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윤정혜 기자

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[연호지구 이중고] 공동주택, 150호 감소한 3천802호 공급…민간 개발은 안갯속
대구 수성구 연호동과 이천동 일원에 조성중인 '대구연호 공공주택지구(연호지구)'가 조성 7년차에 접어들면서 공동주택 공급 및 공공시설 입주 시기에 관심이 쏠린다. 대구 연호지구는 수성구 연호동과 이천동 일원 총 89만6천210㎡(약 27만1천579평) 규모로 조성되는 주택지구로, 대구지방 법원과 검찰청 이전이 확정되면서 주목받고 있다. 공동주택은 약 3천802호가 지어질 예정으로, 공공 임대주택과 임대 후 분양전환 및 일반 분양 등으로 공급된다. 공동주택 조성 규모는 당초 계획보다 150호 줄었다. 한국토지주택공사(LH)가 3개 구역(A1~A3)에 공공임대 및 일반 분양 주택을 직접 공급한다. 통합 공공임대 주택으로 공급될 A2 및 A3구역은 이미 착공한 상태로 이르면 내년 준공과 공급이 예상된다. 통합 공공임대 주택은 저소득 및 청년·국가유공자 등 사회 취약계층의 주거안정을 위해 공급되는 주택이다. 662호로 지어지는 A2구역에는 고령자주택 100호가 포함됐다. A3구역은 공공임대로 562호 규모다. 1천300여호 대단지로 지어지는 A1구역은 착공 전이다. LH가 공급하는 주택 규모는 총 2천542호로, 연호지구 전체에 공급될 주택의 67%를 차지한다. 나머지 공동주택은 A2구역과 맞닿은 B1과 B2구역에 민간 분양과 공공지원민간임대주택으로 각각 공급된다. 공공지원민간임대주택은 임대 후 분양전환이 가능한 주택으로, LH는 해당 부지에 대해 내년에 조성원가를 책정해 공급 일정을 구체화 한다는 계획이다. 학교부지는 A1과 A2구역 사이로 초·중학교가 각각 신설될 예정이다. 공공기관으로는 법원·검찰청이 이전해 새로운 법조타운을 형성하고, 수성세무서 이전도 확정됐다. 수성경찰서도 이 곳으로 옮겨올 예정이다. 검찰청은 연호동 달구벌대로와 인접한 구역으로 4만2천975㎡ 규모에 조성된다. 검찰청 옆은 4만2천975㎡ 규모의 법원 부지다. 이들 기관은 2022년 12월 토지 공급 계약을 체결한 후 이전을 위한 설계 등을 진행 중이다. 수성세무서(5천㎡)는 수성구 이천동으로 옮겨온다. 2021년 12월 기획재정부와 토지계약이 체결됐다. 수성세무서의 연호지구 완전 이전은 2030년쯤 이뤄질 전망이다. 수성세무서와 함께 수성경찰서도 연호지구로 옮겨온다. 부지는 연호지 인근 구역으로 확정됐다. 공동주택 규모와 성격, 조성되는 공공기관 등이 결정돼 사업 추진이 이뤄지고 있는 반면, 민간의 개발은 아직 안갯속이다. 자족 및 상업·업무용 시설 용지 대부분이 땅 주인조차 결정되지 않은 이유에서도 상업·업무용용지 매각율은 6%에 불과하다. LH대구경북본부에 따르면 상업·업무용 시설은 전체 8만2천59㎡ 면적 중 5천225㎡에 대해서만 매각이 이뤄졌다. 계약이 이뤄진 업무시설용지는 부동산개발 법인 등이 매입한 것으로 알려졌다. 주차장 부지는 전체 7천537㎡ 중 3천514㎡ 면적이 계약완료 됐다. 매각율은 47%이다. 단독주택 용지는 연호지구 조성 기간이 연장되면서 공급 시기도 당초 계획보다 미뤄질 것으로 보인다. LH 대구경북본부 관계자는 "이주대책 대상자용 공급용지 등은 대상자와 협의 후 공급시기를 결정할 예정"이라며 "전국 처음으로 중도금 18개월 거치조건(5년 무이자)에 토지리턴제를 중복 적용하고 우량 토지로 평가받는 만큼, 시장의 매수 심리가 자극되면 주인이 가려질 것으로 보인다"고 했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
대구 주택가격 하락폭 5월에 더 커져 ‘전국 최대’…시장 반등 견인할 정책 필요성 확대
지난달 대구의 주택가격 하락폭이 전국 최대치를 이어가면서, 대구 주택시장 반등을 견인할 정책적 필요성이 커졌다. 특히 서울은 물론 새 정부 출범 이후 국회 등 이전 공약으로 훈풍이 불고 있는 세종시와도 온도차가 뚜렷하다. 한국부동산원이 16일 공개한 '전국 5월 주택종합가격'에 따르면 아파트와 연립주택, 단독주택 등을 모두 합한 주택 가격은 한달 전과 비교해 전국평균 -0.02%로, 전월(-0.02%)과 같은 하락폭을 유지했다. 지역별로 대구는 전월대비 -0.41% 변동률로 전국 17개 시·도 가운데 하락폭이 가장 컸다. 하락폭은 전월(-0.31%)보다 더 커졌고 올해 1월 -0.44% 후 가장 컸다. 대구는 북구의 중소형 규모 주택과 달서구 위주로 하락폭이 커졌다고 한국부동산원이 분석했다. 경북은 경산과 포항 남구 위주로 하락해 평균 -0.18%로 조사됐다. 이에 반해 세종은 1.45% 올라 상승폭이 가장 크다. 주택 중 아파트 매매시장 대구 하락폭은 -0.53%로 하락폭이 더 크다. 아파트 역시 전월(-0.40%) 보다 내림폭이 커졌다. 5월 전세시장은 전국 평균 0.00%로 전월 대비 보합을 유지했고, 월세시장은 0.05% 상승으로 소폭 올랐다. 대구의 경우 전세는 달성군 외곽지역 및 북구·서구 위주로 하락해 -0.13%를 기록했고, 월세시장은 북구와 중구 위주 하락해 -0.13%로 매매와 전월세 동반 하락이 지속되는 모습이다. 전국적으로는 서울(0.15%) 전세시장은 정주여건이 양호한 역세권·학군지·대단지 등 선호단지 중심으로 임차수요가 이어지며 상승폭이 확대됐다. 월세 역시 서울(0.16%)은 경기 침체, 대출 규제 등 영향으로 월세 선호 현상 지속되며 상승폭이 커졌다. 전문가들은 대구 부동산시장 반등을 위해서는 금융규제와 세제혜택이 병행돼야 한다고 조언했다. 대구경북부동산분석학회 이병홍 회장은 "DSR(총부채원리금상환비율) 요건을 낮추고 다주택자 세제 중과 비율을 낮추는 정책이 따라와야 지방 부동산 시장이 살아날 것"이라고 전망했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
‘어나드 범어’ 열어보니…같은 평형에도 저층 -고층 분양가 4억 차이?
'3.3㎡(1평)당 4천만원' 시대를 예고하며 관심을 받았던 대구 수성구 주상복합아파트 '어나드범어'의 세부 분양조건이 드디어 공개됐다. 분양가격은 면적에 따라 최저 17억7천600만원에서 60억원까지 책정됐다. 60억원은 전용면적 244㎡의 펜트하우스 두 채다. 특히 어나드범어는 같은 평형임에도 층별로 분양가격의 차이를 현저하게 두는 전략을 내세우고 있어 향후 대구 분양시장에도 영향을 미칠지 주목된다. 지난 13일자로 대구 수성구청으로부터 승인받은 어나드범어 입주자모집공고문에 따르면 아파트 공급 세대수는 136㎡(이하 전용 면적) 93세대, 139㎡ 30세대, 153㎡ 211세대, 156㎡ 255세대, 160㎡ 2세대, 168㎡ 5세대, 170㎡ 5세대, 226㎡ 1세대, 244㎡ 2세대 등이다. 총 604 세대 중 77%가 153㎡와 156㎡로 구성돼 있다. 특이점은 면적과 타입이 동일한 조건임에도 최저층과 최고층 간 분양가격 차이가 4억원 가까이 벌어진다는 것이다. 1개 층씩 높아질 때마다 평균 약 3천만원씩 높아지도록 설계돼 저층(2~3층)과 최고층(30층대) 분양가 차이가 3억8천만원을 넘어섰다. 주력 면적인 전용면적 153㎡(A타입)의 경우 최저층 분양가격은 19억6천100만원, 최고층인 31~32층은 23억4천400만원이다. 전용면적 156㎡(A타입) 역시 최저층 21억800만원, 최고층 24억9천400만원으로 분양가격이 큰 차이를 보였다. 4월 말 기준 대구 아파트 평균 매매가격이 3억1천985만원임을 감안하면 층수에 따른 분양가격 차이가 아파트 한 채 값을 웃돈다. 4월 말 기준 대구 아파트 중위가격은 2억5천80만원이다. 통상 지역에서 공급된 공동주택의 층수에 따른 분양가격 차이는 1천만원 안팎이 일반적이다. 지난해 공급된 대구 수성구 '범어아이파크 1차' 경우 공급 세대수가 가장 많았던 전용면적 84㎡ B타입 분양가는 최저가인 2층 9억6천653만원을 시작으로 3층 9억7천909만원, 4층 9억9천552만원, 5층 10억1천2만원으로 약 1천 만원씩 높아졌고 16~24층은 10억6억511만원이었다. 층수에 따라 약 1천500만원 차이를 두면서 최고·최저 분양가 차이는 1억원이 넘지 않는 9천800여만원으로 형성됐다. 대구경북부동산분석학회 이병홍(대구과학대 금융부동산학과 교수) 회장은 "층수에 따른 큰 차이를 보인 분양가격은 앞으로 대구 아파트 분양시장의 판도 변화나 현상으로 보기보다는 하이엔드급 주거시설을 내세우는 '어나드범어'의 특수성으로 볼 필요가 있다"면서 "최저 분양가격이 주는 상징성과 함께 3.3㎡당 4천만원을 넘지 않으려는 고심의 흔적으로 볼 수 있다"고 설명했다. 실제 대구지역 분양대행사인 대영레데코가 '어나드범어' 분양가격을 분석한 자료에 따르면 604세대 전체 평균 분양가는 3.3㎡당 3천930만원으로 4천만원을 넘지 않는다. 이 회장은 또 어나드범어의 분양 결과가 대구 주택시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 전망했다. 그는 "앞으로 공급물량 감소로 아파트 가격이 상승할 것으로 전망되면서도 미분양이 소진되지 않고 남아 있는 이유는 금융규제로 대출이 제한적이고, 다주택자에 대한 중과세 규모가 크기 때문"이라며 "이 두 문제를 해결하지 않는 이상 단지별 분양 성적이 주택시장에 미칠 영향은 크지 않을 것"이라고 내다봤다. 한편 포스코이앤씨가 공급하는 '어나드범어'는 대구 수성구 벤처밸리네거리 옛 대구MBC 부지에 대형 평형 604세대가 공급된다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
“돈 흐름 읽자” 부읽남 김작가 오는 ‘대구 부동산 머니쇼’…조기 판매 종료 예상
부동산·금융 등 경제 전문가들의 재테크 강의로 꾸며질 '대구경북 부동산 머니쇼'의 티켓이 오픈 초반 전체 좌석의 절반 가까이 판매됐다. 부동산 경기가 침체기에 놓여 있고, 금융시장은 최근 코스피를 중심으로 우상향하는 상황에서 새 정부 출범 후 시장 변화와 돈의 흐름에 대한 지역민의 높은 관심도가 반영된 것으로 보인다. 11일 대구 빌딩 전문 중개법인 빌사부에 따르면 다음달 4~5일 대구 수성구 그랜드호텔에서 열리는 '2025 대구경북 부동산 머니쇼'는 이날 오후 2시 현재 총 636석 판매됐다. 강사진을 앞자리에서 볼 수 있는 VIP석도 80여석 예약이 이뤄졌다. 구매자 연령대는 20대부터 60대까지 고루 포진한 가운데, 사회 초년생인 2030세대의 참여가 두드러진 게 특징이다. 30대의 점유 비율은 전체의 42%를 넘는다. 지역별로도 수성구 거주자가 전체 39%를 차지하며 가장 많은 가운데 대구 전역과 경기도 안양, 경남 창원, 경북 김천과 상주 등 다양하다. 송원배 빌사부 대표는 "생각보다 젊은층에서 이번 행사에 높은 관심을 보였고 지역적으로도 대구 전체 구군에서 고루 참여해 지역민들의 수요를 확인했다"고 했다. 유료로 진행되는 이번 강의에는 누적 조회수 10억회 '김작가TV'의 김도윤 작가, '부읽남TV' 운영자 정태익 대표 등 부동산·경제 전문가들이 재테크 실전 경험 노하우를 전한다. 삼성물산 건설부문에서 7년간 근무한 정태익 대표는 직장생활을 하면서 부동산 경매를 공부하며 실력을 키워간 케이스다. 30대 중반이던 2016년 안정된 직장을 그만둔 뒤 투자 교육 사업에 본격 뛰어든 이후 부동산 경매 실전 경험과 경제 이슈 해설을 전하며 재테크 유튜버로 자리를 잡았다. 정 대표는 이날 '김작가TV'의 김도윤 작가와 함께 '400만 경제 유튜버가 말하는 부자되는 법'을 주제로 대담 형식의 특별 강연을 진행한다. 이 자리에서 그동안 만나온 부자의 공통점을 전하며 현실적인 재테크 전략을 청중과 공유할 예정이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
[동대구로에서] 까닭있는 사회적 역할
지난달 29일 오후 4시쯤이다. 오래전 통장을 개설해뒀던 증권사로부터 문자 메시지 한통을 받은 시간이다. 내용은 이랬다. 한국은행의 기준금리 인하에 따라 당사 CMA RP(환매조건부채권) 금리가 변경돼 금리는 연 2.25%에서 연 2.00%로 낮아지며, 적용일은 5월 30일부터. 안내 메시지를 받은 5월29일은 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트(p) 인하한 바로 그날이다. 기준금리 인하 효과가 고객에게 이자를 주는 예·적금 수신금리에 즉각 적용된 단적인 예다. 이날 이후 은행의 예·적금 금리 인하 소식과 기준금리(연 2.50%)에 못 미치는 이자를 주는 정기예금 상품이 속출하고 있다는 소식이 줄줄이 들렸다. 은행연합회에 공시된 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 정기예금 상품 최고금리(1년 만기 기준)는 현재 연 2.50∼2.85%다. 한달 전인 5월 초 5대 은행의 최고 금리(1년 만기 기준·연 2.58∼3.10%)와 비교하면 상단과 하단 모두 0.08%p, 0.25%p 떨어진 수준이다. 기준금리가 낮아졌으니 그만큼 수신금리도 낮아지는 게 당연하다. 이쯤되니 우리 국민들은 대출금리 인하도 자연스레 기대하게 된다. 은행에 돈을 맡기고 받는 이자 규모가 줄어든 만큼, 돈을 빌리고 내야하는 이자도 줄 것이란 게 일반적이다. 그런데 기준금리 인하폭 만큼 대출금리 인하가 이뤄졌다는 소식은 뜸하다. 오히려 대출금리는 오름세를 나타내고 있다. 정부의 가계대출 총량 규제가 그 이유다. 국민은행은 지난 4일부터 비대면 주택담보대출 금리를 0.17%p, 우리은행은 지난달 변동금리형과 5년 주기형 주택담보대출 금리를 0.06%p 각각 올렸다. 가계대출 옥죄기가 대출금리 인상을 부추기면서 예대금리차를 벌렸다. KB·신한·하나·우리 등 4대 금융지주가 지난해 벌어들인 이자이익은 42조원에 달한다. 역대급 이자이익 덕분에 16조원을 넘는 순이익을 거뒀다. 가계대출 총량 규제라는 정부 정책 명분 아래 은행들이 막대한 이자 수익을 낼 수 있었던 까닭이다. 금융권 종사자들은 연말이면 수천만원에서 억대를 넘는 성과급을 나눠가진다. 은행원들의 평균 연봉이 1억원을 넘은 건 이미 오래된 이야기다. 지금같이 정부가 열어준 예대금리차로 얻은 이자수익이 한 몫 단단히 했음을 부정할 수 없는 사실이다. 은행은 일반 회사와 달리 공적 성격이 강한 경제주체다. 내부통제를 통해 강한 사회적 책임을 물을 수 밖에 없다. 그럼에도 은행 직원들의 횡령이나 대출 사기와 같은 금융사고는 반복된다. 올 들어서만 은행 금융사고 피해액이 857억원을 넘었다. '이자 장사'로 사상 최대 이익을 내고 있는 이때 내부통제 부실로 인한 금융사고에 국민들의 시선이 좋을리 없다. 더구나 지금 우리 경제가 어떤가.경제 곳곳에서 구조조정의 몸부림이 들린다. 국내 2위 철강기업 현대제철이 고강도 구조조정에 들어갔고 한국지엠 역시 구조조정 계획을 발표했다. 이랜드리테일은 비상경영을 선언했다. 법정관리에 들어간 홈플러스의 지역 점포 폐점도 예고되고 있다. 종사자들은 직장을 잃을 처지다. 대구 염색업체들도 침체된 섬유경기를 극복하기 위해 전면적인 인력 구조조정을 하고 있다. 30도를 오르내리는 여름의 문턱에서 구조조정과 정리해고를 마주하며 시린 여름을 보내야 할 근로자들이 있다. IMF보다 더한 제2의 IMF 위기라는 말이 나올 만큼 자영업자와 노동자들의 고통이 크다. 높아진 대출금리로 인한 이자 부담도 한 몫 거든다. 때마침 취임한 이재명 대통령이 은행의 사회적 역할과 공적 기능을 강조하는 것도 까닭이 있어 보인다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
새정부 미분양 대책 기대감?…대구경북 전망지수 10포인트 이상 반등
장기간 이어진 공급 과잉과 '미분양의 무덤'이라는 오명 속에 침체되었던 대구 분양 시장이 바닥을 다지는 모양새다. 새 정부의 규제 완화 기대감과 주택담보대출 금리의 하향세가 맞물리며, 지역 주택 사업자들이 체감하는 시장 경기가 반등세로 돌아섰다. ◆ 정책 기대감이 녹여낸 냉기… 대구·경북 지수 동반 상승 주택산업연구원이 발표한 6월 아파트 분양전망지수에 따르면, 대구의 지수는 전월(78.3) 대비 11.2포인트(p) 상승한 89.5를 기록했다. 경북 역시 84.6에서 100.0으로 15.4p 치솟으며 기준선인 100에 도달했다. 전국 평균 상승폭(1.3p)을 크게 상회하는 수치로, 비수도권 중에서도 대구경북의 회복세가 두드러진다. 이 같은 흐름은 이재명 대통령 취임 이후 가시화된 '지방 미분양 해소 대책'에 대한 기대감이 하방 지지선을 형성했기 때문으로 풀이된다. 정부가 지방 미분양 아파트 구입 시 1주택 간주 제외 등 세제 혜택과 대출 규제 완화를 검토하면서, 사업자들 사이에서는 "최악의 국면은 지났다"는 인식이 확산되고 있다. 실제로 대구 수성구의 한 견본주택 현장에서 만난 자영업자 서진구씨(48)는 "그동안 높은 이자와 집값 하락 걱정에 관망만 했지만, 최근 시중은행 금리가 3%대로 내려오고 정부 대책 이야기도 나오면서 실거주용 아파트를 다시 알아보고 있다"고 현장 분위기를 전했다. ◆ '공급 조절' 효과에 미분양 공포 한풀 꺾여 지표상으로도 미분양 적체에 대한 공포는 잦아드는 추세다. 6월 전국 미분양물량 전망지수는 전월보다 5.5p 하락한 103.3으로 조사됐다. 대구의 경우 신규 분양 물량이 급감한 상황에서 대출 규제 완화와 맞물려 기존 미분양 물량이 조금씩 소진되면서 지수 상승에 힘을 보탰다. 대구 달서구에서 공인중개사사무소를 운영하고 있는 하경호씨는 "매수 문의가 거의 없었는데, 요즘은 정부 정책이 언제 발표될지 묻는 전화가 부쩍 늘었다"며 "투자자들 사이에서도 바닥을 확인하려는 움직임이 감지된다"고 설명했다. ◆ 제로에너지 의무화 임박… "분양가 더 오르기 전에" 분양가 상승 압박은 여전한 변수다. 6월 분양가격 전망지수는 111.9로 전월 대비 8.9p 상승했다. 이달 말부터 30가구 이상 민간 아파트에 '제로에너지건축물 5등급' 설계 기준 의무화가 시행되면서 공사비 인상이 불가피해졌기 때문이다. 또 고성능 창호와 태양광 설비 등 친환경 자재 사용이 강제되면서 업계에서는 공사비가 약 4~8% 추가 상승할 것으로 보고 있다. 이는 대구처럼 미분양이 남은 지역에서도 신규 분양가 상승을 초래해 '오늘이 가장 싼 가격'이라는 인식을 자극하고 있다. 직장인 박승근씨(35·대구 동구)는 "자재값에 친환경 인증 비용까지 더해지면 앞으로 분양가는 더 오를 수밖에 없지 않겠느냐"며 "대출 금리가 조금이라도 낮아진 지금이 내 집 마련의 적기인지 고민 중이다"라고 말했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
[서경규 교수의 부동산 에세이] 주택시장 양극화시대의 시장 안정정책
최근 주택시장의 큰 특징은 지역 간 양극화라 할 수 있다. 넓게는 수도권과 비수도권 간 양극화가 큰 문제이지만 좁게는 수도권 또는 비수도권 내에서도 선호지역과 비선호지역 간 양극화가 나타난다. 여기서 양극화는 공급면적 ㎡당 주택가격, 주택가격 상승률, 주택 거래량, 미분양률, 빈집 비율 등 다양한 지표에 의해 확인할 수 있다. 주택시장에서 양극화가 나타나는 주요 원인은 지역 간 주거환경의 차이와 자본이득 가능성의 차이라 할 수 있다. 즉, 주택시장에서 선호지역은 현재 주거환경이 양호하고 장래 주택가격 상승가능성이 높은 지역이다. 주택시장 양극화의 주요 원인을 해결하지 않고는 주택문제를 근본적으로 해소할 수 없다. 그런데 이러한 원인을 해결하기 위해서는 많은 비용과 시간이 필요하다. 따라서 장기적인 관점에서 지속적인 지역 간 균형발전정책을 시행해야 한다. 국가는 지역 간 균형있는 발전을 위하여 지역경제를 육성할 의무를 지며(대한민국헌법 제123조제2항), 국민은 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 가진다(주거기본법 제2조). 주택시장의 양극화로 인해 전국에 일률적인 주택정책을 시행하는 것이 불가능하다. 주택시장이 과열된 지역에는 시장안정정책을 시행해야 하고, 반대로 주택시장이 침체된 지역에는 시장부양정책을 시행해야 한다. 이는 단기적으로 주택정책의 지역적 차별화가 필요함을 의미한다. 한편, 주택시장의 안정정책은 크게 수요억제정책과 공급확대정책으로 구분할 수 있으며, 이를 병행할 때 정책효과가 커진다. 첫째, 수요억제정책으로는 보유세 강화가 대표적이다. 주택시장이 양극화 현상을 보일 때는 보유세로서 재산세보다 종합부동산세를 강화하는 것이 바람직하다. 재산세는 지방세로서 모든 주택소유자에게 과세되는 반면 종합부동산세는 국세로서 일부의 고가주택소유자에게만 과세되기 때문이다. 종합부동산세를 강화하는 방법으로는 공시주택가격이나 공정시장가액비율을 현실화하는 것이 우선이다. 주택의 보유세 강화는 신규주택수요를 억제할 뿐 아니라 기존주택소유자의 매도욕구를 키워 기존주택시장의 공급이 증가하는 효과도 있다. 종합부동산세의 강화로 더 걷힌 세금으로는 비선호지역의 발전을 위한 재원으로 활용할 수 있다. 둘째, 공급확대정책으로는 서울의 경우 정비사업 활성화가 바람직하다. 구체적인 방법으로는 재건축초과이익환수제의 폐지를 검토해야 할 것이다. 재건축초과이익환수제의 경우 현재 시행으로 인한 정책효과보다 시행으로 인한 갈등이 더 큰 제도라 할 수 있다. 재건축사업으로 인한 개발이익은 사업시행자로부터 토지·시설·건축물 등으로 제공받는 공공기여제도로 충분히 환수할 수 있을 것이다. 새로 출범한 이재명정부의 효율적이고 합리적인 부동산정책을 기대해 본다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
‘뜨거운 감자’된 지역주택조합…李 대통령 “챙겨보겠다” 한마디에 정치권·대구시 ‘고민중’
지역주택조합 설립을 통한 주택건설사업이 제21대 대선을 거치면서 '뜨거운 감자'로 떠오르고 있다. 조합원 모집부터 8월 입주까지 10년 걸린 대구의 한 지역주택조합(이하 지주택) 조합원들이 지난 제21대 대선에서 대통령으로 당선된 이재명 당시 더불어민주당 후보에게 '추가 분담금 규모가 과도하다'며 대책을 요구했고, 이 후보가 "직접 챙겨보겠다"고 밝히면서 정치권과 대구시가 지역주택조합 사업구조를 들여다보기 시작했다. 9일 대구시에 따르면 대구시내 유지되고 있는 지역주택조합은 2024년 말 기준 26곳이 있다. 사업이 완료되거나 조합 설립과정에서 사업 포기 등의 이유로 해산한 지주택은 6곳이다. 이중 다음 달 중 준공을 앞둔 대구 서구 내당3지구지역주택조합은 입주를 코앞에 두고 조합원 추가 분담금 갈등이 불거졌다. 2016년 사업을 시작한 후 다음달 8월 입주까지 10년 걸린 이 사업은 사업 기간이 길고 부동산경기 침체 영향으로 당초 계획보다 토지매입비용 및 건축원가 상승으로 조합원 분담금이 약 1억7천여만원 높아졌다. 내당3지구지역주택조합에 따르면 조합 설립 후 조합원 분담금 인상은 두 차례 이뤄졌다. 2020년 8월 총회에서 토지매입비용으로 조합원 당 평균 1억3천만원의 추가금이 의결됐다. 추가 분담금을 더한 조합원 부담액은 전용면적 84㎡에 평균 5억8천여만원이다. 여기에 올해 3월 총회에서 금리 인상으로 인한 중도금 이자비용과 예비비 확보 명목으로 추가 분담금 약 4천만원이 의결됐다. 조합원들이 부담해야 할 금액이 6억원 중반대까지 높아졌고, 일부 고층 계약자는 7억원 초반까지 부담이 커지며 분담금 갈등이 수면위로 떠올랐다. 조합 측 관계자는 "일부 조합원들의 경우 최종 납입규모가 7억원까지 이르는 경우가 생기다보니 커진 분담금으로 조합원들의 부담이 큰 게 사실"이라며 "부동산경기 영향을 많이 받았고, 미분양분에 대해 할인 분양을 하면서 조합원들이 수익을 얻는 구조가 못되면서 일부 조합원들의 반발이 있다"고 털어놨다. 실제 일부 조합원들은 대선 선거운동 기간 이재명 대통령의 유세현장을 찾아 이 같은 사정을 전달하며 대책을 요구했다. 이 자리에서 이 대통령이 "초기 계획보다 조합원 부담이 커졌는데 대구시청은 찾아가봤느냐. (내가)직접 챙겨보겠다"고 밝히면서 대구시의 고민도 커졌다. 대통령이 직접 챙기겠다고 한데다 집권여당인 더불어민주당 측이 대책을 요구하고 있어, 조합원들의 분담금 갈등에 지자체가 어떤 역할을 할 수 있을 지 방안을 찾고 있는 상황이다. 대구시 관계자는 "지주택 실태점검 권한은 국토부와 구·군에 있는 상황이지만 대통령이 사안을 챙기겠다고 한 만큼, 법령이나 타 시·도 선례 등을 확인할 예정"이라고 밝혔다. 조합원 635명으로 이뤄진 내당3지구지역주택조합은 아파트 840세대, 오피스텔 165호를 건립하는 주택건설사업을 진행하고 있다. 시공은 서희건설이 맡았다. 한편 지역주택조합은 조합원이 사업 주체가 돼 특정 지역 토지를 확보하고 주택을 건립하는 사업으로, 일반 분양 아파트에 비해 저렴한 비용으로 주택을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 부동산경기 영향을 많이 받고 토지 확보 지연 등 사업이 장기 지연되거나 무산 가능성이 높아 주의가 요구된다. 사업기간이 10년 이상 걸릴 만큼 장기화되고, 이 과정에서 추가분담금 규모가 커질 수 있는 것도 어려움 중 하나다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
김작가·부읽남·경읽남 ‘투자 일타강사’ 대구서 한자리 모인다고?
누적 조회수 10억회를 자랑하는 인기 경제 유튜버 '김작가TV'의 김도윤 작가, '부읽남TV' 운영자 정태익 대표와 같은 수 백만 구독자를 보유한 우리나라 최고 부동산·경제 전문 강사들이 대구서 한 자리에 모인다. 이른바 투자 '일타강사'로 불리는 이들이 다음달 대구에서 열리는 '대구·경북 부동산 머니쇼'에 강사로 참여해 대구와 우리나라, 세계시장의 돈의 흐름을 짚어준다. 빌사부는 다음달 4~5일 대구 수성구 그랜드호텔에서 '대구·경북 부동산 머니쇼'를 진행한다. 지난해 열린 '제1회 대구·경북 부동산 박람회'에 이은 두 번째 행사로, 대구에서 만나기 어려운 경제 전문 강사들의 특강으로 진행되는 게 특징이다. 이번 행사에서는 새 정부 출범 한 달 후 개최되는 만큼 새 정부에서 달라지는 정책과 트럼프시대 미국·중국 등 세계정세 변화, 부동산 및 주식·코인·금 등 다양한 투자시장에서 돈의 흐름을 전망하게 된다. 특히 아파트 및 빌딩, 토지 등 경·공매와 재개발·재건축까지 다양한 부동산 투자방법과 지역 내 구체적인 투자항목까지 참석자들이 실질적 도움을 받는 시간이 될 것으로 전망된다. 강사진은 부동산·경제·자기계발 분야 전문 유튜버로 누적 조회 수 10억회를 넘긴 248만 구독자를 보유한 '김작가TV' 채널 운영자 김도윤 작가와 각종 매체에서 경제해설위원으로 활동하는 '경제 읽어주는 남자(경일남)' 김광석 교수도 참여한다. 151만 구독자를 보유한 '부읽남TV' 운영자 정태익 대표와 MBC '박정호의 손에 잡히는 경제 플러스' 진행자 박정호 교수도 강사진으로 참석이 결정됐다. 박 교수는 명지대 실물투자분석학과 교수, 한국경제산업연구원 부원장으로 유튜브 '박정호 교수의 여의도멘션', '경제맛집 박정호TV'를 운영하고 있는 실물투자전문가다. 경·공매 전문가로는 베프옥션아카데미 이성재 대표, 재개발·재건축 분야에서는 서울서 '부동산 주치의'로 불리는 김제경 소장이 참여한다. 빌사부·대영레데코 대표이사이자 대구시 주거정책심의위원회 위원, 대구경북 부동산분석학회 상임이사인 송원배 대표는 '지역부동산 및 대구·경북 토지시장 전망'을 설명할 예정이다. 이번 행사에서는 또 한국부동산원 부동산분석처 연구위원인 주승민 박사가 '통계로 보는 대구·경북 부동산 시장'을, 금융사에서 '불황기의 자산관리 노하우', 주관사 빌사부에서 '대구 부동산 투자클럽 이야기'를 들려준다. 송원배 빌사부 대표는 "참여하시는 분들은 단순한 정보제공을 넘어 실질적인 투자 기회 확보의 계기가 될 수 있을 것"이라고 기대했다. 한편 대구·경북 부동산 머니쇼는 부동산경기 침체가 장기화하고 있는 대구에서 부동산 시장 부활과 경제 활성화를 위한 노력의 일환으로 유료로 진행된다. 공식 홈페이지(대구경북부동산머니쇼.com)에서 사전예약을 통해 할인혜택을 받을 수 있다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
대구 상업용 빌딩거래 40% 급감…전국은 훈풍 부는데 대조적
전국 상업용 부동산 시장이 3개월 연속 상승세를 타며 완연한 회복 국면에 진입했지만, 대구는 '거래 절벽'에 직면했다. 금리 인하 기대감에 서울과 수도권 빌딩 매수 심리가 살아나는 것과 대조적이다. 대구는 한 달 사이 거래량이 사실상 반토막 나며 지역 경기 침체의 골을 드러냈다. ◆ 전국 2년 9개월 만에 '최고치'… 대구는 '40% 증발' 역행 5일 부동산플래닛이 발표한 '2025년 4월 전국 상업업무용 빌딩 거래' 분석 결과에 따르면, 전국 빌딩 거래량은 전월 대비 7.9% 증가한 1천355건을 기록했다. 이는 2022년 7월 이후 최고치다. 거래금액 또한 3조 7천246억 원으로 한 달 만에 40.8% 급증하며 시장 반등 신호를 굳혔다. 반면 대구는 전국적 흐름과 정반대다. 지난 3월 55건이었던 대구의 빌딩 매매는 4월 들어 33건으로 40.0% 급락했다. 울산(-25.9%), 전남(-14.4%) 등 하락세를 보인 타 지자체와 비교해도 낙폭이 독보적이다. 대구 중구 동성로 인근에서 공인중개업소를 운영하는 박양수씨(62)는 "급매 문의는 가끔 오지만, 실제 계약까지 이어지는 경우는 드물다"며 "대출 금리가 내려가도 지역 상권 공실 부담이 크다 보니 매수자들이 선뜻 나서지 못하는 분위기"라고 했다. ◆ '50억 미만' 꼬마빌딩 위주 재편… 대구는 실효 수요마저 '실종' 시장을 지탱하는 주축은 50억 원 미만의 중소형 빌딩이다. 4월 전국 거래 10건 중 9건 이상(90.9%)이 이 구간에서 발생했다. 특히 10억 원 미만 저가 빌딩 거래(874건)는 경기(174건)와 경북(96건) 등 인근 지역에서 활발했으나, 대구는 이 같은 '실효 수요'조차 얼어붙은 모양새다. 자금의 '서울 쏠림' 현상도 대구 시장 위축의 한 요인으로 꼽힌다. 300억 원 이상의 대형 빌딩 거래 11건 중 9건이 서울에 집중되면서, 자산가들 사이에서 '지방보다는 서울'이라는 안전자산 선호 경향이 뚜렷해졌다. 실제 서울의 4월 거래금액은 2조 5천101억원으로 전월 대비 60.4% 폭증하며 전국 총 거래액의 67% 이상을 독식했다. ◆ 공실률 등 여파 투자심리 악화…회복 언제 될지 '안갯속' 거래금액 증감률에서도 온도 차는 극명했다. 제주(137.7%), 대전(97.8%), 인천(85.6%) 등이 큰 폭의 상승세를 보이며 시장 회복에 힘을 보탠 것과 달리, 대구는 거래량 감소와 함께 투자 자금 유입도 경색됐다. 이 때문에 대구는 지역 내 상업용 부동산의 공실률과 미분양 주택 여파가 투자 심리를 억누르고 있어, 전국적인 회복세에 올라타기까지는 상당한 시간이 소요될 전망이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
새정부 부동산시장 어디로 갈까…지방 부동산시장 부양할 ‘규제 완화 카드’ 필요
새정부가 출범하면서 부동산시장 방향타에 관심이 쏠린다. 이재명 대통령은 대선 기간 구체적 부동선 공약 대신 재건축·재개발 완화와 주택공급 확대 기조를 나타냈다. 세금을 확대해 (서울)집값을 잡는 데 대해서는 부정적 의견을 내놨다는 점에서, 세제 개편 관련 정책은 제한적일 것이란 게 전문가들의 대체적 견해다. 다만, 대구 등 지방은 누적된 미분양과 지속되는 집값 하락으로 주택·부동산시장이 장기 침체를 겪고 있다는 점에서 새 정부 출범에 시장 흐름의 전환을 기대하는 모습이다. 세제 및 금융 규제 완화를 통한 소비 심리 회복이 정부 출범 후 1년 이내 이뤄져야 경기 부양 효과를 얻을 것이란 목소리가 나오고 있다. 국토교통부 집계에 따르면 4월말 기준 대구의 미분양은 9천65호다. 특히 준공 후 미분양은 한달 전보다 16% 늘어난 3천776호로 전국에서 가장 많다. 미분양 해소가 대구 주택시장 회복의 열쇠가 되면서 지역 건설업계도 미분양 해소를 위한 새 정부의 대책을 요구하고 있다. 이진우 부동산자산관리소장은 "이번 대선처럼 부동산 공약이나 정책이 제시되지 않았던 선거는 없었다. 그래서 시장의 흐름을 예측하기는 어렵다"라면서도 "지금 대구를 포함한 지방 부동산시장이 장기 불황에 갇혀 있는 만큼 지방 부동산시장을 위한 규제 완화 카드를 새정부가 고민해야 한다"고 진단했다. 이 소장은 새정부 출범 후 1년 이내에 금융 및 세제완화 정책이 제시되고 이를 통해 소비 심리를 회복하는 선순환의 건설 경기 부양책이 진행돼야 한다고 설명했다. 무엇보다 지방 부동산시장에 맞는 정책을 지자체가 펼 수 있도록 중앙정부가 가진 정책 권한의 일부를 지방에 이양하는 게 필요하다고 덧붙였다. 이 소장은 "건설은 전후방 경제효과가 매우 큰 만큼 산업으로 건설경기 부양으로 지역 경기를 회복하는 데 집중해야 한다. 서울과 지방의 초양극화도 정부의 과제가 될 것"이라 전망했다. 대한건설협회 대구시회 이승현 회장 역시 "지방 미분양 해소를 위해서는 DSR(총부채원리금상환비율) 대출 규제 완화와 미분양주택 구입 시 양도소득세 면제 등의 정책이 뒤따라야 한다"고 했다. 건설협회 대구시회는 새 정부에 DSR 완화를 비롯해 취등록세 한시적 감면 등 세제 혜택과 다주택자의 주택구입 촉진을 위한 임대사업 규제완화 등을 요구했다. 서울과 격차가 더 커진 집값 초양극화 역시 풀어야할 숙제로 놓였다. '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 서울 강남 등 주요 지역을 중심으로 집값이 가파르게 상승한 반면 지방은 미분양 누적으로 장기 하락을 겪으며 집값 차이가 커지는 중이다. KB부동산 조사에 따르면 지난달 전국 5분위(상위 20%) 아파트 평균 가격은 13억4천18만원이며, 5분위와 하위 20%인 1분위 아파트 가격 차이를 나타내는 5분위 배율은 11.6배로 조사됐다. 이 배율은 KB부동산이 조사 시작한 2008년 12월 이후 최대치로 집값의 초양극화를 의미한다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
만족도 98%의 역설…대구 기업 10곳 중 7곳 ‘AI 문턱’서 멈췄다
대구 성서산업단지의 한 자동차부품 업체 사무실. 예전 같으면 반나절이 걸렸을 영문 계약서 검토와 시장 분석 보고서 작성이 단 30분 만에 끝난다. 생성형 AI를 실무에 도입한 뒤 나타난 변화다. 하지만 담장 너머 이웃한 기업의 풍경은 사뭇 다르다. 여전히 기존 방식대로 인력에 의존해 업무를 처리한다. 대구 산업계의 'AI 격차'가 뚜렷한 온도 차를 보이고 있다. ◆'써본 곳'은 매일 쓴다…챗GPT 주도하는 업무 현장 29일 대구상공회의소가 지역 기업 243개사를 대상으로 조사한 결과에 따르면, 생성형 AI를 실무에 이식한 곳은 24.7%에 그쳤다. 나머지 75.3%는 전통적인 업무 방식을 고수하고 있다. 업종별로는 텍스트 처리가 잦은 유통·서비스업(39.4%)이 도입을 주도하는 반면, 대구의 허리인 제조업(24.1%)과 건설업(15.9%)은 기술 수용 속도가 상대적으로 더디다. 현장에서 가장 선호하는 도구는 점유율 72.2%를 기록한 '챗GPT'다. 구글의 제미나이(11.1%)와 검색 특화형인 퍼플렉시티(9.7%)가 뒤를 이은 가운데, 활용 기업 4곳 중 1곳(26.7%)은 AI를 매일 사용하는 필수 도구로 안착시켰다. 주 1~2회 보조적으로 활용하는 비중도 43.3%에 달했다. 대구의 한 유통업체 마케팅팀장은 "신제품 홍보 문구 작성을 위해 매일 아침 AI를 켠다"며 "예전보다 아이디어 회의 시간이 절반으로 줄었다"고 말했다. ◆시간 줄이고 품질 높이고…'실용주의'가 이끄는 만족도 도입 기업들의 체감 효과는 수치로 증명된다. 활용 기업의 98.3%가 업무 처리에 만족감을 표했으며, 63.3%는 가장 큰 장점으로 '업무 시간의 획기적 단축'을 꼽았다. 비전문 분야에 대한 접근성 향상(8.3%)이나 결과물 자체의 품질 개선(20.0%) 등 실무 현장의 가시적인 성과가 만족도를 지탱하는 핵심 동력이다. AI의 쓰임새도 단순히 묻고 답하는 수준을 넘어섰다. 업무 효율성 및 생산성 제고(70.0%)를 필두로 신규 제품·서비스 개발(20.0%), 조직 내부 혁신(16.7%) 등 경영 전반에 투입되고 있다. 마케팅 자동화나 의사결정 속도 향상(각 15.0%) 등 AI가 기업의 전략적 자산으로 진화하고 있는 셈이다. ◆'보안과 인력' 장벽에 막힌 75.3%…맞춤형 마중물 '절실' 문제는 이 같은 '성공 경험'이 지역 산업 전반으로 확산되지 못하는 구조적 한계다. 미활용 기업 대다수는 정보 유출에 대한 보안 우려와 기술을 다룰 전문 인력의 부재를 공통적인 장벽으로 느낀다. 100%에 가까운 만족도가 보여주듯 기술의 '방향'은 맞지만, 현장으로 들어가는 '통로'가 좁은 상태다. 대구 한 산단 내 제조기업 임원 박경수씨(54·수성구 거주)는 "AI가 좋다는 건 알지만, 우리 공정 데이터를 입력했다가 외부로 새 나갈까 봐 겁이 나는 게 사실"이라며 "직원들에게 가르쳐줄 만한 마땅한 전문가도 찾기 어렵다"고 털어놨다. 대구상의 관계자는 "활용 기업의 압도적인 만족도는 도입 시 즉각적인 경쟁력 강화로 이어진다는 증거"라며 "보안 우려를 해소할 수 있는 가이드라인과 업종별 특화 교육 등 미도입 기업들의 두려움을 걷어줄 맞춤형 컨설팅 지원이 시급하다"고 설명했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
[서경규 교수의 부동산 에세이] 감정평가의 본질과 복수(複數)감정평가
'감정평가'란 토지 등의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 참조). 감정평가 대상에는 부동산이나 동산뿐 아니라 지식재산권·어업권·영업권과 같은 무형자산이 포함되고, 감정평가의 근거는 경제적 가치이다. 여기서 경제적 가치는 경제활동에 있어 사람의 욕구를 만족시키는 유용성이라 할 수 있다. 다양한 활동에 있어 특정 물건 등에 대해 경제적 가치에 관한 정보가 필요한 경우가 많다. 예컨대 정부가 세금을 부과하거나 공익사업을 위해 매수하는 경우 또는 금융회사가 담보물로 활용하는 경우 그 물건의 경제적 가치에 관한 정보가 필요하다. 이때 경제주체는 감정평가를 통해 경제적 가치에 관한 정보를 얻는다. 따라서 감정평가는 손실보상, 지가공시, 과세, 경매·공매, 매수(취득)·매도(처분), 현물출자, 담보 등 다양한 목적을 위해 활용되고 있다. 감정평가의 개념과 관련하여 주목할 것은 감정평가의 본질이 '판정'이라는 점이다. 판정은 판별하여 결정하는 것으로 내심적 정신작용에 속한다. 따라서 판정의 결과는 판정의 주체에 따라 다를 수 있다. 즉, 동일한 물건에 대해 동일한 기준시점으로 감정평가를 하더라도 감정평가사에 따라 감정평가액이 다를 수 있다. 감정평가의 본질이 판정이므로 감정평가액에 따라 다양한 당사자 사이에 이해가 상충되는 경우 2명 이상의 감정평가사를 통해 판정을 받을 필요가 있는데 이를 복수(複數)감정평가라 한다. 현재 법령상 공익사업에 있어 손실보상, 정비사업에 있어 관리처분, 표준지의 지가공시 등에 관한 감정평가에서는 복수감정평가가 이루어지고 있다. 반면, 담보, 경매·공매, 법원의 소송 등에 있어서는 단수감정평가가 원칙이다. 감정평가를 의뢰하는 입장에서 복수감정평가는 감정평가액의 정확성과 신뢰성을 제고하는 것이 장점이나 각 감정평가사에게 보수(報酬)를 지급해야 하므로 비용이 추가로 드는 단점이 있다. 단수감정평가와 관련해 재검토해야 할 점은 특히 법원의 소송감정평가이다. 소송감정평가는 법원이 사전에 일정한 자격을 갖춘 감정평가사로부터 감정인 등록을 받은 후 전산에 의해 자동 선정된 한사람에게 감정평가를 의뢰하는 방식이다. 그런데 소송감정평가의 주요 원인인 공익사업에 있어 손실보상, 토지에 대한 부당이득반환청구, 정비사업 등에 있어 매도청구, 이혼시의 재산분할청구 등은 감정평가액에 따라 당사자 사이에 이해가 상충된다. 따라서 소송감정평가는 무엇보다 감정평가액의 정확성과 신뢰성이 요구되므로 복수감정평가를 하는 것이 합리적이다. 만약 복수감정평가를 하는 것이 보수 부담의 문제 등으로 인해 어렵다면 그 보완책으로 소송당사자 중 일방이 당초 감정평가액에 이의가 있어 재감정을 신청하는 경우 이를 원칙적으로 허용해야 할 것이다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
[대선] 수도권 공급확대만 들린다…지방 부동산 정책 실종·공시가격 현실화도 ‘안갯속’
6·3 대통령선거를 앞두고 여야 대선 후보들의 지방 부동산시장 공약이 실종됐다는 평가가 나온다. 여야 후보들은 대체로 이번 선거에서 수도권 중심 공급 확대와 재건축·재개발 활성화 방안만 제시할 뿐 유권자에게 직접 영향을 미치는 공시가율 현실화 문제나 부동산 세제, 지방 부동산시장에 관한 공약은 구체화하지 않고 있다. 대구경북부동산분석학회가 마련해 지난 24일 열린 '2025 춘계세미나'에서 송원배 대영레데코 대표이사가 주제발표 한 '대선 이후 지역부동산 시장 전망'에 따르면 부동산 공시가격 현실화 정도에 따라 연동되는 세금 등의 항목은 61가지다. 재산세를 비롯해 종합부동산세, 국민연금, 증여·상송세, 의료보험 등이 공시가격 현실화율에 따라 달라진다는 의미로, 유권자들의 표심에 직접 영향을 줄 수 있는 이슈다. 공시가격 현실화율은 문재인 정부에서 주도했으나 지난 윤석열 정부에서는 이를 전면 재검토한다고 밝힌 상태다. 하지만 법개정이 이뤄지지 않아 올해 공시가격은 전년도와 동일하게 유지됐다. 새 정부가 다음 달 곧바로 출범하는 만큼, 차기 정부에서 현실화율 변동 가능성이 큰 게 사실이다. 하지만 대선 주자들의 계획이 뚜렷하지 않은 채 '규제 완화' 정도의 입장만 나오고 있다. 송원배 대표는 "공시가격 현실화율에 따라 세제 등 달라지는 요소가 60여가지나 되는데, 이 현실화에 대한 입장이 없거나 모호하다"고 비판하며 "투표가 이뤄지기 전에 세제 정책 방향성을 제시하고 유권자들의 선택을 받아야 한다"고 강조했다. 국민의힘 김문수 후보는 종합부동산세 개편과 양도소득세 중과세 폐지 등 규제 완화를 공약했고, 더불어민주당 이재명 후보는 '세금을 강화해 시장을 억누르지 말자'는 입장을 통해 현상 유지 혹은 완화를 시사한 정도다. 개혁신당 이준석 후보는 청년·신혼 등 단계별로 취득세와 양도세 감면을 확대하는 '생애주기 맞춤형 주택 세금 감면'을 제시한 정도다. 사정이 이렇자 최근 시민사회단체도 대선 후보들의 부동산 공약이 재건축 규제 완화와 시장 공급 확대 중심이 주를 이루며, 종합부동산세나 재산세 등 부동산 세제에 대한 입장이나 계획이 확인되지 않고 있다고 비판하기도 했다. 한 부동산 전문가는 "부동산 정책은 표심과 직접 연결되고 이슈화가 되면 표심에 역효과가 날 수 있어 부동산 공약이 전면에 나오지 않고 있어 비교 분석도 힘들다"고 했다. 지방 부동산시장 공약도 소외돼 있다. 서울 등 수도권은 공급 확대를 통한 활성화를 주요 후보들이 공통적으로 제시했지만, 대구 등 지방은 미분양으로 주택가격 하락이 장기화되고 있다는 점에서 지방 맞춤형 공약이 요구된다. 올해 현재 거래신고 최고가 아파트 전국 1~10위와 공시가격 상위 10위 권 내 아파트 모두 서울 소재 아파트다. 송원배 대표는 "수도권과 지방에 다르게 적용하는 차별화된 부동산 정책이 필요한 초양극화 현실에서 지방 부동산시장에 요구되는 정책이 사실상 없는 수준"이라고 비판했다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com
[이슈현장] “옆집은 리츠, 윗집은 페이백”…대구 입주 단지 ‘미분양 생존법’에 찢긴 수분양자들
대구의 '악성 미분양' 지표가 통계상 하락하고 있으나, 현장에서는 수분양자와 시행사 간의 갈등이 격화되고 있다. 2026년 2월 현재 대구 미분양 주택은 약 5천900호대로 내려 앉으며 3년여 만에 최저치를 기록했다. 하지만 이는 실제 수요 회복보다 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠) 편입과 현금 환급(페이백)이 만들어낸 '착시 효과'라는 지적이 나온다. ◆'83% 매각'이 불러온 임대 낙인 공포 입주가 진행 중인 대구 중구 '힐스테이트 대구역 퍼스트'(1·2차) 단지 정문 앞은 연일 피켓 시위가 이어진다. 분양률이 각각 50%와 20% 선에 머물자 시행사가 미분양 세대를 통째로 CR리츠에 넘기는 방안을 검토하면서다. 단지 내 상가 입점을 준비하던 자영업자 정모씨(42)는 "사람이 차야 장사를 할 텐데, 절반 이상 불이 꺼진 상태에서 리츠니 임대니 하는 소문이 도니 인테리어 공사를 계속해야 할지 막막하다"며 답답해 했다. 시행사는 리츠 매입이 공매보다 유리하며 단지 가치를 보존하는 최선책이라고 주장한다. 반면 2022년 분양가 그대로 계약한 입주자들의 시각은 다르다. 리츠로 넘어가는 순간 단지가 '임대아파트'로 인식돼 시세가 무너질 것이라는 우려다. 실제로 수성구 파동의 한 단지는 감정가의 83% 수준에 리츠 매입 계약을 체결하며 '80%대 시세'를 현실화한 전례가 있다. 힐스테이크 대구여 퍼스트 입주자협의회 관계자는 "시행사가 리츠에 동의하지 않으면 공매를 넘기겠다며 배수진을 치고 있다"며 "사실상 재산권을 포기하라는 압박"이라고 했다. ◆"제값 준 사람만 바보"…서구 휩쓰는 '8천만원 페이백' 대구 서구 '힐스테이트 서대구역 센트럴' 등 입주를 앞둔 단지들은 '페이백' 몸살을 앓고 있다. 시행사가 미분양 해소를 위해 신규 계약자에게 5천만 원에서 많게는 8천000만 원까지 현금을 돌려주는 조건을 내걸었기 때문이다. 이는 분양가의 약 10%를 깎아주는 효과가 있지만, 기존 수분양자들에 대한 소급 적용은 없다. 서대구역 센트럴 인근 한 부동산 중개업소 게시판에는 동일 평형임에도 급매물과 분양권 가격이 수천만 원씩 차이 나게 기재돼 있다. 2022년 당시 계약했던 40대 직장인 이정우씨는 "대출 상담을 받으러 은행에 갔더니, 옆집은 나보다 8천만 원 싸게 샀다는 사실을 알게 됐다"며 "제값 다 치른 입주민들만 자산 가치가 증발한 셈이다"라고 분통을 터뜨렸다. 비상대책위원회는 내용증명을 보내며 항의 중이지만, 시공사와 시행사는 묵묵부답으로 일관하고 있다. ◆통계는 줄었지만 갈등은 '현재진행형'…대구 미분양의 역설 최근 발표된 통계에 따르면 대구 미분양은 한 달 새 1천가구 이상 줄어드는 등 표면적으로는 안정세다. 그러나 이는 리츠가 약 1천700여 가구를 한꺼번에 매집하며 통계에서 제외된 영향이 크다. 실제 준공 후 미분양은 여전히 3천호 수준을 상회하며 현장의 하방 압력으로 작용하고 있다. 부동산 업계는 이러한 '통계 세탁'이 시장의 근본적인 체력 회복을 의미하지는 않는다고 분석한다. 법인 매물이 분양가보다 1억 원 이상 낮은 가격에 실거래되거나, 할인 물량이 쏟아지며 인근 구축 아파트 가격까지 끌어내리는 상황이다. 건설업계가 이자 부담을 덜기 위해 꺼낸 '리츠'와 '할인' 카드가 제값을 치른 가계에는 치명적인 재산상 손실로 돌아오고 있다. 윤정혜기자 hye@yeongnam.com

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