[서경규 교수의 부동산 에세이] 주택시장 양극화시대의 시장 안정정책

서경규 대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수

최근 주택시장의 큰 특징은 지역 간 양극화라 할 수 있다. 넓게는 수도권과 비수도권 간 양극화가 큰 문제이지만 좁게는 수도권 또는 비수도권 내에서도 선호지역과 비선호지역 간 양극화가 나타난다. 여기서 양극화는 공급면적 ㎡당 주택가격, 주택가격 상승률, 주택 거래량, 미분양률, 빈집 비율 등 다양한 지표에 의해 확인할 수 있다.

주택시장에서 양극화가 나타나는 주요 원인은 지역 간 주거환경의 차이와 자본이득 가능성의 차이라 할 수 있다. 즉, 주택시장에서 선호지역은 현재 주거환경이 양호하고 장래 주택가격 상승가능성이 높은 지역이다. 주택시장 양극화의 주요 원인을 해결하지 않고는 주택문제를 근본적으로 해소할 수 없다. 그런데 이러한 원인을 해결하기 위해서는 많은 비용과 시간이 필요하다. 따라서 장기적인 관점에서 지속적인 지역 간 균형발전정책을 시행해야 한다. 국가는 지역 간 균형있는 발전을 위하여 지역경제를 육성할 의무를 지며(대한민국헌법 제123조제2항), 국민은 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 가진다(주거기본법 제2조).

주택시장의 양극화로 인해 전국에 일률적인 주택정책을 시행하는 것이 불가능하다. 주택시장이 과열된 지역에는 시장안정정책을 시행해야 하고, 반대로 주택시장이 침체된 지역에는 시장부양정책을 시행해야 한다. 이는 단기적으로 주택정책의 지역적 차별화가 필요함을 의미한다.

한편, 주택시장의 안정정책은 크게 수요억제정책과 공급확대정책으로 구분할 수 있으며, 이를 병행할 때 정책효과가 커진다. 첫째, 수요억제정책으로는 보유세 강화가 대표적이다. 주택시장이 양극화 현상을 보일 때는 보유세로서 재산세보다 종합부동산세를 강화하는 것이 바람직하다. 재산세는 지방세로서 모든 주택소유자에게 과세되는 반면 종합부동산세는 국세로서 일부의 고가주택소유자에게만 과세되기 때문이다. 종합부동산세를 강화하는 방법으로는 공시주택가격이나 공정시장가액비율을 현실화하는 것이 우선이다. 주택의 보유세 강화는 신규주택수요를 억제할 뿐 아니라 기존주택소유자의 매도욕구를 키워 기존주택시장의 공급이 증가하는 효과도 있다. 종합부동산세의 강화로 더 걷힌 세금으로는 비선호지역의 발전을 위한 재원으로 활용할 수 있다. 둘째, 공급확대정책으로는 서울의 경우 정비사업 활성화가 바람직하다. 구체적인 방법으로는 재건축초과이익환수제의 폐지를 검토해야 할 것이다. 재건축초과이익환수제의 경우 현재 시행으로 인한 정책효과보다 시행으로 인한 갈등이 더 큰 제도라 할 수 있다. 재건축사업으로 인한 개발이익은 사업시행자로부터 토지·시설·건축물 등으로 제공받는 공공기여제도로 충분히 환수할 수 있을 것이다.

새로 출범한 이재명정부의 효율적이고 합리적인 부동산정책을 기대해 본다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>

윤정혜기자 hye@yeongnam.com

윤정혜

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