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경제

[서경규 교수의 부동산 에세이] 부동산의 등록제도와 등기제도

박주희
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입력 2024-03-20 08:03 | 수정 2024-03-20 08:03 | 발행일 2024-03-20 제16면

부동산에 관한 물적 사항과 권리사항에 대해 국가기관이 일반 국민에게 알리는 체제를 부동산공시제도라고 한다. 크게 등록제도와 등기제도로 구분할 수 있다. 우리나라는 등록제도와 등기제도를 분리해 등록제도는 행정부가, 등기제도는 사법부가 각각 담당하고 있다.

부동산등록제도는 부동산 물적 사항에 대해 원칙적으로 행정부가 직권으로 공적 장부(공부)에 등록한 후 공시하는 제도다. 토지대장과 건축물 대장이 대표적 공부이다. 부동산등기제도는 부동산 권리사항에 대해 원칙적으로 사법부가 당사자의 신청에 의해 공부에 등기한 후 공시하는 제도로서, 등기부가 대표적 공부이다. 여기서 부동산등록제도와 등기제도를 비교하면 다음과 같다.

첫째, 부동산등록제도의 기능은 부동산에 관한 물적 사항 공시인 반면, 부동산등기제도의 기능은 부동산에 관한 권리사항 공시라 할 수 있다. 따라서 대장과 등기부에 각각 부동산 물적 사항과 권리사항이 따로 기재돼 서로 간의 내용이 불일치하는 경우 물적 사항은 대장이 우선하고 권리사항은 등기부가 우선한다.

예를 들어 어떤 필지의 면적과 소유자에 대해 토지대장에는 600㎡와 김 부자로 기재돼 있고, 등기부에는 660㎡와 박 부자로 기재돼 있다고 하자. 이 경우 물적 사항에 속하는 면적은 대장이 우선하므로 600㎡로 해석·처리해야 한다. 권리사항에 속하는 소유자는 등기부가 우선하므로 박 부자로 해석·처리해야 한다.

둘째, 부동산등록은 원칙적으로 행정부 직권으로 이뤄지나, 부동산등기는 원칙적으로 당사자 신청에 의해 이뤄진다. '당사자 신청주의'가 원칙인 등기제도로 인해 등록된 부동산이라도 당사자가 등기를 신청하지 않거나 또는 등록된 건축물이라도 주벽이 없어 등기능력이 없는 경우엔 미등기 상태로 남는 문제가 발생한다.

부동산등록제도와 등기제도의 이원화는 장점보다 단점이 많다는 게 학계의 다수의견이다. 이원화의 문제점으로는 조직의 비효율 및 예산 낭비, 부동산 정보의 오류 가능성, 재산권 보호 미흡, 부동산 관련 분쟁 증가 및 국민 불편 가중 등 매우 많다. 국민권익위원회도 2007년 12월 행정자치부 장관과 법원행정처장에게 부동산공시제도를 일원화하고 관리기관을 통합할 것을 권고한 바 있다.

부동산 활동의 효율성 제고, 부동산 관련 분쟁의 저감 및 국민 불편 해소, 예산 절감 및 국가 경쟁력 강화 등을 위해선 부동산공시제도의 일원화가 시급하다.

제도의 성공을 위해서는 국무총리 산하에 부동산청을 신설해 등록·등기업무뿐 아니라 부동산 가격공시, 부동산 거래규제, 국유재산관리 등 다양한 부동산관련 업무를 통합해 담당할 필요가 있다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>