전세금 못받을까 걱정? 반환보증보험 미리 들면 OK!

  • 홍석천
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  • 입력 2020-02-01   |  발행일 2020-02-01 제12면   |  수정 2020-02-01
■ 전세값 하락기…세입자가 꼭 알아야 할 전세금 회수 대처법
작년 HUG 대위변제금액 2836억원
전세금 보증사고 1년 새 5배가량 증가
상환보증보다 반환보증대출이 더 유리
임대인 대신해 보증기관서 즉각 반환
가입땐 집주인 사전동의도 필요없어

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직장인 A씨는 얼마 전 전세계약이 종료됐지만 집주인으로부터 보증금 2억원을 돌려받지 못하고 있다. 속앓이를 하던 A씨는 2년 전 전세자금대출을 받을 때 보증에 가입한 사실이 기억나 은행과 보증기관에 전화를 했다. 하지만 해당 보증서는 은행에 대한 대출금(1억6천만원)만 일시적으로 대신 상환해주는 '상환보증'이라는 것을 알게 됐다. 잔여 보증금(4천만원)을 회수하려면 전세금 반환소송을 해야 한다는 사실을 알게 됐다. A씨는 "전세금보증상품 가입 당시에 상환보증과 반환보증의 차이를 자세히 알아보지 못한 게 후회가 된다"고 아쉬워했다.


정부가 강력한 대출규제 등을 내놓으면서 갭투자자를 중심으로 전세금 반환사고가 증가하고 있다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 집주인을 대신해 세입자에게 돌려준 전세보증금이 사상 최고치를 기록했다. 전세금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 크게 증가한 것이다.

HUG에 따르면 2019년 전세금반환보증보험 대위변제 금액은 2천836억원에 달했다. 2018년 583억원보다 5배 가까이 급증했다. 전세금반환보증보험은 집주인이 계약 기간 만료 후에도 전세보증금을 돌려주지 못하면 HUG가 가입자(세입자)에게 보증금을 우선 지급(대위변제)하고, 나중에 집주인에게 해당 금액을 청구하는 제도다.

이처럼 부동산시장이 혼란한 시기에 전세자금대출을 받으려는 세입자들은 반환보증 대출상품을 선택하는 게 유리하다. 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있는데 반환보증은 보증기관이 임대인을 대신해 전세보증금을 즉각 반환해주기 때문이다.

◆전세자금대출 보증서 보장범위 확인해야

전세자금대출을 받는 세입자는 별도의 '보증(보험)료'를 내야 한다. 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출이기 때문이다. 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데, 이때 보증의 종류는 '상환보증'과 '반환보증'으로 나뉜다.

상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 준다. 다만 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아 있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야 할 수도 있다. 반면 반환보증은 전세기간이 끝났는 데도 전세 보증금을 받지 못할 경우 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환해 준다. 이후의 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 된다.

현재 은행에서 판매하고 있는 대부분의 전세자금대출은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 3개의 보증기관에서 보증한다. 이에 따라 대출 상품군도 크게 3가지로 나뉘는데 반환보증은 HUG의 '전세자금 안심대출'에만 있다. 다만 상품별로 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출한도 등이 다르므로 요건 충족 여부를 사전에 확인해야 한다.

◆전세금을 확실히 지키고 싶다면

전세보증금이 2억원, 그 중 대출금이 1억6천만원인 아파트를 가정했을 때 HF 보증대출(상환보증)과 HUG 전세자금안심대출(상환+반환보증)의 보증료 차이는 얼마나 될까. 금융감독원에 따르면 2년 기준 주택금융공사의 보증대출 보증료는 48만원인 반면 전세보증금 즉시 회수가 가능한 전세자금안심대출의 경우 67만2천원이다. 월 8천원의 추가 비용으로 전세보증금을 확실히 지킬 수 있는 것이다.

HUG의 안심대출, SGI의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도받는다. 이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 '세입자와 맺는 계약'으로, 임대인의 부동산소유권에는 아무런 영향이 없다.

하지만 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등은 어렵다는 것이다. 전세자금대출을 받는 대부분의 세입자들은 이러한 보증내용의 차이보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있다.

금융감독원 관계자는 "전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있으므로 보증 목적에 맞게 선택해야 한다"고 설명했다.

◆기존 세입자도 반환보증만 별도가입 가능

전세자금대출을 신청할 때 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자나 대출을 받지 않은 세입자라고 하더라도 반환보증만 별도로 가입할 수 있다. HUG나 SGI에서 단독 가입 상품을 판매하고 있다. 보증금 요건·보증요율 등이 달라 본인에게 맞는 상품을 골라 가입하면 된다. 이때 남은 전세기간과 보증상품 가입기한에 유의해야 한다.

HUG의 반환보증 상품 역시 전세자금 안심대출과 마찬가지로 사회적 배려계층 할인이 적용되며, SGI의 전세금보장 신용보험도 LTV 비율 및 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있다.

반환보증을 별도 가입하면 전세자금 안심대출과는 달리 집주인의 사전동의가 필요없다. 집주인에게는 사후통보(채권양도통지)하기 때문이다. 다만 단독·다가구의 경우 다른 세대의 전세보증금 총액을 확인해야 하기 때문에 집주인에게 사전 양해를 구해야 한다. 다가구의 경우 임차인의 보증금 합이 실거래가 대비 일정수준 이하인 경우에만 반환보증서 발급이 가능하다.

홍석천기자 hongsc@yeongnam.com

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