새 정부, 재개발-재건축 규제 풀고 공급물량 확대...시장 위주의 민간주도로 '대수술'

대구 수성구 중동 '수성 푸르지오 리버센트' 견본주택을 찾은 관람객들이 아파트 모형을 살펴보고 있다. 〈영남일보 DB〉

이진우 부동산자산관리연구소장과 송원배 대구경북부동산분석학회 이사 등 지역 부동산 전문가들은 윤석열 당선인이 현 정부의 부동산 규제를 대폭 완화할 것으로 전망했다. 전문가들은 "새 정부에 대한 기대감을 키우는 이유는 정부 주도의 부동산 시장이 아니라 시장 중심 시장으로 바뀔 것이라는 기대감이 크기 때문"이라고 입을 모았다.

시장 중심의 민간주도 주택공급 활성화가 예상되는 가운데 임대차 3법 전면 개정 및 부동산 관련 세금 완화가 기대된다. 이번 대선에서 윤 당선인은 주택 250만 가구 이상 공급을 약속했다. 새 정부 출범 직후 관련 제도 개선 카드도 빼들었다. 특히 대구 등 지역 부동산 시장은 서울 등 수도권과 달리 미분양 물량이 증가하는 공급과잉 상태다. 지역 맞춤형 부동산 정책에 대한 지역민들의 기대감이 클 수 밖에 없다.

◆공급확대 전망 속 대구 등 지방 시장 온도차
차기 정부의 부동산 공약 중 가장 눈에 띄는 것은 주택공급 확대다. 5년 동안 250만가구 건설을 목표로 내건 가운데 수도권에서 130만가구 이상을 공급하겠다는 계획이다. 눈에 띄는 점은 재건축·재개발 규제 등 정비사업을 통해 47만 가구를 공급한다는 것이다. 재건축·재개발에 대해 각종 규제를 완화하고 용적률 인센티브 등을 통해 공급물량을 늘리겠다는 구상이다. 이에 따라 재건축·재개발 규제 상당 부분이 완화될 것으로 보인다. 수도권의 경우 신규 택지가 없어 재건축·재개발이 아니면 신도시 위주로 공급이 이뤄져야 하기 때문에 재건축·재개발 위주의 공급정책은 적절한 것이란 평가다.

하지만 지방의 경우 사정은 다르다. 대구 등 일시적 공급과잉으로 어려움을 겪는 지역들이 늘어나고 있는데 재건축·재개발을 통한 공급은 일시적 과공급을 일으켜 시장을 침체시킬 수 있기 때문이다. 공급 측면에서 수도권과 지방을 분리하는 등의 공급계획이 있기는 했지만 실현 가능성에는 의문이 있다. 수도권은 늘 공급이 부족했지만, 대구의 경우 새 정부 내내 공급과잉 시장이 나타날 가능성이 짙다.

이진우 소장은 "(주택의)공급 측면에서 총량적인 공급이 아니라 지역 특성에 맞는 공급계획이 필요하다. 특히 실제 주택 공급까지 짧게는 4년 길게(재건축·재개발)의 경우 5년 이상이 걸리기 때문에 지금 공급계획이 실행된다 하더라도 새 정부 막판이나 다음 정부에 입주할 수도 있다"고 말했다.

송원배 이사 역시 "'주택공급 250만가구 이상' 공약과 민간주도의 공급확대 정책에 눈길이 간다. 민간주도 공급은 사업 기간을 줄여 공급확대정책의 실효성을 높일 수 있을 것"이라면서 "민간주도 공급확대가 실효성을 거두려면 건설사의 사업성을 확보할 수 있도록 분양가상한제가 해제돼야 하는데 이는 분양가 급상승이란 부작용을 낳을 수 있다"고 우려했다.

◆부동산 세제 완화 전망
부동산 관련 세제 완화도 기대된다. 종합부동산세와 재산세를 통합하고 다주택자에 대한 양도 소득세를 2년간 배제할 것으로 보인다. 취득세를 완화할 가능성도 높다. 또한 주택 공시가격을 2020년 수준으로 환원해 세금 부담을 줄일 것으로 예상된다.

징벌적 성격을 지닌 부동산 세제의 완화는 시장적 측면에서는 반길 만한 일이라는 것이 전문가들의 평가다. 현 정부의 경우 부동산 세제 강화로 다주택자 보유 주택물량을 통해 공급량을 늘리려 했지만 실패했다. 결과는 부동산 가격 급등이었다. 이 소장은 "과도한 규제는 시장실패로 이어질 수 있기 때문에 시장 중심의 정책이 필요하다. 다주택자와 임대사업자가 또 다른 시장의 공급자임을 인식해야 한다"고 설명했다.

송 이사 역시 "윤석열 당선으로 전반적인 부동산 세금 완화가 예상된다"고 밝혔다. 특히 송 이사는 "특히 다주택자의 양도소득세 중과세율 완화로 기존 주택의 매매를 유도, 침체된 주택 거래시장에 다소 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있다"고 설명했다. 그러면서 "논란 중인 1주택자의 종합부동산세는 과표 기준인 공정시장가액비율을 낮추거나, 공시가격을 동결하는 방법으로 세금 부담을 낮출 것이란 전망이 많다. 물론, 다주택자 보유자에게까지 세제 혜택이 돌아갈지는 미지수"라고 말했다.

◆임대차 3법 및 금융규제 완화
임대차 3법의 개정 및 등록임대 사업제도의 제정비를 통한 임대시장의 정상화도 전망된다. 전셋값을 올리지 않는 사람에 세제 혜택을 주고, 계약 갱신 청구권을 폐지하고 기본 2년으로 되돌릴 것으로 보인다. 이 소장은 "임대사업자들도 주택시장의 또 다른 공급자이기 때문에 이들이 시장에서 긍정적인 기능을 하기 위한 제도적 보완이 필요하다"고 강조했다. LTV(주택담보대출) 규제 완화도 예상된다. 특히 신혼부부와 청년층의 LTV를 완화할 것으로 보인다. 최근 대구는 물론 수도권 주택가격의 하락세를 이끈 것이 금융규제이기 때문이다.

지역의 경우 2020년 임대차 3법 시행 이후 주택가격이 가파르게 상승했고, 같은 해 연말에는 달성군 일부를 제외한 대구 전역과 포항 남구, 경산이 조정대상지역에 지정되며 대출이 제한돼 왔다. 이 소장은 "기존 LTV뿐만 아니라 DSR(총부채원리금 상환비율) 규제도 일부 보완돼야 한다. 금융시장의 경우 대출 외 금리 인상으로 시장의 수요자 어려움이 가중되고 있다"고 말했다.

송 이사 역시 "윤 당선자가 생애 최초 주택 구입자의 LTV(주택담보대출)를 최대 80%까지 완화시켜 주거 사다리를 복원하겠다고 한 만큼 이들에게는 좋은 기회가 될 것으로 보인다"고 설명했다. 하지만, 전문가들은 서울 등 수도권과 대구 등에서 급격히 오른 주택가격을 감안 하면 LTV를 높여도 원금과 이자까지 부담할 수 있는 대상은 많지 않을 것으로 전망했다. 

임훈기자 hoony@yeongnam.com

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