월세로 인한 임차인의 피해를 방지하기 위해 전월세전환율의 상한을 규제하고 있다. 이는 기존 계약 중의 월세전환에 한해서 적용되므로, 신규계약이나 갱신계약에는 적용되지 않는다. 2026년 3월 현재 '주택임대차보호법'상 전월세전환율의 상한은 1할(10.0%)과 기준금리에 2.0%를 더한 비율 중 낮은 비율로 정하므로 연 4.5%이고, '상가건물임대차보호법'상 전월세전환율의 상한은 1할2푼(12.0%)과 기준금리에 4.5배를 곱한 비율 중 낮은 비율로 정하므로 연 11.25%이다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>

서경규 교수

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