대구 수성구 법이산에서 바라본 수성구 지역 아파트. 영남일보 DB

정부가 서울 '강남3구' 중심의 초고가 아파트에 대한 보유세 부담을 강화하는 부동산 세제개편을 발표했지만 시장의 반응은 냉담하다. '똘똘한 한채'로 불리는 초고가 주택 쏠림에 제동을 걸고 다주택자 과세로 널뛰는 서울 집값을 잡겠다는 방안이지만, 세제개편이 부동산시장 정상화보다 과세에 초점이 맞춰졌다는 평가가 나온다. 특히 지역 부동산 전문가들은 서울과 지방 간 정책(세제 포함) 이원화 없이 수도권과 비수도권의 부동산시장 안정화를 기대하기 어렵다고 목소리를 높였다.

정부는 초고가 및 비거주 1주택과 다주택자의 세 부담을 높이는 세제개편안을 지난 3일 공개했다. 적용은 2027년부터 단계적으로 이뤄진다. 개편안의 핵심은 '똘똘한 한채' 선호 심리를 해소하는 차원에서 종합부동산세(종부세) 적용 기준을 '주택 수'에서 '주택가액'으로 변경하는 동시에 1세대 1주택자 과세 대상 기준을 공시가격 12억원에서 14억원으로 완화하는 부분이다. 비거주자는 과세기준이 기존 12억원에서 9억원으로 낮아져 세 부담이 강화된다.

1주택자(거주)의 종부세 기준 공시가격이 앞으로 14억원으로 높아지면서 시가 약 20억원까지 1주택자의 경우 종부세 완화 효과를 보게 된다. 대구의 경우 공시가격 14억원을 초과하는 주택 비율이 극히 낮아 과세 영향은 수성구 범어동 일부에만 국한돼 지역 주택시장에 이번 방안이 미치는 영향은 극히 제한적일 것이란 게 전문가들의 분석이다.

국토교통부의 2026년 공동주택 공시가격을 살펴보면 대구에서 공시가 12억원을 초과하는 공동주택은 1천887호에 불과하다. 대구 전체 공동주택(74만9천719호)의 0.25% 수준에 그친다. 공시가격 30억원이 넘는 고가주택은 5호뿐이다. 서울은 30억원 초과 공동주택이 5만호를 넘어 고가 주택을 중심으로 증세 부담이 커질 수 있다. 특히 종부세 기준을 '주택 수'에서 '주택 가액'으로 변경해 직접적 영향에 놓이는 대상 가구수도 서울·수도권에 집중된다. 과세표준 12억원 초과 3주택 이상 다주택자에게 2.0∼5.0% 중과세율이 적용됐지만, 앞으로는 주택가액에 따라 12억∼25억원 1.3%에서 2.0%로 높아지고, 25억∼50억원 구간은 1.5%에서 3.0%, 50억∼94억원은 4.0%, 94억원 초과 구간은 최고 5.0%로 상향된다.

2026년도 공동주택 공시가격(안) 분포도 <출처= 국토교통부>

서경규 대구가톨릭대학교 부동산·금융학과 교수는 "침체된 지방 부동산시장 회복에 대한 취지는 없고 서울 등 고가 주택 보유자에 한한 과세에 집중돼 (이번 개편안에) 아쉬움이 크다"며 "지역균형발전과 수도권과 비수도권에 대한 정책 이원화 없이는 부동산시장 정상화를 기대하기 어렵다"고 했다.

이런 사정으로 지역 주택·부동산업계 전문가들은 정부의 세제방안이 지방 부동산시장 회복은 전혀 고려치 않은 조치라는 평가다. 일부는 개편안이 양극화 정점에 있는 서울 초고가 주택에 대한 과세에 맞춰져 장기적으로 조세 전가가 매매 및 전월세시장에 반영될 수 있다는 시각도 나온다.

이병홍 대구경북부동산분석학회 회장은 "서울 초고가 주택에 맞춘 이번 세제 개편안은 공급은 제한되고 입지성이 확인돼 수요가 따라주는 서울 강남 등에 미치는 영향이 크다. 대체 주택 공급이 충분하지 않은 상황에서 장기적으로 집값이 올라 과세 폭이 커질 경우 확대된 세 부담은 전월세시장이나 매매가에 전가될 수 있고, 수요가 탄탄한 만큼 이를 수용하는 시장으로 재편될 수 있어 오히려 양극화를 심화할 수 있다"고 우려감을 나타냈다.

윤정혜기자 hye@yeongnam.com

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