[서경규 교수의 부동산 에세이] 재개발사업과 재건축사업

서경규 대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수

재개발사업과 재건축사업은 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)상의 용어로서 정확한 구별이 필요하다.

도시정비법에 따르면 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 여기서 서로의 차이점을 정리하면 다음과 같다.

첫째, 사업 목적에 있어 재개발사업은 주거환경 개선 이외에 도시환경 개선도 포함되지만 재건축사업은 주거환경 개선만이 목적이다. 따라서 재개발사업은 주거지역 이외에 상업지역이나 공업지역에서도 가능하다. 반면 재건축사업은 주거지역에서 시행한다.

둘째, 사업 요건 측면에서 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역을 대상으로 하고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역을 대상으로 한다. 또 재개발사업은 기존 건축물의 제한이 없으나, 재건축사업은 공동주택이 밀집한 지역이 대상이다.

셋째, 조합원 자격에도 차이가 있다. 재개발사업은 토지 소유자뿐 아니라 건축물 소유자도 조합원이 될 수 있지만 재건축사업은 건축물 및 그 부속토지 소유자여야 조합원이 될 수 있다. 따라서 토지만 소유하거나 건축물만 소유한 자는 재건축사업의 조합원이 될 수 없다. 이 경우 현금청산의 대상이 된다.

넷째, 공용수용권의 유무이다. 재개발사업은 사업에 반대하거나 분양신청을 하지 않는 자에게 수용재결을 신청할 수 있다. 하지만 재건축사업은 원칙적으로 공용수용권이 없어 수용재결 신청이 불가능하다. 대신 재건축사업에선 사업에 반대하는 자 등에 대해 부동산 소유권을 매도하라고 법원에 청구할 수 있을 뿐이다.

다섯째, 주택건설에 대한 규제가 상이하다. 재개발사업은 전체 세대수의 80% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 건설하고 일정 비율의 임대주택을 건설해야 한다. 재건축사업은 원칙적으로 전용면적의 규모나 임대주택 건설에 대한 규제가 없다.

여섯째, 개발이익 환수 여부이다. 재개발사업은 개발이익 환수제도가 없으나, 재건축사업은 재건축초과이익 환수의 대상이 된다.

이 같은 내용 외에도 조합설립인가 요건, 세입자 보상 여부 등에서 서로 간에 차이가 있다. 따라서 일정한 목적을 갖고 정비구역의 부동산을 매수하거나 세입자로서 계속 거주(또는 영업) 여부를 판단해야 하는 경우 정비사업의 유형(즉, 재개발사업이냐 재건축사업이냐)을 구체적으로 확인해야 한다. 정비사업 유형에 따라 조합원 자격, 건설주택의 내용, 세입자 보상 여부 등이 달라지기 때문이다. 한편, 도시정비법상 정비사업과 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 소규모 주택정비사업은 서로 다르므로 구별해야 한다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>