[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가 '공용부분' 무단 점유하면 부당이득 반환해야

다수의 소유자가 층별·호실별 구분하여 소유하는 집합건물인 상가의 복도나 계단·로비 등은 전체 구분소유자의 공용부분인데, 일부 구분소유자가 무단으로 점유사용하고 있다면 다른 구분소유자들이 어떤 법적조치를 취할 수 있을까.

집합건물의 구분소유권의 목적인 전유부분은 각 구분소유자가 배타적으로 사용수익할 수 있는 반면, 이러한 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 각 공유자가 용도에 따라 사용하되 공용부분의 부담 및 수익도 지분비율로 나눠야 한다.

또한 공용부분의 변경 또는 관리는 관리단 집회 결의에 의해서 결정함이 원칙이지만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.

이에 대해 종전 대법원 판례는 "무단 점유자는 해당 부분의 무단 점유를 풀고 인도해줄 의무는 있지만, 해당 공용부분은 임대의 대상이 아니므로 사용수익으로 인한 부당이득은 반환하지 않아도 된다"라고 보았으나(대판 2014다202608), 최근 전원합의체 판결로 종전 입장을 바꿔 이러한 경우에도 부당이득반환을 해야 한다고 판결했다. (2020년 5월21일 선고 2017다220744 전원합의체 판결)

사례를 살펴보면, A가 집합건물인 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하면서 공용부분인 상가 복도와 로비에 골프퍼팅 연습시설을 무단으로 설치해 놓고 영업을 하자, 상가관리단에서 다른 구분소유자들의 사용을 방해했다는 이유로 무단점유 부분에 대한 인도청구 및 임대료(차임) 상당의 부당이득반환청구소송을 제기했다.

이에 대법원은 공용부분이 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니라는 전제하에 "구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도·계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 상가관리단에게 해당 공용부분을 인도할 의무가 있고, 해당 공유부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판결했다.

나아가 "공용부분을 무단으로 사용한 소유자가 이익을 얻었는데도, 다른 소유자들에게 손해가 없다는 이유로 부당이득 반환 책임이 없다고 본다면 이는 무단점유자에게 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하게 하는 것이어서 부당이득제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다"라고 덧붙였다.

실제 상가복도 등을 무단점유하는 문제로 분쟁이 많이 되고 있는데, 점유부분을 인도해줘야 할 뿐 아니라 이제는 사용료도 반환해야 함을 유의할 필요가 있다.