대구지역 매매가격 대비 전세가율 추이 . 출처= KB부동산

대구지역 주택 임대차 시장이 심상치 않다. 전월세 매물 잠김 현상이 지속되면서 올해 하반기 들어 전세가격 오름폭이 커지고 있다. 내년에는 입주물량마저 급감하는 공급 절벽기로 전환해 전월세시장 불안 요소가 되고 있다.

한국부동산원의 '10월 5주 주간 아파트 가격동향'에 따르면 대구 전세가격은 한주 전과 비교해 0.4% 올랐다. 이로써 7월 3주부터 대구는 15주 연속 상승흐름을 이어갔다. 구군별로 중구 1.15%, 수성구 0.10%로 강세를 나타내며 대구 전체 전세가를 끌어 올렸다. 하락 지역은 없다.

이러한 전세가 상승은 하반기에 두드러져 6월 이후 대구 전세가격은 평균 0.50% 오른 가운데 학군지 수요가 꾸준한 수성구는 1.42%, 달구벌대로 인접 지역을 중심으로 한 중구도 1.14% 상승세를 나타냈

이같은 흐름은 KB국민은행 KB부동산이 발표한 주간KB아파트시장동향에서도 확인됐다. 10월 4주 대구 전세가격은 평균 0.04% 상승했다. 중구 0.17%, 수성구 0.11%씩 올라 전세가 상승을 견인 중이다.

대구 아파트 전세평균가격은 9월 기준 2억2천466만원이다. 작년 9월(2억1천584만원)보다 평균 882만원 올랐다. 평균 전세가는 2022년 12월 2억5천106만원에서 2023년부터 떨어지기 시작해 2025년 6월 2억1천471만원으로 저점을 보인 뒤 상승으로 돌아선 상태다. 중형아파트(전용면적 85~102㎡) 전세가는 지난해 10월 3억원을 넘어선 뒤 9월 통계에선 3억999만원으로 오름세가 가파르다.

지난 9월 8일 오후 대구 달서구 한 신축 아파트 단지 앞에서 시민들이 2차 전세 계약을 접수하기 위해 줄지어서 있다. 해당 아파트는 준공 후 미분양 주택을 해소하기 위해 부동산 간접투자상품인 기업구조조정(CR) 리츠 물량으로 시세보다 저렴한 가격에 나와 주목을 받았다. 영남일보 DB

전세가 상승은 수급에 찾을 수 있다. KB부동산이 집계한 전세수급지수는 10월 4주 기준 171.9다. 기준선 100을 초과할수록 공급부족 비중이 높은 걸 의미한다. 8월 165에서 꾸준히 상승하는 중이다.

실제로 전세 매물은 작년의 절반 수준에 그친다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계에 따르면 1일 기준 대구 전체 전세물량은 2천65건으로 작년 3천779건 대비 45.4% 급감했다. 남구가 499건에서 115건으로 77.0% 급감했고, 서구도 1년 사이 70.8% 감소하며 서구 전체 전세 매물은 58건에 그쳤다. 중구는 331건에서 126건으로 62.0% 줄었다. 동별로는 남구 대명동이 424건에서 71건으로 83.3%, 수성구 범어동 390건에서 140건으로 64.2% 큰 폭 줄었다.

대구의 전세물량 감소폭은 전국적으로 가장 높아 경북(-46.1%)에 이어 17개 시도 중 가장 컸다. 전세 물량 잠김 현상은 2022년 11월 1일과 비교하면 더 두드러져 80.9% 감소한 수준이다.

물량 감소는 월세시장으로 넘어오면 더 선명해진다. 1일 기준 대구 월세 물량은 1년 전 4천395건에서 1천999건으로 54.6% 줄었다. 감소폭은 대구가 전국에서 가장 크다. 서구의 경우 70.6% 줄어 319건에서 94건으로 급감했고, 중구(-65.0%), 수성구( -58.8%)도 매물이 크게 줄었다. 동별로 범어동 -64.1%(317→114건), 달서구 상인동 -61.7%(133건→51건), 남구 대명동 -57.9%(294건→124건)으로 집계됐다.

전문가들은 적정 수준의 전세가 비율을 매매가 대비 65~68%로 보고 있다. 10월 기준 대구의 전세가율은 평균 69.93이다. 작년 7월까지 67선을 나타낸 후 8월 68로 올라선 뒤 꾸준히 높아지고 있다. 구군별로 북구(77.31), 달성군(73.51), 달서구(72.08) 동구(70.11)가 70을 넘어섰다. 전세가율이 높아지면 매매로 돌아서는 수요자들이 통상 늘어 매매가격 상승의 선행지수로 읽힌다.

문제는 내년이다. 입주예정물량은 내년부터 급감기에 접어들어 시장의 전월세 수요를 받아줄 공급 자체가 중단된다. 대구시가 파악한 내년도 입주물량은 2천846호다. 올해 1만752호의 20% 수준으로 지난 3~4년간 대구 주택시장을 짓눌렀던 공급 과잉이 해소되는 것을 넘어 공급 부족 국면으로 전환되면서 내년 봄 이사철을 기점으로 전세난이 가중될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

이진우 부동산자산관리연구소장은 "내년부터 전월세 시장에 위험이 올 수 있다. 보통 적정한 전세가율을 65~68%로, 68%가 넘으면 과열 시작점으로 본다"며 "대구는 지난 3~4년 주택 매매가격이 떨어지고 침체된 시기에 매매시장의 수요자들이 임대시장으로 이동한 후 다시 매매로 돌아오지 않고 관망하면서 수급 불안이 커지고 있다. 실수요자들이 매매로 이동해야 하는데 대출 어려움과 기주택 매각 지연 등을 이유로 임대시장에 남아 상황을 지켜보는 분위기"라고 했다.

이 소장은 "수성구 학원 접근성이 좋은 동대구로와 달구벌대로에 인접한 주거지역을 중심으로 전세난이 내년에 더 가중할 수 있다"고 전망했다.

윤정혜기자 hye@yeongnam.com

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