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| 서경규 대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수 |
재건축사업 안전진단은 공동주택의 노후·불량 정도를 평가해 재건축사업 시행여부를 판정하는 작업이다. '도시 및 주거환경정비법'(도시정비법)에 의하면 정비계획의 입안권자(지자체장)는 정비계획을 입안하거나 건축물 및 그 부속토지 소유자 10분의 1 이상 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우 안전진단을 해야 한다.
이 제도는 무분별한 재건축사업을 규제하고자 1997년 12월 종전 '주택건설촉진법' 개정 시 도입됐다. 2002년 '도시재개발법' '도시 저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법' 및 '주택건설촉진법'의 재건축 사업 관련 규정을 통합해 제정한 '도시정비법'에 그대로 반영돼 현재에 이르고 있다.
재건축사업 안전진단에 관한 구체적인 방법과 절차는 국토교통부 고시인 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준'(안전진단기준)에서 정하고 있다. '안전진단기준'에선 재건축사업의 안전진단을 현지조사와 안전진단으로 구분한다. 안전진단은 다시 구조안전성 평가 안전진단과 주거환경중심 평가 안전진단으로 세분한다. 구조안전성 평가 안전진단은 재건축 연한 도래와 관계없이 내진 성능이 확보되지 않은 구조적 또는 기능적 결함이 있는 노후·불량건축물을 대상으로 실시한다. 주거환경중심 평가 안전진단은 구조안전성 평가 안전진단 대상이 아닌 노후·불량 건축물을 대상으로 주거생활 편리성과 거주 쾌적성 등을 평가한다.
그간 정부는 재건축사업 안전진단을 부동산정책의 주요 수단으로 활용해 왔다. 주거환경중심 평가 안전진단은 △주거환경△건축마감 및 설비노후도 △구조안전성 △비용분석 등 4개 항목으로 구분해 가중치를 부여한다. 노무현 정부부터 윤석열 정부까지 모든 정부에서 항목별 가중치를 개정했다. 즉, 정부의 재건축사업에 대한 이념이나 부동산 시장 상황에 따라 수시로 '안전진단기준'을 개정하면서 재건축사업 현장에 많은 혼란을 줬다.
지난해 12월 노후계획도시를 광역적·체계적으로 정비하기 위해 제정한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'은 재건축사업의 공공성이 인정되면 안전진단을 실시하지 않거나 완화할 수 있도록 특례를 규정했다.
세대당 주차대수 증가, 내진설계 반영 필요, 주택보급률 100% 초과 등 재건축사업의 환경변화를 반영해 재건축사업의 안전진단은 그 규제를 완화할 필요가 있다. 지난 1월 정부는 준공 후 30년이 지난 공동주택은 안전진단 없이도 재건축사업 착수를 허용하겠다고 발표했다. 하지만 이를 보완해 재건축사업에 있어 내진설계가 반영되지 않은 공동주택은 준공 후 30년이 지나면 안전진단 절차 자체를 폐지할 필요가 있다.
<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>
이 제도는 무분별한 재건축사업을 규제하고자 1997년 12월 종전 '주택건설촉진법' 개정 시 도입됐다. 2002년 '도시재개발법' '도시 저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법' 및 '주택건설촉진법'의 재건축 사업 관련 규정을 통합해 제정한 '도시정비법'에 그대로 반영돼 현재에 이르고 있다.
재건축사업 안전진단에 관한 구체적인 방법과 절차는 국토교통부 고시인 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준'(안전진단기준)에서 정하고 있다. '안전진단기준'에선 재건축사업의 안전진단을 현지조사와 안전진단으로 구분한다. 안전진단은 다시 구조안전성 평가 안전진단과 주거환경중심 평가 안전진단으로 세분한다. 구조안전성 평가 안전진단은 재건축 연한 도래와 관계없이 내진 성능이 확보되지 않은 구조적 또는 기능적 결함이 있는 노후·불량건축물을 대상으로 실시한다. 주거환경중심 평가 안전진단은 구조안전성 평가 안전진단 대상이 아닌 노후·불량 건축물을 대상으로 주거생활 편리성과 거주 쾌적성 등을 평가한다.
그간 정부는 재건축사업 안전진단을 부동산정책의 주요 수단으로 활용해 왔다. 주거환경중심 평가 안전진단은 △주거환경△건축마감 및 설비노후도 △구조안전성 △비용분석 등 4개 항목으로 구분해 가중치를 부여한다. 노무현 정부부터 윤석열 정부까지 모든 정부에서 항목별 가중치를 개정했다. 즉, 정부의 재건축사업에 대한 이념이나 부동산 시장 상황에 따라 수시로 '안전진단기준'을 개정하면서 재건축사업 현장에 많은 혼란을 줬다.
지난해 12월 노후계획도시를 광역적·체계적으로 정비하기 위해 제정한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'은 재건축사업의 공공성이 인정되면 안전진단을 실시하지 않거나 완화할 수 있도록 특례를 규정했다.
세대당 주차대수 증가, 내진설계 반영 필요, 주택보급률 100% 초과 등 재건축사업의 환경변화를 반영해 재건축사업의 안전진단은 그 규제를 완화할 필요가 있다. 지난 1월 정부는 준공 후 30년이 지난 공동주택은 안전진단 없이도 재건축사업 착수를 허용하겠다고 발표했다. 하지만 이를 보완해 재건축사업에 있어 내진설계가 반영되지 않은 공동주택은 준공 후 30년이 지나면 안전진단 절차 자체를 폐지할 필요가 있다.
<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>
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