[부동산공부방] 월세 연체? ‘계약갱신요구권’이 없어진다.

Q. 월세 연체로 임차인에게 계약갱신요구권이 없어지면 어떠한 피해를 보게 되나요?
A. 주택임대차이든 상가임대차이든 임차인이 일정 기간 임대를 보장받고 안정적으로 거주나 영업을 하는 것은 주거의 안정성이나 투하자본 회수차원에서 매우 중요한 사항입니다.
그러므로 주택임대차는 임차인에게 기간만료시 ‘2년간’, 상가임대차는 ‘10년간’ 계약갱신요구를 통해 거주나 영업의 계속성을 보장하고 있는데, 월세를 연체하면 이러한 중요한 권리가 사라지는 점 유의해야 합니다.
즉, 주택은 ‘2기’, 상가는 ‘3기’의 차임연체한 사실이 있으면 임대인의 갱신거절로 인해 법이 인정하는 갱신기간을 보장받을 수 없게 되고, 나아가 권리금회수도 할 수 없는 불이익 내지 손해가 생깁니다.

Q. 주택임차인의 월세 연체로 인한 갱신요구권 소멸에 관한 법 규정은 어떻게 되어 있나요?
A .주택임대차보호법에는 임차인은 기간만료 전 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인은 2기의 차임연체사실 등 정당한 사유가 없으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다.
즉, 주택임대차보호법 6조의 3에서는 “임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하고, 1호에서 “임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유로 규정하고 있습니다. 즉, 2기의 차임연체시 임대인이 갱신거절을 할 수 있으므로 사실상 갱신요구권은 소멸되는 것이나 다름없는 것입니다.

Q. 상가임차인의 월세 연체로 인한 갱신요구권 소멸에 관한 법 규정도 소개해 주시죠.
A. 상가건물임대차보호법에도 임차인은 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인은 3기의 차임연체 사실 등 정당한 사유가 없으면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다. 주택임대차와는 연체차임액이 2기냐 3기냐의 차이만 있을 뿐 다른 내용은 동일합니다.
즉, 상가건물임대차보호법 10조에서는 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하고, 1호에서 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유로 규정하고 있습니다.

Q. 임차인의 갱신요구 당시에는 연체차임이 없지만 과거에 2기나 3기의 차임연체한 전력이 있어도 임대인이 갱신거절할 수 있나요? 그렇게 보는 이유는 무엇인가요?
A. 상가나 주택임대인의 ‘갱신요구거절 사유로서 차임연체’와 ‘계약해지사유로서의 차임연체’가 다르게 규정돼 있어 문제가 됩니다.
즉, 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법은 ‘차임연체시 임대인의 계약해지사유’로, '임차인의 차임연체액이 3기(2기)의 차임액에 달하는 때'라고 규정하는 반면, 갱신거절사유로는 '임차인이 3기(2기)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'라고 규정하고 있습니다.

이에 관해 대법원은 "갱신거절사유로서의 차임연체 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다"라고 판결했습니다.(2012다58975 판결, 2020다255429 판결)

결국 대법원 판결에 의하면, 임대인이 갱신거절을 할 당시에는 연체 차임이 없다 하더라도 과거에 3기(2기)에 달하는 차임을 연체한 사실이 존재하기만 하면 신뢰관계상 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 갱신거절을 할 수 있다는 결론이 됩니다. 다만, 과거 연체전력이 코로나사태로 인한 특례기간인 6개월 이내에 생긴 것은 위 ‘3기 연체사실’의 계산에서 빼야겠지요.

반대로 차임연체를 이유로 ‘계약해지’를 하려면 계약해지하기 이전에 3기에 달하는 차임연체사실이 현존해야 하고, 이미 지급되었으면 해지하지 못한다'는 점에 유의할 필요가 있습니다.

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