만기 4회 연장·경공매 3회 유찰땐 '퇴출' 회생 가능 사업장 금융권 최대 5兆 공급

정부가 13일 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장에 대한 구조조정을 본격화하는 정책을 발표했다. 대구지역의 아파트 공사현장 모습. 이지용기자

230조원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 위해 금융당국이 마침내 칼을 빼 들었다. 사업성 평가 분류를 3단계→4단계로 세분화하고, 가장 낮은 평가를 받은 사업장은 경매·공매 절차를 추진한다. 만기를 4회 연장하거나 경공매 3회 유찰 시 사실상 퇴출된다. 또 PF 구조 조정을 위해 은행과 보험권은 최대 5조원 규모의 신디케이트론(공동대출)을 조성하고, 캠코 펀드는 우선매수권을 도입해 자금 집행력을 높일 계획이다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 관계기관 합동으로 이 같은 내용이 포함된 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책방향'을 발표했다.

이번 정책방향은 평가 기준을 구체화하고 부실 사업장의 매각·구조 조정 속도를 높이는 데 초점이 맞춰졌다. PF 연착륙 방안의 무게 중심을 '정리'쪽으로 잡은 것으로 풀이된다.

금융당국은 우선 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호, 보통, 악화우려)→4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화했다. 기존 악화우려 등급은 사업진행 지연, 사업성 미흡 등으로 사업추진이 곤란한 경우를 의미했다. 신설된 '유의' 등급은 지속적·중대한 애로요인으로 사업 진행에 상당한 차질이 예상되는 경우가 해당된다. '부실우려' 등급은 추가적인 사업 진행이 곤란한 경우다.

또 현행 평가 기준은 브리지론 사업장에 대한 평가지표가 없는 반면 새 기준은 사업장 성격에 따라 브리지론과 본 PF로 구별하고, PF 사업진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영해 등급별 기준을 구체화했다.

브리지론과 본PF 공통으로 이들 사업장이 만기를 4회 이상 연장 또는 연체이자를 납부하지 않고 만기 연장했거나, 경공매에서 3회 이상 유찰되면 '부실우려' 기준에 해당한다. 사업성 평가 결과 '유의' 사업장은 재구조화나 자율매각을 추진하고, '부실우려' 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 추진해야 한다.

금융회사들은 내달부터 새 기준에 따라 PF 사업장을 재평가한다. 평가 대상에는 기존 부동산 PF 대출 이외에 위험 특성이 유사한 토지담보대출 및 채무보증 약정도 포함된다. 특히 평가 기관에 타 부처 관리·감독을 받는 새마을금고도 포함됐다.

따라서 PF 사업성 평가 규모는 작년 말 기준 약 230조원 수준으로 불어났다. 그동안 금융당국이 관리·공표해온 PF 대출 잔액 규모(135조6천억원)에 비해 100억원가량 늘어난 규모다.

사업성이 부족한 업체의 재구조화·정리에 필요한 자금은 공공·민간 금융이 함께 지원한다. 상대적으로 자금 여력이 충분한 은행·보험업권이 내달 1조원 규모 공동대출을 조성해 민간 수요를 보강하고, 상황에 따라 최대 5조원까지 확대할 방침이다. 1조1천억원 규모의 캠코 펀드는 자금 집행 제고를 위해 우선매수권 도입을 추진한다.