대구 수성구 범어우방1차재건축조합이 지난 6월 제기한 '재건축초과이익환수제' 민원에 대해 국토교통부의 답변 내용. <범어우방1차재건축조합 제공>
대구 수성구 범어우방1차재건축조합이 추진해 최근 건립된 '범어 1차 아이파크' 전경. <빌사부 제공>
여당을 중심으로 현 정부에서 '재건축초과이익환수제(이하 재초제)' 시행 가능성을 시사하면서 2006년 제정된 재초제의 불합리한 초과이익 산정방식이 수면 위로 재부상하고 있다. 하지만 재건축조합을 중심으로 이익 산정 항목 중 하나인 주택가격 상승률 기준이 시·군·구 단위의 평균 상승률을 공제하는 방식이어서 위치나 단지에 따라 초양극화가 나타나는 지금의 시장 구조와는 맞지 않다는 주장이 제기되고 있다.
재초제는 '재건축초과이익환수에 관한 법률'에 따라 재건축사업으로 정상주택가격상승분을 초과해 조합 또는 조합원에게 귀속되는 주택가액 증가분이 조합원당 평균 8천만원을 초과할 경우 초과분의 50%를 환수하는 제도다.
문제는 재건축초과이익 산정 방식이 2006년 제정돼 약 20년이 지난 현재 부동산시장과 괴리감이 크다는 데 있다. 재건축초과이익을 산정하는 과정에서 공제 항목 중 하나인 주택가격상승분을 현 제도에서는 해당 광역시·도나 시·군·구 평균 상승률 중 높은 비율을 활용하는데, 조합에 따라 유불리가 발생돼 가격 상승률이 높은 아파트는 불이익이 클 수 밖에 없는 구조다. 실제, 대구 수성구 아파트 가격은 전용면적 84㎡를 기준으로 2억원대부터 16억원대로 동별·단지별 초양극화 현상이 나타나고 가격 상승률에서도 3~4배 차이를 보인다.
대구 수성구 범어우방1차재건축조합 박선용 조합장이 현행 '재건축초과이익환수제' 산정 방식의 문제점에 대해 설명하고 있다. 윤정혜 기자
최근 준공한 수성구 범어우방1차재건축조합(조합 271세대, 범어 1차 아이파크)를 예로 들면 수성구 평균 주택가격매매지수는 재건축 기간인 2016년 12월부터 2024년 9월까지 9.9% 상승한 반면, 조합 인근의 범어동 아파트 실거래지수는 39.7% 상승률을 나타내 약 4배 차이를 보인다. 이 때문에 주택가격 상승률 기준을 현행 기초자치구역에서 주택도시보증공사(HUG)가 고분양 지역 분양가격을 심사할 때 기준으로 삼는 '동일 행정구역 반경 500m 이내 준공 10년 이내 유사단지'로 변경 필요성이 제기된다.
범어우방1차재건축조합의 초과이익분은 현행 수성구 평균 상승률을 기준으로 삼을 경우 289억원으로, 조합원 1인당 부담금이 약 1억원에 달한다. 하지만 HUG의 단지 인접지역 아파트 상승률로 변경하면 72억원으로 집계됐다. 조합원 1인당 부담금이 현 제도에서 평균 4천만원씩 더 부과되는 상황이다. 이런 상황은 수성구 범어동과 동구 신천동 등 최근 사업이 이뤄진 재건축조합 단지가 비슷하다.
범어우방1차재건축조합은 이 같은 산정 방식에 불합리성이 있다고 판단, 올해 1월과 6월 두 차례에 걸쳐 국토교통부에 문제점을 제기했고, 국토부도 제도 개선과 폐지 필요성에 공감한 것으로 알려졌다. 지난 1월 국토부는 관련 민원에 대해 '해당 부서에서 재건축조합초과이익환수제 제도 폐지를 추진했다는 입장을 밝히며 폐지 법률안이 국회 계류중'이라고 설명했다. 다만, 6월 2차 민원에 대해서는 국토부가 현 관계법률안을 제시하며 참고 바란다고 밝혀 입장에 미묘한 차이를 보였다.
한편 재초제 부과 대상 전국 77개 조합은 제초환법 폐지(유예) 등 산정 방식의 문제에 공감하며 변경을 주장하고 있다.
윤정혜
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