[서경규교수의 부동산 에세이] 손실보상에 있어 토지소유자의 감정평가사 추천제

공익사업과 손실보상에 관한 일반법인 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(약어로 공익사업법)은 보상액 산정을 위한 감정평가에 있어 보상대상자인 토지소유자가 감정평가사를 추천할 수 있도록 규정하고 있다. 추천의 요건은 보상대상 토지소유자 총수의 과반수가 동의하면서 그 동의자가 소유한 토지면적이 보상대상 전체면적의 과반수이어야 한다. 토지소유자의 감정평가사 추천제는 2003년 도입된 제도이다. 보상액은 2인 이상의 감정평가사에게 감정평가를 의뢰해 각각의 감정평가액을 산술평균해 정한다. 종전에는 사업시행자가 2인의 감정평가사를 모두 선정함으로써 보상액에 대한 공정성에 의문이 있어 이를 보완하고자 감정평가사 2인 중 1인을 토지소유자가 추천할 수 있도록 한 것이다.

토지소유자의 감정평가사 추천제로 인해 보상액 산정에 있어 사업시행자와 토지소유자의 입장을 모두 반영할 수 있어 보상액에 대한 불신이 다소 해소된 부분이 있으나 여러 부작용이 있는 것도 사실이다. 부작용을 요약하면 다음과 같다.

첫째, 토지소유자사이에 추천 감정평가사의 선정과 관련해 갈등이 있다. 어떤 토지소유자는 A감정평가사를 선호하고, 다른 토지소유자는 B감정평가사를 선호함으로써 토지소유자간 갈등문제가 생긴다. 이러한 갈등은 결국 사회통합을 저해하는 요인으로 작용한다.

둘째, 감정평가사 스스로 자기가 추천받고자 경쟁을 함으로써 감정평가시장의 질서를 어지럽히고 나아가 감정평가의 신뢰성을 훼손하고 있다.

셋째, 감정평가의 본질인 가치판정의 독립성을 침해하고 있다. 감정평가의 본질인 가치판정은 내심적 정신작용이므로 감정평가사에 따라 감정평가액이 다를 수 있다. 그런데 '공익사업법'은 최고감정평가액과 최저감정평가액의 차이가 10%(종전에는 30%였으나 토지소유자 추천제로 인해 감정평가액이 높아지는 것을 방지하고자 축소)를 초과할 수 없도록 규정해 문제가 많다.

넷째, 재정 부담의 증가를 초래한다. 토지소유자로부터 추천을 받은 감정평가사의 감정평가액이 일반적으로 다른 감정평가사의 감정평가액보다 높다. 이는 공익사업비의 증가를 초래해 사업타당성에 영향을 미친다. 또한, 토지소유자 추천제를 보완하고자 시·도지사 추천제를 추가함으로써 결국 3인의 감정평가가 필요하여 사업시행자의 감정평가보수(報酬) 부담이 커졌다.

이제 20년 이상 시행된 토지소유자의 감정평가사 추천제를 재검토할 시점이 됐다. 제도 시행에 따른 효과와 부작용을 충분히 검토한 후 공익사업의 원활한 추진을 도모하고 감정평가의 공정성·독립성을 제고하는 방향으로 합리적 대안을 적극 마련할 필요가 있다.

<대구가톨릭대 부동산학과·부동산경영학과 교수>

윤정혜기자 hye@yeongnam.com

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