'준공후 미분양', CR리츠가 매입해 임대주택 된다

국토교통부 제공

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정부가 미분양 누적, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등으로 침체된 건설경기를 부양하기 위해 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 활용한 지원에 본격 나선다. 브릿지론 상환이 어려운 사업장을 대상으로 '공공지원 민간임대리츠'로 전환을 지원한다. 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양'으로 어려움을 겪는 사업장의 경우 기업구조조정 리츠(CR리츠)가 미분양 주택 매입을 돕는다.

2일 국토교통부는 오는 8일, 리츠 방식을 활용한 부동산 PF사업 지원방안과 관련해 업계를 대상 설명회를 개최한다. 지난달 28일 발표한 '건설경기 회복 지원방안'의 후속 조치다.
◆경매 위기 미착공 PF사업장, 공공지원민간임대리츠로 전환
PF사업은 통상 브릿지론(토지 매수 등 초기비용 대출)→토지 매입→인·허가→본PF→착공→분양 순으로 진행된다. 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 등으로 본PF로 전환하지 못해 경매 위기에 처한 사업장은 주택도시기금이 투자하는 공공지원민간임대리츠로 전환을 지원한다.

미분양 우려 등으로 본 PF로 전환되지 못하고 토지가 경매될 경우, 지분출자(Equity·자기자본)를 한 사업자의 손해가 발생하고 일부 브릿지론 상환이 어려워진다. 이 경우 주택도시기금을 지원받아 공공지원민간임대리츠로 전환한다. 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통해 신용보강이 되면 PF대출과 착공 등이 원활하게 진행될 수 있다.

또한 임대로 운영하다 향후 부동산 시장이 호전되는 시점에 적정 가격으로 매각하면 지분출자 사업자도 투자비를 회수할 수 있다. 토지를 보유했던 시공사가 리츠에 참여하면 토지매각을 통한 브릿지론 상환과 함께 도급공사를 통한 매출 확보도 가능해 진다.
◆준공후 미분양 주택, CR리츠가 매입
준공 후 미분양 등으로 자금조달에 어려움을 겪는 사업장은 세제 지원을 받는 기업구조조정리츠(CR 리츠)가 미분양 주택을 매입할 수 있도록 지원한다.

미분양 주택을 보유한 시공사·신탁사 등이 재무적투자자(FI) 선순위 투자를 받아 CR 리츠를 구성해 미분양 주택을 임대주택으로 운영하는 방식이다. 투자금과 임대보증금으로 본PF대출을 상환하고 임대주택을 운영하다 부동산 경기가 회복되는 시점에 분양하면 나머비 사업비도 회수할 가능성이 높아진다. 2009년에 CR리츠가 미분양주택 2천200가구를 매입해 2∼4년 임대하다 모두 매각한 실적이 있다.
 

게티이미지뱅크

이번 설명회에선 구체적인 공모 방법, 사업절차 등을 안내한다. 8일부터 이달 30일까지 주택도시보증공사(공공지원 민간임대리츠)와 한국부동산원(CR리츠)을 통해 수요조사를 받은 뒤 리츠 인가 등 후속 절차를 진행할 계획이다.

아울러 정부는 PF 현장의 어려움을 조기 해결할 수 있도록 기금투자위원회 심사 및 리츠인가 절차의 병행 등을 통해 행정 절차 기간을 단축한다. 리츠 참여요건 완화 등 합리적인 규제 개선도 검토할 예정이다.

박주희기자 jh@yeongnam.com

박주희 기자

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