7월 스트레스 3단계 시행…지방 차주 대출한도↓ 미분양 해소 악재

소득 5천만원 차주의 대출한도 변화. <출처 유진투자증권>

스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행으로 지방 매수자들의 주택 구매력 하락이 수도권보다 훨씬 클 것이라는 전망이 나왔다. 스트레스 가산금리가 수도권과 비(非)수도권 모두 1.50%로 상향될 것으로 예상되는 만큼, 지방 차주의 체감 대출 한도 감소폭이 더 크다는 이유에서다.

이같은 전망은 유진투자증권 대체투자분석팀이 시공능력평가 100위 내 건설사의 재무를 기반으로 위기를 버틸 수 있는 체력 여부를 확인한 보고서에서 제시됐다. 보고서는 전반적인 부동산 시장 침체 국면에서 지방 주택가격 상승을 통한 미분양 해소 가능성이 낮다고 판단했다. 정부는 현재 명목 GDP(국내총생산) 성장률 이내에서 가계부채 증가율을 관리하고 있으며, 이는 주택가격 상승 속도를 제한하는 요인으로 작용한다는 설명이다.

가계대출 증가율이 명목 GDP 성장률을 초과할 경우, 정부가 추가적인 대출 규제를 도입할 가능성 또한 배제할 수 없다는 게 분석팀의 전망이다.

특히 7월부터 시행 예정인 스트레스DSR 3단계 적용으로 가산금리가 1.50%로 상향될 것으로 예상된다는 점이 가장 큰 변수다.

금융당국은 3단계 스트레스 DSR 도입과 관련해 금리 수준이나 적용 대상 등에 대한 입장을 조만간 공식화할 예정이다. 예정대로 3단계 스트레스 DSR이 도입되면 은행권 및 2금융권의 주담대와 신용대출, 기타대출 금리에 가산금리(스트레스금리) 100%(하한)인 1.5%가 적용될 것으로 보인다.

3단계에서는 수도권의 경우 기존 스트레스 금리가 1.20%였던 만큼, 영향은 제한적일 것으로 예상된다. 반면, 미분양 주택이 집중된 지방은 기존 스트레스 금리가 0.75%인 점을 감안하면, 잠재 매수자의 구매력 하락이 수도권보다 클 것으로 전망된다.

금융당국은 작년 9월부터 2단계 조치를 도입하면서 은행권 주담대·신용대출 및 2금융권 주담대에 수도권 1.2%, 비수도권 0.75%의 스트레스 금리를 적용해 왔다.

이같은 변화는 지방 주택가격의 상승 가능성을 더욱 낮추며, 결과적으로 미분양 해소에도 부정적인 영향을 줄 것이란 게 분석팀 전망이다.

실제, 30년 만기 분할상환 대출(변동형·대출이자 4.5% 가정)을 기준으로 소득 5천만원 차주의 대출한도 변화를 살펴보면, 스트레스 DSR 3단계에서 대출한도는 수도권 차주는 900만원 줄어들지만 비수도권에서는 2천400만원 감소해 체감 변동폭이 지방 차주가 클 수 밖에 없다. 수도권과 비수도권 모두 대출한도는 2억7천800만원이다.

소득 1억원 차주의 대출한도 변화 <출처 유진투자증권>

소득 1억원 차주의 한도 변동폭은 수도권은 1천800만원, 비수도권은 4천800만원 줄어들게 돼 매수심리를 위축시킬 것이란 게 업계의 대체적 관측이다.

유진투자증권 대체투자분석팀 측은 “금리 인상이 이뤄지면 지방 주택가격의 상승 가능성을 더욱 낮추며, 결과적으로 미분양 해소에도 부정적인 영향을 줄 것"이라고 예상했다.

윤정혜기자 hye@yeongnam.com

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